Immobilien : Der Schlag nach dem Zuschlag an Frank Weißenborn Kanzlei Wanderer & Partner, Berlin

Wird ein Objekt als lastenfrei angeboten, kann es trotzdem noch alte Forderungen geben

an Frank Weißenborn

Ich habe bei einer Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung ersteigert. Laut Grundbuch sollte das Objekt lastenfrei sein. Das Bauamt verlangt jetzt aber von mir, dass ich eine Ablöse dafür zahle, dass an der Wohnanlage Parkplätze fehlen. Muss ich das Geld trotz der Lastenfreiheit bezahlen?

Grundsätzlich gehört das Zwangsversteigerungsrecht zum Zivilrecht. Der Ersteigerer kann im Wesentlichen vom Grundsatz des lastenfreien Erwerbs ausgehen. Die Ansprüche derjenigen, für die im Grundbuch Sicherheiten eingetragen sind (meist sind dies Banken, die das Objekt finanziert haben) werden nach komplizierten Vorschriften gedeckt, manche fallen auch unter den Tisch.

Entscheidend für den Meistbietenden bei einer Zwangsversteigerung ist dies: Wenn er die Immobilie erlangt, ist sie im Kern frei von Rechten Dritter – und das ist auch gut so. Denn ohne dieses Prinzip ließen sich viele Häuser, Wohnungen oder Grundstücke bei Versteigerungen schwer oder gar nicht verwerten. Kaum ein Interessent wäre bereit, ein Gebot abzugeben, wenn er davon ausgehen müsste, dass er sich nach dem Kauf mit den Gläubigern des alten Eigentümers auseinanderzusetzen hat.

Leider heißt das aber nicht, dass auf einen Ersteigerer gar keine Forderungen mehr zukommen können. Möglicherweise nämlich drohen andere Kosten, weshalb man nicht unbedacht zur Sache gehen sollte. Zu diesen Kosten können öffentlich-rechtliche Lasten wie Ablösebeträge wegen fehlender Stellplätze gehören. Hintergrund: Länder und Gemeinden können Bauherren verpflichten, Autostellplätze in bestimmter Zahl zu schaffen. Halten sich die Betroffenen nicht an entsprechende Vorgaben, können die Behörden einen Bescheid erlassen, der den Bauherren verpflichtet, sogenannte Ablösebeträge zu zahlen.

Nach der aktuellen Berliner Bauordnung sind Parkplätze lediglich noch für Behinderte vor öffentlichen Gebäuden vorgeschrieben. Für Wohngebäude gilt diese Verpflichtung daher nicht mehr. In München und in Teilen der neuen Bundesländer zum Beispiel besteht aber nach wie vor die Verpflichtung, Stellplätze in ausreichendem und von den Behörden festgelegtem Maße bereitzustellen.

Darüber hinaus kann der Ersteigerer auch noch von anderen öffentlichen Grundstückslasten betroffen werden, wie zum Beispiel Erschließungsbeiträgen. Hinzu treten mögliche Zahlungspflichten aus den Rechtsverhältnissen der Wohneigentümergemeinschaft, die ihren Ursprung aus der Zeit vor der Ersteigerung haben können. So ist eine nach dem Zuschlag fällig werdende Sonderumlage auch für den Ersteigerer bindend und von diesem zu zahlen.

Wer eine Immobilie ersteigern möchte, sollte sich dieser Risiken bewusst sind, sie vorher abklären oder bei der Kalkulation des eigenen Gebotes berücksichtigen. Ansonsten kann eine Immobile, die auf den ersten Blick günstig erscheint, den Erwerber schlussendlich teuer zu stehen kommen.

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