Bima-Chef kritisiert Berlins Baupolitik: "Zupackend und schnell sieht wohl anders aus"

Herr Dr. Gehb, Ihre Bundesanstalt für Immobilienaufgaben – kurz Bima – verkauft über das Portal Immobilienscout aktuell für 2,4 Millionen Euro ein 12.000 Quadratmeter großes Areal an der Dahme in Köpenick. Das Land kann oder will von seinem Vorkaufsrecht hier keinen Gebrauch machen, weil dort Wohnungsbau in großem Stil nicht erlaubt ist. Haben Sie überhaupt noch große Flächen, die das Land Berlin von Ihnen für großflächigen Wohnungsbau kaufen könnte?

Na klar. Haben wir. Wir haben dem Land auch das Grundstück an der Dahme schon angeboten.

Und das Land Berlin will es nicht kaufen?

Wir haben dem Land Berlin viele sogenannte Potentialflächen angeboten – darunter das Grundstück an der Dahme. Erst wollten sie es haben, dann ließen sich die Verantwortlichen in Berlin drei Jahre Zeit. Daraufhin haben wir das Grundstück aus unserem Portfolio herausgenommen und auf dem freien Markt angeboten. Das war nun auch wieder verkehrt.

Für den Wohnungsbau ist vor allem Bauland in Berlin gefragt: Was können Sie Berlin hier aktuell an größeren Flächen anbieten? Über wie viel Quadratmeter Bauland ist die Bima mit Berlin derzeit im Gespräch?

Wir stehen aktuell über insgesamt elf Standorte in Verhandlungen. Da ist der Bohnsdorfer Weg mit fast 52.000 Quadratmetern, die Waldowallee mit ca. 40.000 von insgesamt 55.000 Quadratmetern, der Mehringdamm mit 47000 Quadratmetern (Dragoner-Areal), die Indira-Gandhi-Straße mit 1500 Quadratmetern, die Kötztinger Straße mit 15.000 Quadratmetern und so weiter. In Summe über 200.000 Quadratmeter Fläche.

Die Kollegen von der „Berliner Morgenpost“ haben mit Blick auf einzelne Verkaufsvorgänge in Berlin aus Protokollen zitiert, die den Verhandlungsstand zwischen der Bima und dem Land Berlin wiedergeben. Die Protokolle legen den Eindruck nahe, dass riesige Potentialflächen im Besitz des Bundes nicht bebaut werden können, weil Berlin (und Bezirke) buchstäblich keinen Plan haben. Im aktuell besprochenen Falle keinen passenden Bebauungsplan für einen Geschosswohnungsbau. Hat das Land Berlin eine für Sie als Behördenchef erkennbare Idee, ein Konzept für eine vorausschauende und zupackende Liegenschaftspolitik in der Hauptstadt, die nicht nur die Klientel der einzelnen (Landes-)Regierungsparteien in den Blick nimmt?

Also, der Eindruck ist völlig korrekt. Die Bima hat dem Land Berlin bereits im Mai 2015 zahlreiche Potentialflächen für den sozialen Wohnungsbau zum Kauf angeboten. Bislang hat das Land noch nicht ein einziges Objekt für diese Zwecke erworben. Zupackend und schnell sieht wohl anders aus. In all den Jahren war Berlin in vielen Fällen nicht in der Lage, eine verbindliche Zweckerklärung abzugeben. Und die ist nun einmal Bedingung für eine Erstzugriffsoption. Baustaatssekretär Sebastian Scheel hat wohl selber gemerkt, dass es vielfach drunter und drüber geht und eine ordnende Stelle fehlt. Dieses „Linke Hand weiß nicht, was die rechte macht“ hat dazu geführt, dass es ständig wechselnde Ansprechpartner und damit wechselnde oder gar keine Nutzungsideen gab. Nach einer neuen Absprache soll nun künftig die BIM (die Berliner Immobilienmanagement GmbH, Immobiliendienstleister für das Land Berlin, d. Red.) unsere Ansprechpartnerin sein.

Was ist eine Erstzugriffsoption, was meinen Sie mit Zweckerklärung?

