Immobilien: Damit am Ende niemand am Ende ist

Herr Oppler, die Arge Baurecht im Deutschen Anwaltsverein hat die „ SOBau“ entwickelt. Was heißt das und wozu dient sie?

Die Bezeichnung SOBau steht für „Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten“. Auf jeder Baustelle, egal ob bei der millionenteuren Flughafenhalle, dem 30-stöckigen Verwaltungsgebäude oder beim kleinen Reihenmittelhaus, treffen zahlreiche Firmen, Interessen und Zuständigkeiten aufeinander. Streit ist dabei praktisch nicht zu vermeiden. Die Frage lautet deshalb immer: Wie lässt sich der Streit schnell und möglichst ohne materielle Einbußen für alle Beteiligten beilegen? Genau das ermöglicht die SOBau.

Wie funktioniert das genau?

Im Idealfall vereinbaren die Vertragspartner bereits bei Vertragsabschluss die SOBau und legen auch gleich gemeinsam einen Schlichter fest. Es ist es sinnvoll, wenn alle an einem Bau Beteiligten die SOBau untereinander vereinbaren, also beispielsweise der Bauherr mit den zahlreichen Baufirmen wie auch mit den einzelnen Planern.

Wer kann die SOBau vereinbaren?

Alle, die bauen, können die SOBau vereinbaren – vom internationalen Investoren-Konsortium über die in eigener Regie bauende Kommune bis hin zum privaten Bauherrn, vom kleinen Handwerksbetrieb oder Architekturbüro bis zum weltweit tätigen Baukonzern mit eigenen Fachingenieuren.

Nehmen wir an, die SOBau ist vereinbart und es kommt zum Streit auf der Baustelle. Was passiert dann, wie läuft das Verfahren ab?

Zunächst beantragt einer der Vertragspartner beim Schlichter die Einleitung der Schlichtung. Der Schlichter ist verpflichtet, schnell zu handeln. Er setzt sich also unverzüglich mit den Parteien in Verbindung und klärt, wo die Probleme liegen und wie sie möglicherweise behoben werden könnten. Dazu spricht er mit den Streitenden, gemeinsam oder alleine, im Büro oder auch direkt auf der Baustelle. Ziel der Schlichtung ist immer die gütliche Einigung.

Nun ist der Schlichter im Normalfall Jurist, kennt sich also nicht in allen bautechnischen Details aus. Wer hilft dem Schlichter bei der Beurteilung, bei der Suche nach Ursachen und Lösungsmöglichkeiten bei Pfusch am Bau?

Der Schlichter ist berechtigt, unabhängig Bausachverständige heranzuziehen – und das macht er natürlich auch. Er kann auch im Rahmen der Schlichtung ein sogenanntes isoliertes Beweissicherungsverfahren anordnen. Das bedeutet: Ein oder mehrere Sachverständige begutachten das Problem auf der Baustelle und stellen Zustand des Baus, Ursache eventueller Schäden oder Verzögerungen fest. Sie klären auch, was die Beseitigung des Mangels kostet oder die durch Behinderungen entstandenen Bauverzögerungen. Damit wiederum kann der Schlichter Vorschläge zur Vergütung zum aktuellen Zeitpunkt ableiten.

Aber dauert das alles nicht sehr lange?

Nein. Unserer Erfahrung nach dauert das Verfahren nur wenige Tage bis Wochen. Es richtet sich natürlich nach der Größe des Projekts. Beim Einfamilienhaus lassen sich Probleme schneller klären als bei komplexen Großbauten. Aber schnelle Lösungen sind genau das Ziel der SOBau. Die Baustelle darf gar nicht erst zum Stillstand kommen, die Baubeteiligten sollen nicht vor Gericht ziehen, sondern schnell gangbare Lösungsmöglichkeiten suchen.

Das setzt aber enorme Kompromissfähigkeit der Partner voraus!

