Immobilien: Das geheimnisvolle Geräusch

WAS STEHT INS HAUS?

Vor cirka einem Jahr bin ich in meine neue Wohnung gezogen und kann seit dieser Zeit nicht mehr richtig schlafen, da ich durch störende Geräusche aus der Wohnung daran gehindert werde. Nach meiner ersten Vermutung, dass der Stromzähler die Ursache sei, wurde dieser ausgetauscht, was aber zu keiner Besserung führte. Es folgten die Überprüfung der Heizungsanlage, einschließlich der Heizkörper, wiederum ohne Erfolg. Nunmehr lehnt der Vermieter weitere Aktionen zur Beseitigung der Störung ab. Er ist der Auffassung, dass sich der Mieter daran gewöhnen müsse.

WAS STEHT IM GESETZ?

Mit der Vermietung einer Wohnung sichert der Vermieter zu, dass sie den Anforderungen an den vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Soweit keine Regelungen im Mietvertrag getroffen wurden, ist für die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs die jeweilige Verkehrssitte maßgebend. Das bedeutet, dass eine Wohnung nur dann vertragsgerecht ausgestattet ist, wenn der Wohnstandard geboten wird, den üblicherweise jeder Mieter erwarten darf. Dazu gehört, dass die Wohnung frei ist von vermeidbaren und unzumutbaren Störgeräuschen. Lässt sich trotz mehrfacher Anstrengungen die Quelle der Störgeräusche nicht ausfindig machen, geht dies auf das Risiko des Vermieters. Er ist für die Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs zuständig und hat alles zu unternehmen, um diesen Gebrauch auch zu sichern. Der Vermieter hat notfalls einen Sachverständigen zu beauftragen, der zum einen die Stärke des Störgeräusches misst und zum anderen auch die Quelle der Störung ausfindig macht. Erst dann kann über Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels nachgedacht werden. Der Vermieter muss sofort tätig werden. Er darf nicht warten, bis es ihm gefällt oder der Mieter sich vielleicht doch mit dem schlechten Zustand der Mietsache zufrieden gibt. Der Mieter wiederum kann Druck auf den Vermieter ausüben, damit dieser schnell und zielgerichtet tätig wird. Daher kann der Mieter die Miete mindern oder auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es kommt immer wieder vor, dass von bestimmten technischen Geräten Geräusche ausgehen, die durch einen fachkundigen Handwerker abgestellt werden müssen. Meist ist die Quelle der Störung leicht erkennbar. Aber auch wenn die Ursache des Geräusches nicht ohne Sachverständigen festgestellt werden kann, muss der Vermieter aktiv werden und für eine Mangelbehebung sorgen. Soweit der Mieter nicht selbst als Verursacher in Betracht kommt, weil er beispielsweise unsachgemäße Arbeiten vorgenommen hat, sollte er die Miete mindern und das 3- bis 5-Fache des Minderungsbetrages zusätzlich zurückbehalten. Wird der Mangel später beseitigt, darf der Mieter nicht vergessen, die zurückbehaltenen Beträge dem Vermieter auszuzahlen, da sonst eine Kündigung droht. Die einbehaltenen Mietminderungsbeträge bleiben aber beim Mieter.