Erstzugriffsoption wird häufig mit Vorkaufsrecht verwechselt und fälschlicherweise gleichgesetzt. Wenn ich z.B. Ihnen, Herr Bünger, meine Armbanduhr für 1000 Euro zum Verkauf anbiete, und ein Dritter, der vorkaufsberechtigt wäre, wollte die Uhr ebenfalls erwerben, dann ginge das nur zu den Bedingungen, also für einen Kaufpreis von 1000 Euro, die zwischen uns beiden vereinbart worden sind. Der Vorkaufsberechtigte tritt quasi in die bereits zwischen Dritten bestehende Rechtsbeziehung ein. Die Erstzugriffsoption versetzt die Kommunen dagegen in eine Position, in der sie erst gar keinem Wettbewerb durch Dritte ausgesetzt sind. Sie können ohne irgendein Bieterverfahren die Liegenschaft im sogenannten „Direkterwerb“ kaufen, wobei der Kaufpreis durch einen Gutachter festgesetzt wird. Der Gutachter hat zwar ebenfalls den „vollen Wert“ zu ermitteln; in Zeiten wie diesen bleibt dieser allerdings regelmäßig hinter dem Preis zurück, der durch ein Bieterverfahren am Markt zu erzielen ist. Das ist ein großes Privileg der Kommunen gegenüber jedem privaten Kaufinteressenten.

Es kann auch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten überhaupt nur damit gerechtfertigt werden, dass man den Direkterwerb an eine Bedingung knüpft. Diese Bedingung wird häufig gerne in der Diskussion ausgeblendet. Die Kommunen müssen mit ihrer Erwerbsabsicht nämlich gleichzeitig eine sogenannte „öffentliche Zweckerklärung“ abgeben.

Klassische Beispiele dafür sind die Errichtung von Kindergärten, Schulen, Friedhöfen oder von Asylbewerberheimen. Nicht dazu zählen „08/15-Projekte“, die auch jeder Private errichten würde. Über das Privileg des Direkterwerbs durch Kommunen hinaus kommen diese schon nach der geltenden Praxis in den Genuss einer Verbilligung, wenn sie sozialen Wohnungsbau beabsichtigen. Im Ergebnis können wir fast nichts mehr privaten Kaufinteressenten anbieten, was wir nicht vorher schon den Kommunen angeboten haben. So war es auch bei dem Laubenpiepergrundstück an der Dahme bei Köpenick.

"Das Dragoner Areal war Berlin zu teuer"

Der Erwerber kann darauf aber keinen Geschosswohnbau realisieren, sondern soll Einfamilienhäuser bauen.

Nach § 28 Absatz 2 Grundgesetz haben die Kommunen die Planungshoheit. Die zuständigen politischen Gremien vor Ort haben es selbst in der Hand, über Art und Umfang der Bebauung und damit über die Gesamtzahl neuer Wohnungen zu bestimmen. Also könnte die Bezirksverordnetenversammlung in Köpenick auch Geschosswohnungsbau ermöglichen. Letztlich soll hier doch Wohnraum geschaffen werden. Was hier geschieht, ist ein Widerspruch in sich, eine contradictio in adiecto, so etwa wie ein „leiser Schrei“. Auf der einen Seite fordern viele in Berlin mehr Wohnraum, denn nur durch mehr Wohnraum kann Wohnungsnot gelindert werden. Auf der anderen Seite ist es ihnen auch nicht recht, wenn möglichst viele Wohnungen gebaut werden.

Es hätte also bereits längst damit begonnen werden können, auf „Ihren“ Flächen tausende von Wohnungen zu errichten?

Ja. Ich will mich nicht auf Zahlen festlegen. Aber es gab zahlreiche Potentialflächen. Das war durchaus keine homöopathische Dosis. Zu glauben allerdings, dass die Bima mit ihren vorhandenen Wohnungen…

Berlin rettet?

