Immobilien: Das Baugeld ist so billig, wie seit 50 Jahren nicht mehr Wer mit höheren Zinsen rechnet, kann sich günstige Kredite sichern

Die derzeitigen Hypothekenzinsen sind so günstig, wie seit 50 Jahren nicht mehr. Da überdenkt so mancher Kreditnehmer seine laufende Immobilien-Finanzierung. Besonders betroffen: Bauherren, die noch acht Prozent Zinsen aus der letzten Hochzinsphase bezahlen.

Wer aus einem solchen Kreditvertrag aussteigen will, kann das. Er hat sogar einen Rechtsanspruch darauf. Banken steht dann allerdings eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zu. Alternativ zu dem mit Konflikten und Kosten verbundenen Ausstieg aus alten Kreditverträgen bietet sich der Einkauf eines so genannten Forward-Darlehens an. Dabei vereinbart der Schuldner mit seiner Bank einen Kreditvertrag, wobei dieser erst in Kraft tritt, nachdem das noch laufende Darlehen endet. Der frühzeitige Vertragsabschluss kostet allerdings: Pro Monat Wartezeit bis zur Auszahlung verlangt die Bank einen Zinsaufschlag von 0,025 bis 0,035 Prozentpunkten. Das heute billige Baugeld verteuert sich mit der Zeit also.

Eine Beispiel: Steht die Darlehensablösung erst in 19 Monaten an wäre bei einem heute günstigen Vermittler wie der MkiB GmbH in Berlin im September 2004 ein Nominalzins von 4,875 Prozent fällig (Effektivzins: 4,99 Prozent). Das ist ein Zinsaufschlag von 0,475 Prozent gegenüber dem Zins, den ein Kreditnehmer von der selben Bank für einen sofort auszahlbaren Kredit aufbringen müsste (4,40 Prozent). Der Zinsaufschlag errechnet sich wie folgt: 19 Monate à jeweils 0,025 Aufschlag ergibt 0,475.

Die neuen Zinsen bleiben erneut zehn Jahre lang unverändert, bis zum September 2014 also. Das Forward-Darlehen ist für die Bank auch dann verbindlich, wenn das Baugeld im September 2004 doppelt so teuer ist wie heute. Pech dagegen hat der Kreditnehmer, wenn die Zinsen dann immer noch so günstig sind wie heute: Auch für ihn ist der Vertrag unkündbar.

Der Autor ist Inhaber der fmh-Finanzberatung.

Max Herbst