Immobilien: Darauf lässt sich bauen

Für Euphorie gibt es keinen Anlass, wohl aber für vorsichtigen Optimismus: Denn der Berliner Grundstücksmarkt hat zwar seine Talfahrt beendet, so das Fazit des Grundstücksmarktberichts 2005/2006, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte jetzt vorgelegt hat. Gegenüber den Vorjahren stieg die Zahl der verkauften Grundstücke und Häuser im Jahr 2005 gar um rekordverdächtige 32 Prozent. Doch der Sprung ist auch auf einmalige Effekte wie den Wegfall der Eigenheimzulage und die geplante Erhöhung der Mehrwertsteuer zurückzuführen.

Dietrich Ribbert spricht gleichwohl von einer Trendwende. „Bisher ist der für 2006 prognostizierte Rückgang nicht eingetreten“, sagt der Vorsitzende des Gutachterausschusses. In der ersten Jahreshälfte sei der Markt nicht eingebrochen, dies sei auch nicht mehr zu erwarten. Vielmehr würden nach den spektakulären „Paketkäufen“ ausländischer Anleger zunehmend private Investoren ihr Vertrauen in den Berliner Markt zurückgewinnen. Auf die Immobilienpreise wirkt sich die Belebung bisher nur teilweise aus. Wichtigster Faktor ist und bleibt dabei die Lage, wobei die Preisspanne zwischen „einfachen“ und „guten“ Wohnlagen größer wird.

BAUGRUNDSTÜCKE

So ist bei Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser das Preisniveau in den Spitzenlagen des Westteils fast viermal so hoch wie in der östlichen Stadthälfte. Während in Grunewald der Bodenrichtwert zum Jahresbeginn 2006 bei 750 bis 760 Euro je Quadratmeter und damit leicht unter dem Vorjahreswert lag, waren am Majakowskiring in Pankow – Spitzenlage im Ostteil – unverändert 230 Euro zu zahlen. Mit 100 bis 120 Euro je Quadratmeter klar preisgünstiger waren Grundstücke in Kaulsdorf und Mahlsdorf, Pankow sowie Treptow-Köpenick. Der niedrigste Preis im Westteil betrug dagegen 220 Euro. Bei der Anzahl der verkauften Grundstücke lag, anders als bei den Preisen, der Ostteil vorn: Gekauft wurde vor allem in Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick.

EINFAMILIENHÄUSER

Jedes zweite im Jahr 2005 verkaufte Eigenheim war ein frei stehendes Ein- oder Zweifamilienhaus. Gezahlt wurden überwiegend Preise zwischen 200 000 und 400 000 Euro für ein neueres Haus ab Baujahr 1990 im Westteil der Stadt sowie 180 000 bis 290 000 Euro im Ostteil. Allerdings zogen die Preise im Ostteil leicht an, während im Westteil – außer bei Grundstücken in guten und sehr guten Lagen – ein gleich bleibendes Preisniveau ermittelt wurde. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sei die Talsohle durchschritten. „Bei den Preisen geht es nicht mehr abwärts“, so Ribbert.

EIGENTUMSWOHNUNGEN

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen hängen neben der Lage wesentlich auch vom Baualter ab. Wichtiges Kriterium ist außerdem, ob die Wohnung vermietet oder bezugsfrei ist. Dies kann bei gleichwertigen Wohnungen in derselben Anlage einen Preisunterschied von bis zu 20 Prozent ausmachen. Besonders bei umgewandelten Wohnungen in guten oder sehr guten Lagen steht die Eigennutzung im Vordergrund. In guten Stadtlagen wurden bezugsfreie Eigentumswohnungen in Altbauten (Baujahr vor 1920) im Jahr 2005 zum Durchschnittspreis von 1440 Euro je Quadratmeter verkauft, vermietete für 1280 Euro. In mittleren Lagen waren 1270 Euro (vermietet: 1250 Euro) und in einfachen Lagen 1190 Euro (vermietet: 1150 Euro zu zahlen). In einigen Fällen wurden in Mitte und in den beliebten „Szenelagen“ in Prenzlauer Berg zwischen 3000 und 4000 Euro erzielt.

Das größte Interesse an Eigentumswohnungen gibt es in Charlottenburg-Wilmersdorf (18 Prozent aller Kauffälle), Schlusslicht bilden die Bezirke Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg.

In allen Bezirken nahm die Zahl neu begründeter Eigentumswohnungen – nach dem Boom des Wohneigentums zwischen 1990 und 2000 – weiter erheblich ab. Neu gebaute Eigentumswohnungen kamen fast gar nicht mehr auf den Markt. Aber auch beim Bauland für Mietwohnungen sei auf Grund des Überangebots an Wohnraum auf lange Zeit kein Aufschwung in Sicht, sagt Ribbeck.

WOHN- UND GESCHÄFTSHÄUSER

Wohn- und Geschäftshäuser als Renditeobjekte wurden im Jahr 2005 erheblich häufiger verkauft als in den Vorjahren. Besonders der Westteil war von Eigentümerwechseln betroffen, wobei die Investoren vor allem nach Altbaukomfortobjekten der Baujahre vor 1918 suchten. Im Vergleich zum Vorjahr wurden überwiegend Preissteigerungen von zehn bis 20 Prozent erzielt, in einigen Fällen auch darüber. Bezogen auf das Vielfache der Jahresnettomieten, waren Kaufpreissteigerungen bis zu anderthalb Jahresmieten auszumachen. Ob das Interesse der Investoren an Berlin anhalten wird, ist derzeit noch nicht abzusehen: Einerseits gilt der Markt als unterbewertet und verspricht daher Ertragssteigerungen, andererseits lassen hohe Leerstandsquoten, eine überdurchschnittliche Arbeitslosenzahl und vergleichsweise geringe Einkommen wenig Spielraum für Mieterhöhungen.

Jutta Burmeister