Immobilien: Der Bausenator sollte zumindest ehrlich sein

Genossenschaftlicher Prüfungsverband: Zeitdruck verhindert Verkauf an Mieter / Fehler aus Altschuldenhilfegesetz wiederholtVON ANGELIKA NOSSDies ist der elfte Teil einer Serie zum geplanten Verkauf von Wohnungsbaugesellschaften, dessen Erlöse die Lücken im Berliner Haushalt schließen sollen.Neben Politikern beziehen sonntags auf dieser Seite Vorstände aus der Wohnungswirtschaft Position. Nach dem Willen des Berliner Senats werden 50 000 städtische Wohnungen verkauft.Diese Wohnungen sollen ähnlich wie die rund 46 000 andere, die Ostberliner Wohnungsunternehmen im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes (AHG) veräußern müssen, vorrangig den Mietern "zu attraktiven Marktpreisen" (Senator Klemann) zum Kauf angeboten werden.Die Mieter aber werden, das ist zu befürchten, nur in wenigen Fällen ihre Wohnung oder ihr Haus kaufen können. Schon die Vorgabe "attraktiver Marktpreis" läßt dies vermuten.Bekanntlich richtet sich der Preis auf dem Markt nach Angebot und Nachfrage.Ist die Nachfrage - wie zur Zeit aufgrund der 1998 auslaufenden Sonderabschreibungen - groß, so sind auch hohe Marktpreise erzielbar.Attraktiv für den Mieter heißt aber mit Finanzierungsbelastungen, die Mietkosten nicht übersteigen, und das wäre unter den gegenwärtigen Bedingungen Preise unter Marktwert.Unter der Prämisse Vermögensaktivierung zur Haushaltskonsolidierung werden die beabsichtigten Verkäufe kaum zum angekündigten Ziel "Wohneigentum in Mieterhand" führen, unabhängig davon, wie diese Verkäufe zu bewerten sind. Betrachtet man die ersten Verkaufsangebote der städtischen Wohnungsbaugesellschaft im Prenzlauer Berg (WIP), so stellt sich die Frage, warum die Erfahrungen bei der Privatisierung im Rahmen des Altschuldenhilfegesetz (AHG) ignoriert werden? Laut AHG sollen ostdeutsche Wohnungsunternehmen durch den Verkauf von 15 Prozent ihres Bestandes finanzielle Mittel für die Instandsetzung und Modernisierung des verbleibenden Wohnungsbestandes erwirtschaften.Zudem sollen die Wohnungen vorrangig an die Mieter veräußert werden.Zugleich wird aber durch die progressiv gestaltete Abführung von Erlösanteilen Druck auf die Gesellschaften erzeugt, möglichst schnell zu veräußern.Diese Vorgaben führen verursachen einen kaum lösbaren Konflikt.Denn aus betriebswirtschaftlicher Sicht müssen die Verkaufserlöse möglichst hoch ausfallen.Will man jedoch das Interesse der Mieter am Erwerb ihrer Wohnung wecken, dann müssen die Preise unter Alternativen auf dem Eigenheimmarkt liegen und die Finanzierungsbelastungen im Rahmen eines erträglichen Mietniveaus liegen. Der Mehrzahl der Wohnungsunternehmen gelingt dieser Spagat bisher nicht.Nur rund 16 Prozent der zu veräußernden 333 000 Wohnungen wurden bis Ende 1996 von Mietern gekauft.Rund 40 Prozent gingen an Investoren, die steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen und daher günstiger kalkulieren können. Beim angekündigten Verkauf der 50 000 städtischen Wohnungen begibt man sich in denselben Konflikt.Zwar will man durch "attraktive" Preise den Mietervorrang sichern, gleichzeitig steht die gesamte Verkaufsentscheidung unter dem Vorzeichen einer schnelle Auffüllung der Senatskasse.Die vorgetragenen Argumente, der Verkauf der städtischen Wohnungen habe nichts mit dem Stopfen von Haushaltslöchern zu tun, sind eindeutig vorgeschoben. Allein die Tatsache, daß noch bis Ende des Jahres, also unter Zeitdruck, 20 000 Wohnungen veräußert werden sollen, spricht seit den Erfahrungen beim Verkauf nach AHG klar gegen einen Verkauf an die Mieter.Das bekräftigt die Vermutung, daß