Immobilien: Deka Immobilienfonds aufgefangen

Noch bevor die offenen Immobilienfonds der Sparkassen und Landesbanken, die unter dem Namen Deka vermarktet werden, in Turbulenzen gerieten, rieten Experten deren Anlegern: „verkaufen!“ (Tagesspiegel, 2. Oktober). Dies galt für Beteiligungen an dem Deka-Immobilien-Fonds sowie an einigen anderen offenen Fonds. Der Grund: Einige Gesellschaften, die bereits länger am Markt sind, hatten vorrangig Bürohäuser in Deutschland erworben und hier zu Lande herrscht eine Immobilienkrise, die auch die Renditen der Fonds schmälerte.

„Anleger sollten alle offene Fondsanteile verkaufen, die in den vergangenen Jahren eine geringe Wertentwicklung hatten, “ sagt Stephan Kühnlenz. Denn der Projektleiter Geldanlage bei der Stiftung Warentest rechnet nicht damit, dass sich diese Fonds auf kurze Sicht wieder erholen könnten. Außerdem: „Weil keine Fondsgesellschaft alle erforderlichen Angaben über ihr Immobilieneigentum macht, kann man keine Kaufempfehlung mit gutem Gewissen abgeben“, sagt Experte Kühnlenz. Wegen des Mangels an Transparenz seien offene Fonds „Black Boxes“.

„Aufgrund der jüngsten Ereignisse kann ich nun auch ohne schlechtes Gewissen allen Anlegern nur dazu raten, insbesondere ihre Anteile am Deka-Fonds zu verkaufen“, sagt auch der Analyst Stefan Loipfinger. Ein schlechtes Gewissen muss er aus folgendem Grunde nicht mehr haben: Sparkassen und Landesbanken erklärten jüngst, sie würden sich auch dann noch hinter ihre Fondsgesellschaft stellen, wenn Anleger zu tausenden Loipfingers Empfehlung folgen und die Bankenschalter stürmen, um für ihre Fondsanteile wieder Bares zu verlangen.

Deka Verwaltungsratschef Dietrich Hoppenstedt versicherte, „uneingeschränkt und unlimitiert hinter der Dekabank und ihren Fondsprodukten“ zu stehen, so der Präsident des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes. Reicht das Geld des Fonds nicht, dann liefern die Geldhäuser die Liquidität, damit der Fonds nicht geschlossen werden muss.

Mit diesem Vertrauensbeweis gegenüber den Anlegern tat der Bankmanager mehr, als das Gesetz ihm vorschreibt: Theoretisch hätte die Deka ihren offenen Fonds auch schließen können. Dann hätten die Anleger zunächst kein Geld zurückbekommen und maximal zwei Jahre zwangsweise in dem Fonds bleiben müssen. In dieser Zeit hätte die Fondsgesellschaft dann Immobilien verkaufen können, um sich die erforderliche Liquidität zu verschaffen, die sie zur Auszahlung der Anleger braucht. Allerdings wäre eine solche Fonds-Schließung ein Novum in der Geschichte dieses Typs von Kapitalanlage und hätte den Ruf der einst viel gelobten offenen Fonds ramponiert.

Nun können die Anleger ihr Geld zurückverlangen – doch sollten sie dies auch tun? Ja, sagen die Experten, weil sie nicht erkennen können, dass sich die Lage bei dem Deka- und anderen Fonds, die überwiegend mit Immobilien aus Deutschland bestückt sind bald verbessern wird. Dies hat folgenden Grund: Um den Anlegern eine ordentliche Rendite auszahlen zu können, müsste die Fonds ihre Immobilien gut vermieten und die Mietpreise am Markt steigen. Dies ist in Deutschland seit Jahren nicht mehr der Fall: Die Mieten für Gewerbeimmobilien fallen, weil die Nachfrage gering ist. Renditen werfen nur noch solche Objekte ab, die vor einiger Zeit für viele Jahre zu einem festen und hohen Preis vermietet sind. Doch Objekte dieser Art gibt es in den Krisen geschüttelten Fonds wenige.

Mehr noch: Bei vielen Immobilien der meistens älteren, Not leidenden Fonds laufen in den kommenden Jahren Verträge mit hohen Mieten aus. Dann müssen die Fondsmanager neue Nutzer suchen oder mit den alten Mietern neue Verträge abschließen. Da die Preise am Markt bundesweit gefallen sind, werden auch diese Immobilien nur zu geringeren Preisen wieder vermietet werden können. Die Folge: geringere Einnahmen. Und das zieht geringere Renditen und einen Wertverfall des Fonds nach sich.

Ein Beispiel dafür, wie stark einige Fonds unter dem Markt leiden, liefert das Krisenmanagement bei Deka. Der Fonds besitzt leer stehende Immobilien. Dazu zählt das Frankfurter Hochhaus „Skyper“. Die Deka-Bank kündigte an, sie werde dort selbst einziehen und Miete an den Fonds zahlen. Eine „Subvention“ als Notlösung, weil konzernfremde Mieter derzeit kaum zu finden sind.

Probleme wie diese gibt es in dem Deka-Fonds reichlich. Dies hat ein Gutachten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte&Touche gezeigt. Die Experten hatten bereits im April dieses Jahres festgestellt, dass bei einem sofortigen Verkauf aller Immobilien des Deka-Fonds 511 Millionen Euro weniger in die Kassen fließen würden, als diese Objekte den Büchern des Fonds zufolge „Wert sind“. Erst wenn die Krise am Immobilienmarkt vorüber ist und die Mietpreise steigen, wird sich diese große Lücke zwischen dem Wert am Markt und in der Theorie wieder schließen.

Weil sie diesen Bericht nicht an die Kontrolleure ihres Verwaltungsrats weiterreichten, mussten drei Deka-Geschäftsführer ihre Schreibtische räumen. Die neue Leitung hat angekündigt, dass der Fonds trotz Krise dieses Jahr eine „Performance“ von „über zwei Prozent“ erzielen wird. Im vergangenen Jahr hatte sie bei knapp eineinhalb Prozent gelegen. Darüber hinaus will man bei Deka nun doch dem Drängen aller Analysten nach mehr Transparenz Folge leisten. Das Problem bisher: Wichtige Informationen über die Immobilien in den Fonds wurden verschwiegen. Dazu zählen unter anderem Angaben zu den Kaufpreisen, zu den Mieteinnahmen der einzelnen Immobilien und zu dem theoretischen „Wert“, zu dem die Objekte von Gutachtern in den Büchern der Fonds eingestuft sind. Nur mit Hilfe dieser Angaben, so argumentieren die Analysten, könnten Anleger prüfen, ob ein Fonds die derzeit ausgeschüttete Rendite langfristig mit seinen Immobilien verdienen kann.

Als vorbildlich gilt darin die Deutsche Bank-Tochter DB Real Estate. In dem viel diskutierten Rating der Agentur „scope“ bekamen beide Offenen Fonds der DB Real Estate wohl auch deshalb gute Noten: Die Analysten empfehlen den „grundbesitz invest“ zu halten und den „grundbesitz global“ zu kaufen.

Sollte die Deka die Angaben über die Immobilien in ihren Fonds ebenso offen legen wie die DB Real Estate, könnte die Krise aus Sicht kritischer Beobachter auch ihr Gutes haben: Andere Fondsgesellschaften würden aller Voraussicht nach folgen und der Ruf der Offenen Immobilienfonds würde wiederhergestellt.