Ja, das ist die Idee der SOBau: Streit vermeiden und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen finden, mit denen alle leben können. Das läuft fast immer auf einen Kompromiss hinaus. Aber Sie müssen sich die Situation vor Ort am Beispiel vorstellen: Nehmen wir an, die Baugrube steht voll Wasser, es geht nicht weiter. Wer ist schuld? Was soll nun passieren? Wer pumpt die Grube leer? Wer trägt die Kosten dafür? Wie schnell geht das, damit der Terminplan nicht durcheinandergerät und die Folgefirmen gleich wieder Ausfälle geltend machen können? Wenn so ein Rattenschwanz an Problemen an einer Sache hängt, dann müssen alle Beteiligten an einem Strang ziehen, damit die Kuh schnell vom Eis kommt.

Und wenn es nicht klappt?

Dann ist die Schlichtung gescheitert. Das passiert, wenn zum Beispiel eine der beiden Parteien nicht zum Schlichtungsverfahren erscheint oder dem abschließenden Schlichterspruch nicht zustimmt.

Und wie geht es in so einem Fall weiter?

Dann können die Streitenden den ganzen Fall noch einmal in einem sogenannten schiedsrichterlichen Verfahren aufrollen. Bis zum Streitwert von 100 000 Euro besteht das Schiedsgericht aus einem Einzelschiedsrichter, sonst aus dreien. Das schiedsrichterliche Verfahren endet mit einem Schiedsspruch, einem Vergleich oder einem Beschluss, der dann Rechtskraft hat.

Und was kostet das alles?

Die Kosten für Schlichtung oder Schiedsgericht richten sich nach der Größe des Projekts und nach dem Aufwand. Die Kosten für die Schlichtung tragen die betroffenen Parteien je zur Hälfte. Abgerechnet wird entweder nach dem Rechtsanwalts-Vergütungsgesetz, nach Zeitaufwand zu einem vorher vereinbarten Stundensatz oder pauschal. Aber das wird bereits im Vorfeld schriftlich vereinbart – wenn die Parteien noch nicht streiten.

Das klingt teuer, kann sich das der private Häuslebauer auch leisten?

Ja, kann er. In diesem Fall kann zum Beispiel eine angemessene Pauschale vereinbart werden.

Wer darf eigentlich schlichten?

Die SOBau beschreibt das genau: Ein qualifizierter Schlichter sollte die Befähigung zum Richteramt, also das zweite juristische Staatsexamen abgelegt haben. Außerdem muss er neutral sein, unabhängig und natürlich verschwiegen. Die Arge Baurecht hat eine Liste mit Schlichtern zusammengestellt, aus denen die Parteien wählen können.

Muss der Schlichter denn unbedingt ein Volljurist sein?

Nein, nicht unbedingt, auch Sachverständige oder qualifizierte Baufachleute können als Schlichter tätig werden, beispielsweise, wenn es um bautechnische Mängel geht. Schwierig wird es allerdings immer, sobald es um größere Bauvorhaben geht. Dann müssen komplexe Probleme gelöst und Entscheidungen gefällt werden, die mehreren Vertragspartnern gerecht werden. Dabei treten regelmäßig juristische Probleme auf, mitunter von beträchtlicher Tragweite und mit vielen, auf den ersten Blick kaum erkennbaren Rechtswirkungen im Hintergrund. Da ist der Jurist gefordert. Er muss ja als Schlichter auf einen sachgerechten Vergleich der Parteien hinwirken. Dabei geht es in der Regel auch um die Formulierung schwieriger Abgeltungsregelungen, die Erklärung von Vorbehalten, Freistellungsvereinbarungen für den Fall der Intervention Dritter, angemessene Sicherungsabreden und vieles mehr. Damit ist ein Bausachverständiger oder ein nicht auf Streitigkeiten am Bau spezialisierter Jurist oft überfordert.

Und wenn sich die Parteien nicht auf einen Schlichter einigen können?

Dann bestimmt im Streitfall der Präsident des Deutschen Anwaltvereins (DAV) den Schlichter. Tsp