….genau, ist falsch. Ich will es Ihnen kurz verdeutlichen. Der Berliner Wohnungsbestand im Eigentum der Bima beträgt 0,25 Prozent des gesamten Berliner Wohnungsbestandes. Danach kann schon allein quantitativ am Bima-Wesen die Wohnungsnot nicht genesen – und zwar nirgendwo in der Republik. Wer anderes behauptet, ist entweder faktenabstinent oder leidet an Wahrheitsallergie. Nach drei Jahren des Hin und Her um unsere Potentialflächen werden wir unser Vorgehen nun ändern. Wir fragen das Land zunächst: Willst Du die Fläche? Dann erkläre in einer bestimmten Frist, wozu Du sie willst. Lässt Du diese Frist fruchtlos verstreichen, ist das Angebot zur Erstzugriffsoption erloschen. Wir gehen dann damit auf den Bietermarkt. Falls es sich das Land dann noch anders überlegt, kann es und muss es am Bietermarkt mitbieten. Aber einen Status quo ante (Direkterwerb) wiederherzustellen, halte ich für äußerst bedenklich. Es kann nicht sein, mit Privaten bereits vereinbarte Notartermine wieder rückgängig zu machen, wenn sich nach Jahren eine Kommune erneut auf eine Erstzugriffsoption beruft. Damit ist jetzt Schluss.

Berlin kauft inzwischen auf dem Bietermarkt. Kreuzbergs Baustadtrat Florian Schmidt kauft ja mit dem Bezirk einzelne Häuser, um sie dem Spekulantentum zu entziehen. Offenbar ist ja auch Geld da, reale Marktpreise zu bezahlen. Auf der anderen Seite kommt man, wenn ich Ihnen folge, mit Berlin nicht ins Geschäft. Wie erklären Sie sich das? Berlin braucht doch Grundstücke.

Diese Frage müsste man denen stellen, an denen es scheitert. Auf deren Seite lautet das „Totschlagargument“: Der Preis, zu dem uns die Bima das Objekt anbietet, ist uns zu hoch. Bestes Beispiel ist das Dragoner Areal. Das haben wir – auch anders, als es immer dargestellt wird – selbstverständlich zunächst der Stadt angeboten. Es war Berlin zu teuer. Erst dann sind wir auf den Bietermarkt gegangen, und dort kam natürlich ein üppiger Preis heraus. Dieses Geschäft hat auch der Bundestag genehmigt. Der Bundesrat hat dann – offenbar „angestiftet“ vom Berliner Finanzsenator, so rühmt er sich selbst allenthalben – das Geschäft völlig willkürlich abgelehnt. Das halte ich für einen der rechtsmissbräuchlichsten Akte in der Geschichte des deutschen Föderalismus: Die Länderkammer wollte dem Land Berlin das Dragoner-Areal für billiges Geld zum Schaden des Bundes zuschustern und hat deshalb einen Verkaufspreis, der in einem in jeder Beziehung rechtmäßigen Verfahren ermittelt wurde, als zu hoch angesehen. Ihre eigentliche Aufgabe ist es doch aber, dafür zu sorgen, dass Bundesvermögen nicht verschleudert wird.

Gut, hier müssen noch Gerichtsverfahren abgewartet werden. Nach Angaben der Bausenatorin Lompscher gibt es weitere Bima-Flächen in Berlin, auf denen Wohnungen gebaut werden könnten: etwa in der Cité Pasteur in Reinickendorf, einer ehemaligen Wohnsiedlung der französischen Streitkräfte, oder auf dem Areal des Bundesarchivs in Lichterfelde. Stehen diese Flächen zur Verfügung oder ist das Berliner Wunschdenken?

Beide stehen aktuell gar nicht zur Verfügung. Der Standort Cité Pasteur befindet sich in der baurechtlichen Entwicklung als Annex zum Entwicklungsstandort Tegel. Dort ist es die Stadt selber, die bauplanungsrechtliche Vorgaben macht. Und für den Standort Bundesarchiv in Lichterfelde besteht Bundesbedarf. Wir dürfen nämlich nur Liegenschaften, die für Bundeszwecke entbehrlich sind, auf den Markt bringen. Übrigens prüfen wir derzeit auch immer zunächst, ob der Bund, das Land oder die Kommune Flüchtlinge und Asylbegehrende dort unterbringen möchte. Als Letzte in der Kette kommen dann erst die Privaten, von denen einige inzwischen von uns die Nase voll haben. Sie haben den Eindruck, nur noch das zu bekommen, was als Brosamen übrig bleibt. Das war vor gut sieben Jahren, als ich bei der Bima angefangen habe, noch nicht so. Da war seinerzeit die Bima Eigentümerin, die Kommune die Inhaberin der Planungshoheit und als dritten Spieler hatten wir den privaten Investor mit den guten Ideen und mit dem Geld. Das hat sich völlig verändert: Der Private fühlt sich inzwischen ausgebremst.

