Bima-Chef kritisiert Berlins Baupolitik : "Zupackend und schnell sieht wohl anders aus"

Jürgen Gehb, Chef der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, über Berlins ungeordnete Liegenschaftspolitik, das Dragoner-Areal und Wohnungen für Bundesbedienstete.

Dr. Jürgen Gehb (CDU) ist seit dem 16. August 2010 Sprecher des Vorstandes der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima).
Dr. Jürgen Gehb (CDU) ist seit dem 16. August 2010 Sprecher des Vorstandes der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima).Foto: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Herr Dr. Gehb, Ihre Bundesanstalt für Immobilienaufgaben – kurz Bima – verkauft über das Portal Immobilienscout aktuell für 2,4 Millionen Euro ein 12.000 Quadratmeter großes Areal an der Dahme in Köpenick. Das Land kann oder will von seinem Vorkaufsrecht hier keinen Gebrauch machen, weil dort Wohnungsbau in großem Stil nicht erlaubt ist. Haben Sie überhaupt noch große Flächen, die das Land Berlin von Ihnen für großflächigen Wohnungsbau kaufen könnte?

Na klar. Haben wir. Wir haben dem Land auch das Grundstück an der Dahme schon angeboten.

Und das Land Berlin will es nicht kaufen?

Wir haben dem Land Berlin viele sogenannte Potentialflächen angeboten – darunter das Grundstück an der Dahme. Erst wollten sie es haben, dann ließen sich die Verantwortlichen in Berlin drei Jahre Zeit. Daraufhin haben wir das Grundstück aus unserem Portfolio herausgenommen und auf dem freien Markt angeboten. Das war nun auch wieder verkehrt.

Für den Wohnungsbau ist vor allem Bauland in Berlin gefragt: Was können Sie Berlin hier aktuell an größeren Flächen anbieten? Über wie viel Quadratmeter Bauland ist die Bima mit Berlin derzeit im Gespräch?

Wir stehen aktuell über insgesamt elf Standorte in Verhandlungen. Da ist der Bohnsdorfer Weg mit fast 52.000 Quadratmetern, die Waldowallee mit ca. 40.000 von insgesamt 55.000 Quadratmetern, der Mehringdamm mit 47000 Quadratmetern (Dragoner-Areal), die Indira-Gandhi-Straße mit 1500 Quadratmetern, die Kötztinger Straße mit 15.000 Quadratmetern und so weiter. In Summe über 200.000 Quadratmeter Fläche.

Die Kollegen von der „Berliner Morgenpost“ haben mit Blick auf einzelne Verkaufsvorgänge in Berlin aus Protokollen zitiert, die den Verhandlungsstand zwischen der Bima und dem Land Berlin wiedergeben. Die Protokolle legen den Eindruck nahe, dass riesige Potentialflächen im Besitz des Bundes nicht bebaut werden können, weil Berlin (und Bezirke) buchstäblich keinen Plan haben. Im aktuell besprochenen Falle keinen passenden Bebauungsplan für einen Geschosswohnungsbau. Hat das Land Berlin eine für Sie als Behördenchef erkennbare Idee, ein Konzept für eine vorausschauende und zupackende Liegenschaftspolitik in der Hauptstadt, die nicht nur die Klientel der einzelnen (Landes-)Regierungsparteien in den Blick nimmt?

Also, der Eindruck ist völlig korrekt. Die Bima hat dem Land Berlin bereits im Mai 2015 zahlreiche Potentialflächen für den sozialen Wohnungsbau zum Kauf angeboten. Bislang hat das Land noch nicht ein einziges Objekt für diese Zwecke erworben. Zupackend und schnell sieht wohl anders aus. In all den Jahren war Berlin in vielen Fällen nicht in der Lage, eine verbindliche Zweckerklärung abzugeben. Und die ist nun einmal Bedingung für eine Erstzugriffsoption. Baustaatssekretär Sebastian Scheel hat wohl selber gemerkt, dass es vielfach drunter und drüber geht und eine ordnende Stelle fehlt. Dieses „Linke Hand weiß nicht, was die rechte macht“ hat dazu geführt, dass es ständig wechselnde Ansprechpartner und damit wechselnde oder gar keine Nutzungsideen gab. Nach einer neuen Absprache soll nun künftig die BIM (die Berliner Immobilienmanagement GmbH, Immobiliendienstleister für das Land Berlin, d. Red.) unsere Ansprechpartnerin sein.

Was ist eine Erstzugriffsoption, was meinen Sie mit Zweckerklärung?

Erstzugriffsoption wird häufig mit Vorkaufsrecht verwechselt und fälschlicherweise gleichgesetzt. Wenn ich z.B. Ihnen, Herr Bünger, meine Armbanduhr für 1000 Euro zum Verkauf anbiete, und ein Dritter, der vorkaufsberechtigt wäre, wollte die Uhr ebenfalls erwerben, dann ginge das nur zu den Bedingungen, also für einen Kaufpreis von 1000 Euro, die zwischen uns beiden vereinbart worden sind. Der Vorkaufsberechtigte tritt quasi in die bereits zwischen Dritten bestehende Rechtsbeziehung ein. Die Erstzugriffsoption versetzt die Kommunen dagegen in eine Position, in der sie erst gar keinem Wettbewerb durch Dritte ausgesetzt sind. Sie können ohne irgendein Bieterverfahren die Liegenschaft im sogenannten „Direkterwerb“ kaufen, wobei der Kaufpreis durch einen Gutachter festgesetzt wird. Der Gutachter hat zwar ebenfalls den „vollen Wert“ zu ermitteln; in Zeiten wie diesen bleibt dieser allerdings regelmäßig hinter dem Preis zurück, der durch ein Bieterverfahren am Markt zu erzielen ist. Das ist ein großes Privileg der Kommunen gegenüber jedem privaten Kaufinteressenten.

Es kann auch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten überhaupt nur damit gerechtfertigt werden, dass man den Direkterwerb an eine Bedingung knüpft. Diese Bedingung wird häufig gerne in der Diskussion ausgeblendet. Die Kommunen müssen mit ihrer Erwerbsabsicht nämlich gleichzeitig eine sogenannte „öffentliche Zweckerklärung“ abgeben.

Klassische Beispiele dafür sind die Errichtung von Kindergärten, Schulen, Friedhöfen oder von Asylbewerberheimen. Nicht dazu zählen „08/15-Projekte“, die auch jeder Private errichten würde. Über das Privileg des Direkterwerbs durch Kommunen hinaus kommen diese schon nach der geltenden Praxis in den Genuss einer Verbilligung, wenn sie sozialen Wohnungsbau beabsichtigen. Im Ergebnis können wir fast nichts mehr privaten Kaufinteressenten anbieten, was wir nicht vorher schon den Kommunen angeboten haben. So war es auch bei dem Laubenpiepergrundstück an der Dahme bei Köpenick.

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