Brandschäden: Heiß und fettig

Vermieter müssen bei einem Brandschaden in einer vermieteten Wohnung auf die Gebäudehaftpflichtversicherung zurückgreifen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Prämien für die Versicherung auf die Mieter umgelegt werden.

Eine Weigerung kann den Hauseigentümer teuer zu stehen kommen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch entschieden, dass die Mieter nicht nur die Beseitigung des Brandschadens verlangen, sondern bei einer Weigerung auch die Miete mindern können. Die von den Mietern anteilig bezahlte Gebäudeversicherung müsse ihnen im Schadensfall auch zugutekommen, entschied der Karlsruher Mietsenat in letzter Instanz.

Ausgangspunkt des Streits war ein Küchenbrand in Euskirchen. Die 12-jährige Tochter hatte 2012 Öl in einem Kochtopf erhitzt und dann den Raum verlassen. Das Fett entzündete sich und setzte die Küche in Brand. Solch ein Herdbrand kommt immer mal wieder vor. Auch ein durch eine nicht ausgeschaltete Herdplatte verursachtes Feuer gilt üblicherweise als Fahrlässigkeit. Versicherungen müssen für fahrlässig entstandene Schäden aufkommen.

Die Wohnungsgesellschaft verweigerte jedoch die Regulierung durch die Gebäudehaftpflicht. Dies, obwohl die Versicherungsprämien über die Nebenkosten anteilig von den Mietern getragen wurden und Brandschäden mitversichert waren. Die Eigentümergesellschaft begründete die Weigerung mit den dann zu erwartenden höheren Prämien. Die höheren Versicherungsbeiträge müssten dann auf alle Mietwohnungen verteilt werden.

Die private Haftpflichtversicherung der Mieter trat auch nicht ein, denn die verwies wiederum auf die Gebäudeversicherung, die für die Schadensbeseitigung aufkommen müsse. So wohnten die Mieter geraume Zeit in ihrer beschädigten Wohnung, die Küche hatten sie ins Wohnzimmer verlegt.

Gleichzeitig verklagten sie die Eigentümer auf Beseitigung der Brandschäden und machten Mietminderung geltend. Der Fall ging durch drei Instanzen.

Das Amtsgericht Euskirchen gab den Mietern vollständig recht, das Landgericht Bonn in wesentlichem Umfang. Schließlich hatte der Mietsenat des BGH am Mittwoch das letzte Wort.

Ein Mieter dürfe erwarten, dass er als Gegenleistung für die von ihm mitbezahlten Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen habe, urteilte der BGH. Der Mieter stehe im Ergebnis so, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Deshalb dürfe die Gebäudeversicherung – obwohl vom Vermieter abgeschlossen – auch nicht auf den Mieter zurückgreifen, der den Schaden verursacht hat. Aufgrund dieser Interessenlage „ist der Vermieter regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen“, heißt es in der Urteilsbegründung weiter.

Die Mieter in Euskirchen hätten gegenüber dem Eigentümer nun einen Anspruch auf Beseitigung der Brandschäden und durften auch die Miete mindern. Konkret betrug die Mietminderung nach dem Küchenbrand 15 Prozent.

Ob ausnahmsweise erhebliche Beitragserhöhungen der Versicherung es rechtfertigen können, dass der Eigentümer nicht auf die Gebäudehaftpflicht zurückgreift, ließen die BGH-Richter offen. Denn die Eigentümergesellschaft in Euskirchen hatte nur mit der abstrakten Gefahr argumentiert, aber nichts Konkretes vorgetragen. (AZ.: Bundesgerichtshof VIII ZR 191/13).