möglichst schnell und viel Geld in die öffentlichen Kassen fliessen soll.Eine Privatisierung an Mieter dagegen ist relativ zeitaufwendig und bedarf erheblichen Beratungs- und Organisationsaufwandes.Es ist illusorisch anzunehmen, daß ein Mieter in wenigen Wochen eine Entscheidung inklusive Finanzierung zum Kauf einer Eigentumswohnung trifft. Noch anmaßender ist diese Erwartung, wenn es um den Kauf eines ganzen Hauses durch eine bisher eher anonyme Mietergemeinschaft geht.Die derzeit von der WIP angebotenen 19 unsanierte Altbauhäuser wurden unter dem Gesichtspunkt schlechtester Ertrag und höchste Instandsetzungskosten ausgewählt.Aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist diese Auswahl durchaus nachzuvollziehen.Seitdem die städtischen Gesellschaften ihr Eigenkapital selbst erwirtschaften müssen, liegt es nahe, sich von Häusern mit hohem Finanzierungsbedarf und geringem Ertrag zu trennen.Allerdings eignen sich solche Häuser gerade nicht zur Mieterprivatisierung.Nach Empfehlung des Bundesbauministeriums und des GdW sollte vor dem Verkauf an Mieter zumindest eine Teilsanierung durchgeführt werden, um die Risiken, die sehr komplexe Baumaßnahmen begleiten, möglichst gering zu halten.Erschwerend außerdem: Die Häuser werden zum Verkehrswert angeboten, zu dessen Finanzierung deutliche Mietsteigerungen notwendig wären.Bei von der WIP selbst geschätzten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten um 2000 DM pro Quadratmeter sind die meisten Mieter, die keine Steuersparmodelle anwenden können, finanziell überfordert. Die Inanspruchnahme von Förderungen wie dem Selbsthilfeprogramm kommt aufgrund des hohen Alters vieler Mieter nur selten zum Tragen.Der Kauf durch Mietergenossenenschaften, die zum Beispiel Rechtssicherheit durch Beschränkung des Haftungsrisikos bieten würden, wird durch den Zeitdruck unmöglich gemacht.Möglichst homogene Kaufentscheidungen einer Mietergemeinschaft sind in der kurzen Zeit nur in wenigen Fällen zu erwarten.So werden wohl im Januar 1998, wie angekündigt, die meisten dieser Häuser auf dem freien Markt angeboten.An diesem Beispiel wird deutlich, daß soziale Aspekte und Mieterinteressen hinter dem wirtschaftlichen Druck, der mit der Vermögensaktivierung von Seiten des Senats ausgeübt wird, zurück bleiben.Gerade in solchen Häusern mit niedrigem Standard und erheblichen baulichen Mängeln wohnen jedoch Mieter, die hier eine ihrem geringem Haushaltseinkommen entsprechende Nische auf dem Wohnungsmarkt gefunden haben.Das von Herrn Klemann postulierte vorrangige Ziel, weiterhin besonders finanziell nicht so gut gestellte Bürger mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen, wird damit ins Gegenteil verkehrt.So werden die städtischen Wohnungsgesellschaften zwar wirtschaftlich fit gemacht und Erlöse für den Haushalt erzielt, Eigentum in Mieterhand wird auf diese Weise jedoch nur in wenigen Fällen entstehen können.Wenn schon städtische Wohnungen verkauft werden, so muß die Veräußerung ohne den zeitlichen und haushaltspolitisch bedingten Druck auf die veräußernden Wohnungsunternehmen stattfinden, so daß Mieter eine reelle Chance haben, ihre Wohnung oder ihr Haus zu erwerben.Ist dies nicht möglich oder nicht gewollt, so sollte der Senat die Ehrlichkeit besitzen, dies zuzugeben.Seine Vertreter müßten sich dann in der Öffentlichkeit zumindest nicht mehr aushelfen mit Begründungen wie der Erhöhung der Wohneigentumsquote, die für den ad hoc Verkauf der 50 000 Wohnungen sprächen. Die Autorin ist Geschäftsführerin des Prüfungsverbandes der kleinen und mittelständischen Genossenschaften e.V.

ANGELIKA NOSS