"Das Erstzugriffsrecht ist keine Automatik für billige Grundstücke"

Es gibt ja auch private Spekulanten, die sind natürlich erwünscht. Spekuliert die Bima?

Nein. Denn was ist denn ein Spekulant? Ein Spekulant kauft ein knappes Gut vom Markt weg und verkauft es weiter, wenn es teuer wird. Wir kaufen niemandem knappe Güter weg. Schon der Zwischenerwerb fehlt als Tatbestandsmerkmal. Wir verwalten treuhänderisch das Geld jedes Steuerzahlers. Auch die Verkaufserlöse gehen – anders als bei Shareholder-Value-Unternehmen – in den Bundeshaushalt, von dem dann am Ende auch wieder Sozialwohnungen gebaut werden. Weder mein Gehalt noch das meiner Vorstandskollegen fällt und steht mit der Höhe der Verkaufserlöse.

Haben sie einmal erhoben, was Berlin seit 2015 durch die Lappen gegangen und deshalb an private Investoren gegangen ist?

Die Liegenschaften, über die die Verhandlungen gescheitert sind, haben wir aus dem Erstzugriffsverfahren herausgenommen und damit begonnen, das Bieterverfahren in Gang zu setzen. Es ist aber nicht so, dass diese Verfahren schon abgeschlossen sind.

Es wäre also noch nicht zu spät, wenn Berlin sich jetzt, vielleicht ein bisschen stringenter…

…na ja, das wollen wir jetzt eigentlich nicht mehr machen. Übergegangen in neue Hände ist jedoch noch nichts.

Wie viele nicht mehr benötigte Grundstücke hat die Bima im vergangenen Jahr 2017 an das Land Berlin verkauft, wie viele verbilligt zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus?

Im Jahre 2017 hat die Bima vier Grundstücke an das Land Berlin verkauft. Allerdings plant das Land auf keinem dieser Grundstücke sozialen Wohnungsbau, sodass dafür natürlich auch keine Verbilligung in Betracht kommt. Wie gesagt: Das Erstzugriffsrecht ist keine Automatik dafür, dass man es billiger bekommt. Zunächst muss der soziale Zweck nachgewiesen werden.

Dem Land Berlin wurden laut Aussage der Bima 2015 91 Bundesliegenschaften für Zwecke der Unterbringung von Asylbegehrenden und Flüchtlingen angeboten bzw. waren Gegenstand von Abstimmungsverfahren. An 56 Bundesliegenschaften war das Land nach Ihrer Aussage nicht interessiert. Woran scheiterten die Nutzungsverhältnisse?

Von den 91 angebotenen Liegenschaften hat die Bima dem Land aktuell sieben Objekte mietzinsfrei zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden überlassen. Zwei weitere Liegenschaften sind bereits ausgelaufen bzw. wurden vom Land nicht verlängert. Bei drei Liegenschaften konnte eine Nutzung aufgrund von Bundesbedarf nicht realisiert werden.

"Nirgendwo steht: Neubau ist der Bima untersagt"

Ist die Unterbringung in Turnhallen von Asylbegehrenden wirtschaftlicher, zumal der Flüchtlingsstrom in dieser Dimension verebbt ist? War es also klug von Berlin, so zu verfahren?

