Immobilien: "Der gute Name verbietet es"

Am 19 Juli berichteten wir an dieser Stelle über einen Liquiditätsengpaß im Wohnpark Bernau an der Viehtrift.Davon betroffen ist wohl oder übel auch das Unternehmen Kuffler, Leis & Co Wohnbau GmbH.Das entwickelt den benachbarten Barnimer Park, ein Wohngebiet mit einer Fläche von 22 Hektar für rund 4000 Menschen.Stammsitz des 1891 gegründeten Familienunternehmens ist Frankenthal, in Rheinland-Pfalz.Wie dieses Unternehmen die Immobilienrezession bewältigt, und wie weit unternehmerische Verantwortung reicht, dazu befragte Ralf Schönball den Gesellschafter Michael Kuffler.

TAGESSPIEGEL: Ihr Projekt liegt in der Nähe des Wohnparks Bernau.Wirkt sich die schwierige wirtschaftliche Lage des Nachbarn auf Ihre Unternehmung aus?

KUFFLER: Wir sind gewohnt die Dinge unter langfristigen Gesichtspunkten zu betrachten, und da haben wir keinen Schaden zu erwarten.Die Stadt Bernau ist die am stärksten wachsende Stadt im Speckgürtel Berlins.Die Bevölkerung nimmt um bis zu 2000 Menschen im Jahr zu.Die Regionalplanung unterstützt diese rasche Entwicklung.Lediglich kurzfristig können solche Schlagzeilen natürlich ein Imageproblem verursachen.

TAGESSPIEGEL: Im Fall des Wohnparks Bernau platzten die Mietgarantien, weil sich zwei Fronten unter den Gesellschaftern bildeten.Wie halten Sie es mit der unternehmerischen Verantwortung?

KUFFLER: Die unternehmerische Verantwortung ist das eine, das andere sind Verträge.Wenn unsere Gesellschaft Verträge mit Käufern oder anderen Geschäftspartnern schließt, dann hält sie diese auch ein.So verfahren wir seit über 100 Jahren.

TAGESSPIEGEL: Wenn Sie nun aber mit einem zweiten Partner zusammenarbeiten, es kommt zu Streit, und sie sind gleichberechtigte Gesellschafter.Wie löst man ein solches Problem?

KUFFLER: Unsere Gesellschaft im Brandenburgischen Bernau ist eine hunderprozentige Tochter der Holding.Dadurch sind die Verantwortlichkeiten klar verteilt.Da es nur einen Gesellschafter in unserem Unternehmensverbund gibt, wäre ein solcher Streit nicht möglich.Außerdem würden wir unsere Partner gut auswählen.

TAGESSPIEGEL: Rein theoretisch kann die Holding aber eine Tochter mit begrenzter Haftung fallenlassen.Wenn diese GmbH die Mieten garantiert, dann aber Konkurs geht, ist auch die Holding Ihre Verpflichtungen kleinen Anlegern gegenüber los.Dann hätten sie nicht einmal rechtliche Konsequenzen zu befürchten ...

KUFFLER: Das ist eine theoretisch denkbare Betrachtung, in der Praxis kann in unserem Fall dergleichen nicht passieren.Nehmen wir zunächst die Mietgarantien.Wir gingen nur in Einzelfällen solche Verpflichtungen ein.Darüberhinaus haben wir die Höhe solcher Mietgarantien stets realistisch angesetzt.Dadurch mußten wir nur selten höher kalkulierte Mieten ausgleichen.Andererseits nutzen auch wir die GmbH als Gesellschaftsform.Sie ist aus haftungsrechtlichen Gründen sinnvoll.Eine begrenzte Haftung ist allerdings stets relativ.Als Gesellschafter müssen wir bei Kreditinstituten persönlich bürgen.Zudem verbietet unser guter Name dieses Geschäftsgebahren.Wir sind in Berlin auch als Generalunternehmer, Projektsteuerer, Planer und Anbieter von Fenstern und Türen sowie Haustechnik tätig.

