Immobilien: Der Bund bietet billiges Baugeld

Staatliche Kredite für Modernisierungen und Bau von Öko-Häusern werden ab sofort günstiger. Die bundeseigene Bankengruppe Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat ihre Konditionen deutlich verbessert. So beträgt der Zins für die Förderung energiesparender Baumaßnahmen seit 1. Februar effektiv nur noch ein Prozent – bei 20 Jahren Laufzeit und zehnjähriger Zinsbindung. Bislang waren es 1,81 Prozent. Außerdem wird das „CO²-Gebäudesanierungsprogramm“ auf Wohngebäude, die bis 1984 fertiggestellt wurden, ausgedehnt. Zuvor wurden nur bis 31. Dezember 1978 erbaute Häuser gefördert. Der maximale Förderbetrag wird auf 50 000 Euro pro Haus oder Wohnung verdoppelt. Durch die Kombination beider Programme sind Vollfinanzierungen oft möglich – nur beim Hausbau nicht.

Als Faustregel gilt für die KfW-Kredite: Je ökologisch sinnvoller die Investition, desto günstiger die Zinsen. Für allgemeine nichtenergetische Sanierungsmaßnahmen liegt die Kreditgrenze bei 100 000 Euro. Drei Programme hat der Bund mit dem Paket „Wohnen, Umwelt, Wachstum“ aufgelegt: Gefördert werden die „CO²-Minderung“, das „Wohnraum modernisieren“ sowie „Ökologisch bauen“. Eine Milliarde Euro wird eingesetzt, um die Kredite billig zu machen. Die Bundesmittel sind Teil des im Koalitionsvertrag beschlossenen Gesamtpaketes von jährlich 1,4 Milliarden Euro.

Das CO²-Minderungsprogramm fördert Modernisierungen, die zu einer Senkung des CO²-Ausstoßes um mindestens 40 Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr beitragen. Der Effektivzins beträgt im Jahr bei 20 Jahren Laufzeit ein Prozent. Auch Wohnheime, Alten- und Pflegeheime werden künftig gefördert. Das Förderprogramm „Wohnraum modernisieren“ erlaubt jetzt auch die Erneuerung alter Fenster durch Mehrscheiben-Isolierverglasung und den Austausch von Einzelöfen und Nachtstromspeicherheizungen. Die maximale Kreditsumme beträgt auch hier 50 000 Euro, der Zinssatz 2,02 Prozent. Zuvor waren es 3,37 Prozent.

Das Programm „Ökologisch bauen“ fördert die Errichtung von Passivhäusern und Energiesparhäusern, auch „KfW-40“ und „KfW-60“ genannt. Der Effektivzins von ein Prozent gilt für Häuser mit einem Energiebedarf von 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Für weniger gedämmte „KfW-60“-Häuser liegt der jährliche Zins bei 2,54 Prozent.

Für Bauherren rechnet sich die Investition in Öko-Häuser jetzt. So beträgt die Zinslast bei einem Zinssatz von einem Prozent für ein 50 000-Euro-Darlehen im ersten Jahr bei der KfW nur 500 Euro. Zum Vergleich: Ein banküblicher Kredit mit vier Prozent Zinsen schlägt im ersten Jahr mit 2000 Euro zu Buche. Die Mehrkosten für Passivhäuser holt der Bauherr schon durch die Finanzierung herein, zumal er außerdem weniger für das Heizen ausgibt.

Auch wer nur auf herkömmliche Weise modernisiert, zum Beispiel ein neues Bad einbaut, profitiert. Die effektiven Zinsen sinken bei 20 Jahren Laufzeit von bisher 3,79 auf 3,32 Prozent. Die Stiftung Warentest zerstreut aber falsche Hoffnungen: „Für den Einbau einer Sauna oder eines offenen Kamins, den Bau einer Garage oder für die neue Wohnzimmereinrichtung beispielsweise macht die Förderbank kein Geld locker.“

Alle Veränderungen bei den Kreditkonditionen gelten auch für bereits beantragte Kredite, über die noch nicht entschieden wurde. Die Anträge müssen wie gehabt über die Hausbank gestellt werden. Der Bauherr muss dazu Kostenvoranschläge einreichen, beim Hausbau etwa Notarvertrag oder Architektenpläne. Die Bank prüft die Unterlagen und reicht sie an die KfW weiter. Wird ein Kredit erteilt, muss die Verwendung später mit Rechnungen belegt werden. Begonnen werden darf mit den Baumaßnahmen in der Regel erst, wenn die Kredite bewilligt sind.

Zur Vermittlung verpflichtet sind die Hausbanken nicht. Da sie gegenüber der KfW für die Rückzahlung des Kredits haften, prüfen sie die Zahlungsfähigkeit des Kunden und den Wert der Immobilie, die als Sicherheit dient, mit den gleichen Maßstäben wie für eigene Kredite.

Die Stiftung Warentest rät Haus- und Wohnungsbesitzern zu überlegen, was sie an Baumaßnahmen künftig planen. Die kalte Jahreszeit biete sich an, um Wärmeverluste aufzuspüren, heißt es in der Februar-Ausgabe von „test“. Zu prüfen sei: In welchen Räumen ist es unangenehm kalt? Wo muss die Heizung besonders stark aufgedreht werden, um Energieverluste auszugleichen?“ Bei Frost sollte die Temperatur an den Innenseiten der Außenwände mit einem Thermometer kontrolliert werden. Sehr kalte Flächen weisen auf Wärmebrücken in der Fassade hin, durch die Energie entweicht. Hat es geschneit, sollte das Dach kontrolliert werden. Flächen, auf denen der Schnee vorzeitig abtaut, sind ein Indiz für schlechte Dämmung.

Eine Modernisierung sollte „mit einer umfassenden Bewertung des Gebäudes durch einen Fachmann - beispielsweise einen Gebäudeenergieberater - beginnen“, rät die Deutsche Energie-Agentur (Dena). „Der Berater kann die Energiesparpotenziale identifizieren und dem Eigentümer mitteilen, welche Sanierungsmaßnahmen energetisch und wirtschaftlich sinnvoll sind.“ Eine Vor-Ort-Beratung fördert das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) mit einem Zuschuss von bis zu 300 Euro.

Schlechte Dämmung und alte Kessel kommen die Haushalte diesen Winter deutlich teurer als im Vorjahr. Bei Gas zahlen sie im Schnitt 15 Prozent mehr, die Preise für leichtes Heizöl zogen um 23 Prozent an. Der Austausch einer alten Heizung lohnt sich meist.