Immobilien: Bundesgerichtshof gegen Türspalterei Über die Gestaltung der Wohnungstür entscheidet die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich

Wer eine Eigentumswohnung hat, kann ganz wörtlich nur innerhalb seiner eigenen Wände bestimmen. Über die Eingangstür zur Wohnung herrscht dagegen die Versammlung der Eigentümer. Sie kann festlegen, welches Material und welche Farbe die Tür zum Treppenhaus hat, auch über einen Fenstereinsatz und seine Größe entscheidet die Mehrheit. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt in letzter Instanz entschieden, dass die Eingangstür der Wohnung nicht dem einzelnen Eigentümer gehört, sondern der Gemeinschaft.

Pech für den Besitzer einer Eigentumswohnung in Lüdenscheid. Er hatte sich nach seinem Geschmack eine weiße Eingangstür einbauen lassen. Aber im Juni 2011 beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit, dass er diese wieder ausbauen muss. Kosten für den Eigentümer: 3000 Euro. Darüber hinaus wurde bestimmt, dass alle Abschlusstüren der Wohnungen aus Holz und „mahagonihell“ gestrichen sein müssen. Weiter wurden Größe und Beschaffenheit des Fenstereinsatzes festgelegt, „drahtornamentweiß“ musste der Scheibeneinsatz sein.

Der Eigentümer klagte auf Nichtigkeit des Beschlusses. Die Abschlusstür gehöre zu seiner Wohnung und er könne bestimmen, wie sie aussehen solle. Vor dem Amtsgericht bekam der Abweichler noch Recht, aber das Landgericht Dortmund entschied zugunsten der Eigentümerversammlung. In letzter Instanz musste nun der BGH klären, wem in einer Eigentümergemeinschaft eigentlich die Eingangstür gehört. Das war bisher nämlich umstritten. Denn die Tür zum Hausflur bildet ja exakt die Grenze zwischen Wohnung und Gemeinschaftszone. Während die eine Position davon ausging, dass die Abschlusstür schon zu den eigenen vier Wänden des Eigentümers zähle, meinten die anderen, sie gehöre noch der Gemeinschaft. Eine dritte Rechtsmeinung wollte die Tür sogar aufspalten: Die Außenseite gehöre allen, die Innenfront sei Privateigentum.

Von solch einer Türspalterei hielten die Bundesrichter in Karlsruhe aber gar nichts. Sie definierten jetzt die Abschlusstür der Wohnung als einheitliche Sache, die der Gemeinschaft gehöre. Sogar wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht, bleibt die Eingangstür zur Wohnung Gemeinschaftseigentum. Folge ist, dass die Versammlung über die Gestaltung der Abschlusstüren bestimmen kann.

In der Immobilie in Lüdenscheid werden künftig also wieder alle Eingangstüren „mahagonihell“ und alle Glaseinsätze „drahtornamentweiß“ sein. Zwar mussten die Karlsruher BGH-Richter bei der mündlichen Verhandlung selbst über den zwanghaft anmutenden Regelungsdrang der Eigentümer schmunzeln. Aber sie gaben zu bedenken, dass bei einer Zuordnung der Abschlusstür zum Privateigentum Probleme entstehen würden. Im Extremfall könnte dann ein Wohnungseigentümer einen Vorhang statt einer Abschlusstür anbringen. Die Mehrheit hätte kein Bestimmungsrecht mehr.

Allerdings bedeutet das Urteil wiederum nicht, dass künftig in allen Eigentumsanlagen Konformismus herrschen muss. Die Eigentümerversammlung kann auch mehr Spielraum bei der Gestaltung der Wohnungstüren zulassen oder im Einzelfall Ausnahmen beschließen – aber immer nur mit Mehrheit. Alleingänge eines Eigentümers sind dagegen nicht möglich. Offen ist noch, ob der Eigentümer wenigstens die Innenseite seiner Eingangstür nach eigenem Geschmack gestalten kann. Da das nicht Gegenstand des Lüdenscheider Streits war, wurde darüber auch nicht entschieden. (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof V ZR 212/12)

Streitigkeiten über die Gestaltungsfreiheit der Privateigentümer sind in Eigentumswohnungsanlagen keine Seltenheit. Der BGH hatte in jüngster Zeit über mehrere Fälle zu entscheiden. Immer wieder ging es um die Abgrenzung, was dem Einzelnen und was der Gemeinschaft gehört. So können Fenster und Balkone durch Teilungsvertrag dem Eigentum der Wohnungsbesitzer übertragen werden. Dann haben die auch Instandhaltung und Reparaturen zu tragen. Wenn es aber um einen völligen Austausch der Fenster oder eine Umgestaltung der Balkone geht, wird es kritisch. Denn die äußere Gestalt des Hauses darf laut Wohnungseigentumsgesetz nicht verändert werden. Man wird also Holzfenster oder Balkonbrüstungen nur mit Genehmigung der Versammlung durch Aluminium ersetzen dürfen.

Zu einem Rechtsstreit kam es 2011, als ein Eigentümer ein von Anfang an mangelhaftes Dachfenster auf Kosten der Gemeinschaft ersetzen wollte. Die Mehrheit weigerte sich, weil die Instandhaltung der Wohnungsfenster den Eigentümern übertragen war. Aber den Außenanstrich der Fenster sollte wiederum die Gemeinschaft bezahlen und beschließen. Der BGH entschied im März 2012, wenn schon der Außenanstrich der Gemeinschaft obliege, dann erst recht ein Austausch der Fenster. Denn man habe ein einheitliches Erscheinungsbild der Fassade sichern wollen (Aktenzeichen: V ZR 174/11). Als Faustregel der BGH-Rechtsprechung gilt seit langem: In Grenzfällen gilt Gemeinschaftseigentum. Aber Mahagonitür hin, Dachfenster her, zum Hausfrieden tragen solche Prozesse nicht bei.