Betriebskosten: Bloß nicht zu früh bewegen

WAS STEHT INS HAUS?

Wir wohnen in einem Miethaus mit 28 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten. Diese sind unter anderem an einen Friseur und an ein Feinkostgeschäft vermietet. Die Betriebskostenabrechnung für 2006, die wir Mitte Dezember 2007 erhielten, endete mit einer Nachzahlung von 350 Euro. In der Abrechnung waren Vorausabzüge für den Friseur und den Feinkostladen bei Wasser und Müllabfuhr vorgenommen worden. Wie wir jetzt erfahren haben, sind weitere Vorausabzüge vorgenommen worden, ohne dass uns das mitgeteilt wurde. Müssen wir trotzdem nachzahlen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Forderung setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Die Kriterien sind erfüllt, wenn die Betriebskostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Ist das nicht der Fall, so kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachzahlung mehr fordern, da die Abrechnungsfrist ein Jahr nach Beendigung der Abrechnungsperiode endet – in Ihrem Fall also am 31. Dezember 2007 abgelaufen ist (Paragraph 556, Absatz 3, Satz 2 BGB). Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 14.02.2007 (VIII ZR 1/06) entschieden. Die Information über die Gesamtkosten und die Vorwegabzüge soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, ihn also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Abrechnungsfrist und der Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienten der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden, so der BGH. Nur durch eine zeitnahe Abrechnung kann der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zum Abrechnungszeitraum über ein durch die Vorauszahlungen entstandenes Guthaben verfügen oder Gewissheit darüber bekommen, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist im Interesse aller Beteiligten: Sie zwingt die Vermieter zu korrekter und vollständiger Abrechnung. Als Druckmittel dient dabei, dass sie sonst auch an sich berechtigte Nachforderungen nicht mehr einfordern können. Außerdem müssen sie bei den Betriebskostenarten nicht nur die auf die Wohnungsmieter umlegbaren Kostenbestandteile angeben, sondern auch die Gesamtkosten – also auch die Kostenbestandteile, die auf die Gewerbemieter im Haus entfallen. Damit wird nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist Rechtsfriede geschaffen und langwierige und überflüssige Auseinandersetzungen werden vermieden. Jeder Mieter sollte gezielt Nachfragen zu den Vorausabzügen stellen. Dabei kann es taktisch durchaus sinnvoll sein, die unklaren Punkte erst nach Ablauf der Frist zu monieren. Denn dann sind Korrekturen ausgeschlossen, die zu Lasten des Mieters gehen.