Immobilien: Das langsame Ende der Privilegien

An Unkenrufen mangelte es nicht, wonach im Jahr 2004 die letzten Anreize eine Immobilie zu erwerben abgeschafft werden würden. Ganz so schlimm kam es dann doch nicht, obwohl die seit Anfang des Jahres geltenden neuen Gesetze und Vorschriften Grundeigentümern erneut so manche Überraschung bescherten.

Die am meisten diskutierte Änderung betrifft die Eigenheimzulage für private Bauherren. Dieser Zuschuss, acht Jahre lang in bar aufs Konto überwiesen, beträgt fortan maximal 1250 Euro im Jahr. Lebt ein Kind im Haushalt kommen 800 Euro dazu. Der frühere Unterschied zwischen der Förderung von Neu- und Altbauten entfällt. Doch nicht jeder Bauherr bekommt den Barzuschuss: Wer mehr als 70000 Euro binnen zwei Jahre vor Antragstellung verdient hatte, ist ausgeschlossen; bei verheirateten Paaren liegt die Grenze bei 140000 Euro und erhöht sich je Kind um 30000 Euro. Nur wer vor dem 1.Januar eine Immobilie erworben oder den Bauantrag gestellt hatte, erhält noch die früheren, höheren Zuschüsse.

Großen Einfluss auf den Markt für Eigenheime wird diese Änderung nach Ansicht des Vizepräsidenten vom Verband Deutscher Makler nicht haben: „Niemand verzichtet auf einen Immobilienerwerb, weil er 10000 Euro weniger vom Staat erhält“, sagt Michael Schick.

Eine größere Tragweite dürfte die Kürzung der Steuervorteile für Käufer vermieteter Immobilien haben. „Wer einen Altbau erwirbt, ist dazu verdammt, fällige Sanierungsarbeiten drei Jahre aufzuschieben“, sagt Schick. Der Grund: Größere Investitionen können nicht sofort mit den Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie steuerlich verrechnet werden, sondern müssen mit jährlich zwei Prozent verteilt auf 50 Jahre angesetzt werden. Da sich dies nicht rechnet, werden Immobilienkäufer künftig in den ersten drei Jahren nur kleinere Arbeiten, im Wert von maximal 15 Prozent des Immobilien-Kaufpreises, sofort verrichten. Denn nur bis zu dieser Grenze ist der volle Aufwand sofort steuerlich abzugsfähig.

„Einfach nur wirrer“, seien die Paragrafen 7H und 7I Einkommenssteuergesetz durch die Änderungen geworden. 7H und I regeln die Möglichkeit, wie Investitionen für den Umbau von Baudenkmälern sowie für Immobilien in Sanierungsgebieten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden können. Die bisherige, einfache Regelung, wonach die halbe Summe gleichmäßig innerhalb von zehn Jahren mit positiven Einkünften zu verrechnen war, fiel weg. Nun gilt: Innerhalb der ersten acht Jahre können jährlich neun Prozent der Kosten als „Verluste“ mit Einkünften verrechnet werden. Der Restbetrag wird ab dem neunten Jahr mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben.

Damnum und andere Steuervorteile

Halbiert wurde die Abzugsfähigkeit des „Damnums“, ein bislang attraktives Instrument zur Senkung der Steuerlast. Das Damnum ist eine „Zinsvorauszahlung“ bei Kreditauszahlung: Dem Immobilienkäufer wird statt eines Darlehens in Höhe von, sagen wir, einer Million Euro nur 900000 Euro ausgezahlt. Die fehlenden zehn Prozent behält die Bank, verrechnet diese 100000 Euro jedoch mit den fälligen Kreditzinsen. Der Vorteil des Schuldners: Seine monatliche Zinsbelastung ist geringer, und als Spitzenverdiener bekommt er die Hälfte des Damnumbetrages als Steuerrückzahlung vom Finanzamt erstattet. Doch seit dem 1. Januar ist nur noch ein halb so hohes Damnum zulässig: fünf statt bisher zehn Prozent.

