Immobilien: Das Geschäft mit den Energielieferungen

Am Wärme-Contracting scheiden sich die Geister. Es gehe zu Lasten der Bewohner, fürchten Mietervereine, wenn Immobilieneigentümer ihre Heizanlage nicht mehr selbst betreiben, sondern einem Dienstleister übertragen, einem so genannten Contractor. Vertreter der Wohnungswirtschaft dagegen halten die Befürchtungen für übertrieben.

„Wir kennen eine Reihe von Fällen, in denen die Miete durch das Contracting gestiegen ist“, sagt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes. „Wenn bestehende Verträge geändert werden, muss der Mieter aufpassen, dass die Leistungen nicht verringert werden. Er sollte sich daher beraten lassen.“ Dagegen hält der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen nach den Worten seines technischen Referenten Jürgen Strobel Contracting für eine „sinnvolle Variante der Energieversorgung“. Wie sich das Vertragsmodell auf die Heizkosten auswirke, sei von Fall zu Fall unterschiedlich. Der Vermieter solle genau prüfen, welche Form der Wärmeversorgung am günstigsten sei.

Problematisch sei, dass es noch keine einheitliche Begriffsdefinition des Contracting gebe und die Rechtsprechung zur möglichen Umlegung von Kosten auf den Mieter zum Beispiel unterschiedlich sei.

„Mit dem Einbau moderner Heiztechnik lassen sich 15 bis 25 Prozent des Energiebedarfs einsparen, weitere fünf bis 15 Prozent sind durch Energiecontrolling möglich“, sagt Alexander Gnann, Geschäftsführer der Wärme GmbH Berlin. Die Firma ist einer der größten Contracting-Anbieter in Berlin und Brandenburg. „Contracting löst das Investor-Nutzer-Dilemma.“ sagt der Unternehmer. Das Dilemma bestehe darin, dass Eigentümer kein wirtschaftliches Interesse an einer neuen, ökologisch und ökonomisch sinnvollen Heizung haben, weil nicht er persönlich davon profitiert, sondern der Mieter. Denn die geringeren Heizkosten kämen diesem zugute. Das ändere sich durch das Contracting. Und „im Interesse unserer Kunden kontrollieren wir jeden Monat den Wirkungsgrad der Anlagen", so Gnann.

Der Umsatz im Contracting stiegt zuletzt rapide an. Von 793,5 Millionen Mark in 2000 über gut eine Milliarde im Jahr 2001 auf 1,156 Milliarden Mark im vergangenen Jahr. Die Branche hofft auch in Zukunft auf ein ebenso kräftiges Wachstum. Der Bundesverband Privatwirtschaftlicher Energie-Contracting-Unternehmen (Pecu) in Mainz rechnet bei seinen Mitgliedsunternehmen mit Wachstumsraten von fünf bis zehn Prozent im Wärme-Contracting.

In Berlin beziehen derzeit nur fünf Prozent der insgesamt eine Million Wohnungen die relativ neue Dienstleistung. Mehrfamilienhäuser machen mehr als die Hälfte des Contracting-Kuchens aus. Wachstumspotenzial bieten besonders die Ostbezirke, wo viele Häuser noch mit Kohleöfen beheizt werden und mit modernen Heizanlagen nachgerüstet werden müssen. Die Contracting-Unternehmen hoffen außerdem darauf, dass Berlin sich bei vielen Immobilien im Landesbesitz für das Leasing-Modell entscheidet, weil das Land wegen seiner Verschuldung neue Anlagen nicht finanzieren kann.

Rund 30 Anbieter bedienen den schätzungsweise 1,3 Milliarden Euro schweren Berliner Markt. In der Regel kommen die Contracting-Dienstleister aus den Reihen der Energielieferanten oder aus dem Handwerk. Während den Energielieferanten vorgeworfen wird, in erster Linie den eigenen Energieträger verkaufen zu wollen und nicht nach der günstigsten Variante zu suchen, sind unter den Handwerkern oft auch kleinere Betriebe, denen Eigentümer den Betrieb der Heizung über viele Jahre nicht anvertrauen mögen. Schließlich werden Contracting-Vetrträge über lange Zeiträume von zehn bis 15 Jahren geschlossen.

Vermieter sollten daher von vornherein klären, was passiert, wenn der Dienstleister sein Geschäft aufgibt und die Anlage zunächst keinen Betreiber mehr hat.

Die größten in Berlin aktiven Contracting-Dienstleister sind Bewag, Gasag Wärme, Wärme GmbH Berlin sowie Harpen EKT. Für größere Projekte bauen diese Anbieter oft sogar kleine Blockheizkraftwerke, die mehrere Gebäudekomplexe mit Wärme versorgen. „Diese neuen Anlagen verbrauchen etwa 30 Prozent weniger Energie als Altanlagen“, sagt ein Gasag-Sprecher. Als Großabnehmer könne das Unternehmen zudem die Heizungsanlagen preisgünstiger einkaufen und installieren als private Immobilieneigentümer. Außerdem sichere die Gasag langfristig den Gasabsatz zu.

Das spektakulärste Wärme-Contracting-Projekt in Berlin ist die Belieferung der Gropiusstadt mit Nahwärme durch Harpen EKT. Die mehr als 20000 Wohnungen werden durch ein extra dafür errichtetes Biomasse-Heizkraftwerk versorgt.

Doch auch für kleinere Einheiten kommt Contracting infrage. Hausverwalter Frank-Michael Hoppe versorgt eine Wohnanlage in Berlin-Mariendorf mit 125 Mieteinheiten über einen Contractor mit Wärme. „Für mich bedeutet das weniger Aufwand und weniger Ärger“, erklärt Hoppe. Aber auch für die Mieter stelle die Versorgung über den Dienstleister eine Verbesserung dar, ist er überzeugt. Hoppe: „Sie bekommen in diesem Fall ohne Mehrkosten einen besseren Service. Störungen werden oft schon per Fernüberwachung erkannt und behoben, bevor der Mieter friert.“

Für einen weiteren Schub für Wärme-Contractoren hat der Gesetzgeber gesorgt: Rund 4,5 Millionen Heizkessel müssen bundesweit bis 2006 ersetzt werden. Die neue Energieeinspar-Verordnung (EnEV) schreibt vor, dass Öl- und Gasheizungen, die vor dem 1.Oktober 1978 installiert wurden, innerhalb von vier Jahren erneuert werden müssen. Besitzer von selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern müssen allerdings erst bei einem Eigentümerwechsel die Anlagen umrüsten.