Immobilien: "Der Barwert entscheidet"

Unter Kapitalanlegern und Bauunternehmern geht Unsicherheit um angesichts der geplanten Einschränkungen der Abschreibungsmöglichkeiten beim Kauf von Immobilien.Die Auswirkungen bekam auch der mittelständische Unternehmer Carl E.Mackensen zu spüren, Chef der Ceema-Baugesellschaft.

TAGESSPIEGEL: Sie beklagen die Ankündigung der neuen Steuergesetze.Warum?

MACKENSEN: Die Anleger sind verunsichert, dabei hatte schon die alte Regierung das Auslaufen des Fördergebietsgesetzes beschlossen.Bestehende Gesetze gelten also nach wie vor.Für die Anleger bedeutet dies, wer noch 1998 einen zu modernisierenden Altbau erwirbt, der kommt in den Genuß der Abschreibungen.Dabei ist es egal, ob er ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung erwirbt.

TAGESSPIEGEL: Müssen nicht in diesem Jahr alle Arbeiten abgeschlossen sein?

MACKENSEN: Dies gilt nicht für Investoren oder Käufer von Immobilien.Voraussetzung ist aber, daß der Anleger sowohl die Immobilie als auch die zu erbringende Sanierungsleistung erwirbt.Die Unterscheidung ist wichtig, denn es ist denkbar, daß der Verkäufer der Immobilie und die bauausführende Firma zwei Unternehmen sind.In diesem Fall müssen die Leistungen in ein und demselben Kaufvertrag vom Notar beurkundet sein.Eine weitere Bedingung ist, daß der Anleger das Objekt und die Modernisierungsleistung noch 1998 bezahlt.Ganz wichtig ist, daß das Geld bis zum 31.Dezember auf das Konto der Verkäufer geflossen ist.Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, dann kann der Anleger vierzig Prozent der Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten von seinem zu versteuernden Einkommen abziehen.Erfahrungsgemäß beträgt der Sanierungsbedarf zwischen sechzig und siebzig Prozent des Kaufpreises insgesamt.

TAGESSPIEGEL: Damit reden Sie der Jahresendrallye der Steuersparer das Wort.Besteht nicht die Gefahr, daß schwarze Schafe schlechte Immobilien mit unkalkulierbaren Sanierungsrisiken an den Mann bringen?

MACKENSEN: Grundsätzlich besteht die Gefahr einer Fehlinvestition immer, wenn der Anleger sich nicht sorgfältig über den Anbieter einerseits und ebenso sorgfältig über die angebotene Immobilie andererseits informiert.Der Käufer sollte stets das Objekt besichtigen und sich von unabhängigen Fachleuten beraten lassen.Das vermindert das Risiko.

TAGESSPIEGEL: Woran erkennt man eine steuerlich interessante, aber im übrigen problematische Altbauinvestition?

MACKENSEN: An einer unvollständigen Baubeschreibung zum Beispiel.In diesem Dokument muß ganz genau festgelegt sein, was der Bauträger im Rahmen seiner Sanierungsleistungen durchzuführen hat.Ist dies nicht der Fall, kann der Verkäufer viel versprechen, ohne daß der Anleger ihn dann zum Erbringen der Leistungen drängen könnte.Die Baubeschreibung muß sehr detailliert beschreiben, welche elektrischen Installationen erfolgen und welche Markenqualität die Sanitärobjekte haben müssen.Dies sind nur zwei Beispiele.Die Beschreibung sollte alle Leistungen der verschiedenen Baugewerke umfassen.Also auch Trockenbau, Tischlereileistungen, Maurerarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Heizungsinstallationen Auskunft geben.

TAGESSPIEGEL: Die Marktauguren kündigen einen starken Preisverfall im nächsten Jahr an.Die Steuervorteile, so ihre Begründung, hätten den Markt überhitzt.Sollten Immobilienkäufer nicht die paar Wochen noch abwarten?

MACKENSEN: Ich glaube, daß es falsch wäre abzuwarten.Immobilien in gut vermietbaren Lagen sind stark nachgefragt.Zwar werden viele Wohnungen in der Stadt angeboten, aber nicht alle weisen eine ansprechende Qualität auf.Diese bemißt sich zunächst an geringem Verkehrsaufkommen.Außerdem gehören gute infrastrukturelle Anbindungen dazu, also Busse und Bahnen in der Umgebung, mit denen der Käufer die Einkaufszentren in den verschiedenen Bezirkszentren gut erreicht.Es gibt noch einen zweiten Grund, warum bestimmte Anleger nicht mit dem Wohnungskauf warten sollten.Wer viel verdient, für den hat die Sonderabschreibung einen echten Barwert.Auch wenn die Immobilie 1999 dem Buchwert zufolge mit einem Abschlag zu bekommen wäre, dann würde der Barwert durch die Einkommensvorteile mehr als kompensiert.Schließlich glaube ich nicht, daß der Wegfall der Steuervorteile so stark zu Buche schlagen wird.Denn die Preise für die Altbausubstanz sind bereits auf sehr niedrigem Niveau.Dasselbe gilt für die Bauleistungen.

TAGESSPIEGEL: Aber die Nachfrage beeinflußt die Preise.Wenn das Kapital andere Häfen ansteuert, weil die Renditen dort höher sind, dann bleibt Immobilienverkäufern nur übrig, ihre Preise nach unten zu korrigieren ...

MACKENSEN: Das wird nicht mehr möglich sein.Sofern es sich nämlich um sanierte Immobilien handelt, würde ein solcher Preisabschlag deutlich niedrigere Lohnkosten voraussetzen.So etwas ist kaum denkbar, eher würde die Altbausanierung nicht mehr stattfinden können.