Ob sich eine Unterkunft zur Unterbringung von Asylbewerbern eignet, beurteilt nicht die Bima, sondern der sogenannte Bedarfsträger – hier also Berlin. Im Moment ist die Flüchtlingswelle ja abgeebbt, und es stehen einige Liegenschaften leer. Deshalb wurde ich auch in unserem Verwaltungsrat gefragt: „Sie sind doch zu wirtschaftlichem Handeln verpflichtet – was machen Sie jetzt damit?“ Da beschreibe ich immer folgendes Szenario: Verkaufen wir es jetzt und haben wir in einem Jahr eine neue Flüchtlingswelle, dann sagen alle: „Ha, wie blöd sind die denn bei der Bima? Jetzt müssen die armen Kinder wieder die Turnhallen räumen.“ Halten wir's aber vor, wird gefragt: „Wie lange denn noch? Ein Jahr, zwei Jahre? Die müssen es ja dicke haben.“ Es ist eine fast tragische Situation, die im Moment auf dem Rücken der Bima ausgetragen wird – und letztlich ist es eine Frage der Risikoverteilung. In diesem Kontext steht auch eine andere „Gerechtigkeitsfrage“: Es gibt ja auch Kommunen in Deutschland, die haben gar keine Bima-Gebäude. Wenn bei denen Flüchtlinge ankommen, dann müssen sie alles selber zahlen. Die kommen weder in den Genuss einer mietzinsfreien Anmietung noch einer kostenlosen Herrichtung durch uns. Gerecht ist das wohl nicht.

Angesichts der Wohnungsknappheit in Berlin gehen Unternehmen gelegentlich dazu über, Wohnungen für die Mitarbeiter anzubieten oder sogar zu bauen. Denkt der Bund unter Ihrer tätigen Mithilfe auch so, wenn es um die Bundesbediensteten geht? Oder sollte er so denken? Spielte das bei der Entscheidung des Bundes, knapp 5000 seiner Wohnungen in Berlin nicht zu verkaufen, davon war schon die Rede, eine Rolle: die Versorgung der Bundesbediensteten mit Wohnraum?

Mit der Wohnungsfürsorge des Bundes gibt es bereits heute ein entsprechendes Instrument. Auch auf Bima-Liegenschaften wohnen viele Beschäftigte des Bundes. Trotzdem fehlen auch für diese Wohnungen. Wir haben zwar keinen ausdrücklichen Auftrag zum Wohnungsbau. Das Gesetz sagt, dass wir vorhandene Liegenschaften veräußern sollen, sofern sie für Bundeszwecke entbehrlich sind oder dass wir sie sonst wirtschaftlich vermarkten, sprich vermieten müssen. Es steht jedoch nirgendwo: Neubau ist der Bima untersagt. Deshalb rennen Sie mit Ihrer Idee beim Bima-Vorstand offene Türen ein. Ein großes Wort mitzureden hat aber die Politik. Sollten wir bauen, werden wir aber nicht in Konkurrenz zu den Privaten treten. Uns geht es nur darum, den unmittelbaren eigenen Bedarf des Bundes zu decken.

Sie rechnen mit einem Bauauftrag für die Bundesbediensteten hier in Berlin?

Wenn, dann aber nicht nur in Berlin. Wir haben ja in Frankfurt, München und in vergleichbaren Regionen den Bedarf. Nehmen wir als Beispiel die Bundespolizisten. Oft müssen sie weit zu ihren Einsatzorten anreisen und in schlimmsten Fällen in leeren Zellen in Gefängnissen übernachten. Wenn die Bima also Wohnungen für Polizisten oder andere Bundesbedienstete schafft, geht es nicht um eine Privilegierung von Beamten, sondern darum, dienstortnahes Wohnen zu ermöglichen. Letztlich ist das auch eine Kostenfrage, ob eigene Neubauten unter dem Strich günstiger sind oder der verstärkte Erwerb von Wohnungsbelegungsrechten. Eine Bestandsliegenschaft nützt allerdings nichts, wenn dort schon andere wohnen.

Was halten Sie von den Ergebnissen der Sondierungsverhandlungen mit Blick auf die Bima?

Wie stets achtet die Bima den Primat der Politik. Mit der Passage im Sondierungspapier "Wir werden den Gemeinden bundeseigene Grundstücke (Bima) für den Wohnungsbau zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung stellen" können wir leben, obwohl sie über die gegenwärtige Praxis hinausgeht, die bisher eine Verbilligung nur für den sozialen Wohnungsbau einräumt.

Das Interview führte Reinhart Bünger.