Verändert wurde auch die „ degressive Afa “ bei Wohnbauten. Dabei handelt es sich um jenen Teil des Erwerbspreises, den ein Käufer mit seinen positiven Einkünften verrechnen kann, um seine Steuerlast zu senken. Nun können nur noch jährlich vier Prozent der Erwerbskosten abgeschrieben werden, zehn Jahre lang; der Restbetrag wird anschließend mit jährlich zwei Prozent von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen. Bislang betrug die Afa jährlich fünf Pozent innerhalb der ersten Jahre.

Ein weiterer ganz legaler Steuertrick bestand in der Vermietung an Freunde oder Verwandte zu einem günstigen Preis. Auf diese Weise konnte der Eigentümer das Finanzamt an den Kosten der Vorzugskonditionen beteiligen: Geringere Einnahmen bedeuten höhere Verluste aus Vermietung und Verpachtung, und diese senken die Steuerlast. Diese Praxis erschwerte der Gesetzgeber: Freunde und Verwandte müssen fortan mindestens 56 Prozent der ortsüblichen Miete bezahlen, sonst erkennt der Fiskus die mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten nicht mehr an.

Verlustverrechnung vereinfacht

Zumindest in einem Punkt zeigt sich der Gesetzgeber großzügig Grundeigentümern gegenüber, auch wenn diese neben ihrem Immobilienbesitz beträchtliche Einnahmen erzielen: Die Einschränkung der Verrechnung von Verlusten aus Immobilienbesitz mit anderen Einkünften des Grundeigentümers ist nahezu weggefallen. Detlef Haritz, Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei Clifford Chance, sagt: „Das bürokratische Monstrum der Verlustausgleichsbeschränkung hatte bisher die vollständige Verrechnung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften verhindert.“

Künftig dagegen gilt: Verluste aus Immobilienbesitz können mit anderen Einkünften desselben Veranlagungszeitraums vollständig ausgeglichen werden. Neue Einschränkungen sind nur beim Vortrag von Immobilienverlusten zu beachten: Bei einem Einkommen von über einer Million Euro im Jahr können Einzelpersonen – bei Paaren liegt die Grenze doppelt so hoch – Verluste aus Immobiliengeschäften nicht unbegrenzt verrechnen. „Doch Fälle dieser Art sind eher selten“, sagt Haritz.

Deshalb sind von den angehobenen Grenzen bei der Verrechnung mit Verlustvorträgen vorranging Unternehmen betroffen. Und dort funktioniert die Verrechnung wie folgt: Bei Einnahmen von, sagen wir, drei Milionen Euro und höheren Verlusten aus früheren Jahren, bleiben 800000 Euro zu vesteuern. Die Rechnung im Einzelnen: Die erste Million kann komplett mit den Verlusten verrechnet werden, die übrigen zwei Millionen dagegen nur zu 60 Prozent. So ergibt sich der Restbetrag von 800000 Euro: Das sind 40 Prozent von zwei Millionen.

Besondere Vorsicht bei der Vertragsgestaltung von Immobiliengeschäften erfordert nach Einschätzung von Detlef Haritz eine neue Regelung, die unter dem sperrigen Titel „ Umkehrung der Steuerschuldnerschaft “ bei Grundstücksgeschäften“ gehandelt wird. Der damit bezeichnete Sachverhalt ist einfach: Nicht mehr der Verkäufer muss von seinen Einnahmen die Umsatzsteuer abführen, sondern der Käufer. Das stellt die Dinge vor allem deshalb auf den Kopf, weil die Umsatzsteuer ja erhoben wird, weil der Verkäufer dafür optiert hatte. Hintergrund der Regelung: Bisher hatte der Fiskus häufig Steuerausfälle zu beklagen von Firmen, die nach dem Verkauf ihres Eigentums in die Insolvenz gingen und sich damit auch ihrer Steuerschuld entzogen. Das Kalkül bei der neuen Regelung: Beim Käufer ist mit einer raschen Insolvenz nicht zu rechnen.