Bezahlbarer Wohnraum: Kleine Zimmer, kleine Fenster, kleine Miete

Groß sind sie nicht gerade, die Schlafzimmer im Neubau in der Seestadt Aspern. Aber der Platz reiche, um ein Doppelbett und einen Schrank unterzubringen, versichert Architekt Oliver Scheifinger, der zusammen mit seinem Büropartner Otto Höller den aus drei Gebäuden bestehenden Wohnkomplex in Wien entworfen hat. In wenigen Monaten werden die ersten Mieter die neuen Wohnungen beziehen – und dann für eine 70 Quadratmeter große Wohnung eine Miete von lediglich etwa 500 Euro bezahlen. Heizung und Warmwasser kommen noch hinzu.

Aufmerksam betrachtet Kristina Jahn die Bauweise der Wiener Sozialwohnungen. Sie ist Geschäftsführerin des landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmens Degewo und hat sich zusammen mit Mitarbeitern ihrer Planungsabteilung auf den Weg nach Wien gemacht, um von den dortigen Erfahrungen beim Bau günstiger Mietwohnungen zu lernen.

„Wir müssen das Rad nicht immer neu erfinden“, sagt Jahn. „Wir können die Wiener Erfahrungen zwar nicht kopieren, aber wir können uns gewisse Dinge abgucken und auf unsere Verhältnisse übertragen.“

Wien gibt jährlich rund 650 Millionen Euro für Neubau aus

Wien bietet sich für diese Bildungsreise an, weil die österreichische Hauptstadt über eine jahrzehntelange Tradition beim Bau „leistbarer“ Mietwohnungen verfügt (so werden in Wien bezahlbare Wohnungen genannt). Berühmt sind der Karl-Marx-Hof und die anderen großen Wohnanlagen aus den zwanziger Jahren des letzten Jahrhunderts.

Seit 2004 baut die Stadt selbst zwar keine Wohnungen mehr; umso aktiver sind dafür gemeinnützige Baugesellschaften, die im Rahmen der von der Stadt vorgegebenen Regeln öffentlich geförderte Wohnungen errichten. Nötig ist dies, weil die österreichische Hauptstadt genau wie Berlin ein starkes Bevölkerungswachstum verzeichnet – allein im vergangenen Jahr kamen zu den 1,8 Millionen Einwohnern 30 000 weitere hinzu.

Beim Bemühen, den daraus resultierenden Wohnungsbedarf zu decken, spielt die Stadt Wien eine wesentlich aktivere Rolle als in Berlin. Sie unterstützt den Neubau durch eine Vielzahl von Förderprogrammen und gibt dafür jährlich rund 650 Millionen Euro aus. Zum Vergleich: In Berlin beträgt das jährliche Volumen für die Neubauförderung 64 Millionen Euro, also gerade mal ein Zehntel.

Keine Spur von der Eintönigkeit

Außerdem veranstaltet die Stadt Wien über ihren Wohnfonds – eine Art Pendant zum Berliner Liegenschaftsfonds – sogenannte Bauträgerwettbewerbe, bei denen sich Teams aus Immobilienunternehmen und Architekten um Baugrundstücke der öffentlichen Hand bewerben können. Der Grundstückspreis ist dabei genauso festgelegt wie die spätere Miethöhe.

Entscheidend für die Vergabe sind laut Wohnfonds-Geschäftsführer Dieter Groschopf vier Kriterien, nämlich die Wirtschaftlichkeit des Konzepts, die soziale und die ökologische Nachhaltigkeit sowie die architektonische Qualität.

An dieser architektonischen Qualität sind Kristina Jahn und ihre Mitarbeiter besonders interessiert. Geradezu spektakulär wirkt beispielsweise ein Neubauensemble im Sonnwendviertel, einem großen Stadtentwicklungsprojekt auf einem einstigen Bahnareal: Gelbe Brücken verbinden die roten Baukörper miteinander – keine Spur von der Eintönigkeit der Berliner Sozialsiedlungen der sechziger und siebziger Jahre.

Auffällig sind darüber hinaus die vielen Gemeinschaftsflächen. Im Sonnwendviertel gibt es für die Mieter beispielsweise eine Wellnesseinrichtung, einen Kinoraum und sogar eine Indoor-Kletterhalle.

"Es ist ein lernendes Modell"

©  Foto: Luiza Puiu

„Ich bin total begeistert“, sagt Jahn. „Es ist hier überhaupt nicht trist, weil die Architektur eine Adresse geschaffen hat.“ Trotzdem bewegen sich die Baukosten für die Wiener Projekte mit rund 1750 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grundstück) unter den Werten, die in Berlin üblich sind. Möglich macht dies die Bauweise.

So achten die Wiener Architekten darauf, die Wohnungen mit möglichst wenig Treppenhäusern zu erschließen, was beispielsweise über Laubengänge erfolgen kann. Das erhöht den Anteil der vermietbaren Fläche. Weil es zudem zahlreiche Gemeinschaftsflächen gibt, können die Wohnungen selbst kompakt gehalten werden.

Solche Anregungen will die Degewo auch in der deutschen Hauptstadt aufnehmen – zunächst bei zwei Neubauten, die sie in ihrem Quartier Mariengrün am südlichen Stadtrand und in der Gropiusstadt am Zwickauer Damm plant. In Mariengrün ist laut Jahn vorgesehen, über ein Treppenhaus fünf beziehungsweise sechs Wohnungen (statt der üblichen drei) zu erschließen.

Jahn hofft, dass dieser Ansatz Akzeptanz bei den Mietinteressenten findet. „Es ist ein lernendes Modell und ein Test“, betont die Degewo-Chefin. „Denn letztlich muss es unseren Kunden gefallen.“

Die Mieter beteiligen sich mit Eigenkapital

Weitere Stellschrauben sieht Jahn im Verzicht auf Keller, im Vermeiden von Vor- und Rücksprüngen an der Fassade sowie im Einbau relativ kleiner Fenster. Außerdem lassen sich nach ihren Worten die Baunebenkosten dadurch senken, dass Planungsleistungen intern erbracht werden. Möglich ist dies für die Degewo, weil sie sogar in den Jahren, als sie keine Neubauten realisierte, eine eigene Bauabteilung beibehielt.

Durch all diese Maßnahmen, so Jahns Erwartung, sollen die Gesamtkosten für Neubauten (inklusive Grundstück) auf maximal 1900 Euro pro Quadratmeter begrenzt werden.

Bei alledem gibt es allerdings auch gewichtige Unterschiede zwischen den beiden Großstädten. In Wien seien die Menschen eher bereit, städtebauliche Dichte zu akzeptieren, stellt Architekt Oliver Scheifinger fest. Das zeigt die Seestadt Aspern: Auf dem ehemaligen Flugfeld, auf dem künftig 10 500 Wohnungen stehen werden, ragen die Wohnhäuser bis zu neun Geschosse hoch in dichter Abfolge in die Höhe.

Das Mietensystem im geförderten Wohnungsbau ist völlig unterschiedlich: Zwar sind die Mieten in Wien niedrig; dafür beteiligen sich die Mieter aber – in Berlin völlig undenkbar – mit sehr viel Eigenkapital. Beim häufigsten Fördermodell müssen sie pro Quadratmeter Wohnfläche 500 Euro einbringen; bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung hat der Mieter also 35 000 Euro quasi als unverzinstes Darlehen zur Verfügung zu stellen. Nach ihrem Auszug erhalten die Mieter das Geld von ihrem gemeinnützigen Bauträger zurück.