TAGESSPIEGEL: Im Berliner Raum sanken die Immobilienpreise gegenüber Anfang der Neunziger Jahre drastisch.Konnten Sie bei Ihren Projekten diesem Wertverfall überhaupt begegnen?

KUFFLER: Wir hatten unsere Verkaufspreise für Eigentumswohnungen mit 3600 DM bis 4200 DM pro Quadratmeter angesetzt und Mieten zwischen 12 DM und 14 DM kalkuliert.Diese Preise waren zwischen 1993 bis 1996 erzielbar, als die Sonderabschreibung noch galt.Seither haben wir nur noch 45 Wohnungen gebaut, die wir im Jahr 1997 fertigstellten.Seit die steuerlichen Vorteile zusammengestrichen sind, ist die Nachfrage nicht mehr so groß.Daraus haben wir die Konsequenz gezogen.

TAGESSPIEGEL: Und die bereits errichteten Häuser konnten Sie alle rechtzeitig verkaufen und vermieten?

KUFFLER: Wir haben bis auf rund 35 Wohnungen alles veräußert.Dabei haben wir die kalkulierten Preise erzielt.Außerdem übernahmen wir die Vermietung der Immobilien.Heute erwirtschaften wir nur noch die untere Grenze von 12 DM Nettokalt.Deshalb faßten wir die 35 nicht rechtzeitig verkauften Wohnungen in einem geschlossenen Immobilienfonds zusammen.Durch diese Strategie konservieren wir die Sonder-Afa längerfristig.Für die Fondsgesellschaft suchen wir derzeit Kapitalanleger, an die wir die Steuervorteile dann weitergeben.

TAGESSPIEGEL: Das heißt, Sie konnten einer Schräglage dadurch begegnen, daß Sie rechtzeitig auf den Preisverfall reagierten?

KUFFLER: Wir haben in den Jahren 1996 und 1997 bereits 90 Reihenhäuser gebaut und auch komplett verkauft.Auch diese Immobilien erwarben in erster Linie Kapitalanleger.Nun ist der Bedarf gedeckt, und es bedarf noch einige Zeit, bis hier wieder neue Nachfrage entsteht.Anfang der Neunziger wurden vergleichsweise wenig Reihenhäuser und freistehende Einfamilienhäuser errichtet.Heute entwickeln wir Reihen- und Doppelhäuser für junge Familien aus Bernau oder Berlin zum Preis von 300 000 DM.Das war eine Marktlücke, in die wir stießen.Im Übrigen haben wir keinen Vorratsbau vorgenommen.Das heißt, wir errichteten immer nur soviele Häuser, wie wir im überschaubaren Zeitraum von einem Jahr veräußern konnten.

TAGESSPIEGEL: Haben Sie in Ihrer langen unternehmerischen Geschichte schon einmal schwierigen wirtschaftlichen Situationen begegnen müssen und mit welchen Mitteln?

KUFFLER: In den siebziger und achtziger Jahren war die Situationen ähnlich.Schon damals war es richtig, auch in Boom-Zeiten mit kühlem Kopf vorzugehen und nicht zuviel zu bauen.Wenn nämlich ein Abschwung kommt, dann ist jede zuviel gebaute Wohnung eine große Belastung.

TAGESSPIEGEL: Doch der Verkauf einer Immobilie an eine Einzelperson ist meist gewinnträchtiger als ihre Veräußerung über einen Fonds.Mußten Sie Ihre Gewinne zusammenstreichen?

KUFFLER: Wir haben sicherlich einen moderaten Preisnachlaß gewährt.Allerdings geht die Entwicklung im Barnimer Park kontinuierlich weiter, wenn auch in gemäßigten, nachfrageorientiertem Tempo.Wir hoffen, bis 2007 alles gebaut zu haben.Natürlich belasten uns die Zinsen für die erworbenen, aber erst im Laufe der Jahre entwickelten Grundstücke.Die können wir aber in der Gruppe auffangen.Zudem kommen uns die äußerst günstigen Zinskonditionen sehr zupaß.Wir haben uns langfristig billiges Geld gesichert.