Immobilien: Der Staat bessert die Rendite auf

Rechtzeitig zum Jahresende plant die Bundesregierung die Abschaffung eines attraktiven Steuersparmodells. Wer eine Altbauimmobilie erwirbt und diese kurz darauf saniert, kann die dabei entstehenden Kosten sofort von dem zu versteuernden Einkommen abziehen, wenn diese den Wohnwert der Immobilie nicht erhöhen. Diese Abschreibungsmöglichkeiten hatten Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem Jahr 2001 eröffnet. Doch ab 2004 will der Gesetzgeber diese Steuervorteile wieder kassieren. Wer jedoch bis Ende des Jahres eine Immobilie findet, kann noch von der alten Regelung profitieren und obendrein noch Zuschüsse erhalten.

Der Hintergrund: In den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie brachten Bau- und Sanierungsmaßnahmen keine steuerlichen Vorteile mit sich. Denn diese wurden als „anschaffungsnahe Aufwendungen“ betrachtet und durften nur über 40 bzw. 50 Jahre abgeschrieben werden. Dieses Investitionshemmnis, beseitigten die BFH-Urteile zunächst. Doch die alte Regelung soll ab 2004 in neuer Form als Teil des „Steueränderungsgesetz 2003“ gerichtsfest zurückkehren.

Das neue Gesetz soll aber nur für Maßnahmen gelten, die nach dem 1.Januar 2004 begonnen werden. Wer also mit dem Umbau noch in diesem Jahr anfängt, kann noch die gesamte Summe zur Senkung der Steuerpflicht nutzen. Dabei muss er jedoch einige Besonderheiten beachten. Nur solche Aufwendungen gehen als Werbungskosten durch, die vom Charakter her Erhaltungsmaßnahmen darstellen. Dies ist wichtig, denn wenn die Umbauten dazu führen, dass der Wohnstandard angehoben wird – dann bringen die Investitionen keine Steuervorteile. Der Standard wird etwa durch den Einbau von Isolierfenstern oder dem Austausch der Heizung angehoben. Erfolgen mehrere Verbesserungen dieser Art, dann sind die Kosten nicht sofort, sondern nur verteilt über 40 oder 50 Jahre abzugsfähig.

So steht es in einem Rundschreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 18.Juli 2003. Darin heißt es außerdem, dass Erhaltungsaufwendungen nur dann von der Steuerlast abzuziehen sind, wenn das zu sanierende Gebäude „betriebsbereit“ ist: Dies ist bei vermieteten Wohnhäusern der Fall.

Besonders attraktiv wird eine Immoblien-Investition in den neuen Ländern und im Ostteil Berlins, wenn der Bauherr außerdem noch die Investitionszulage erhält. Der Staat steuert 15 Prozent zu den Sanierungskosten bei, soweit diese 50 Euro je Quadratmeter vermietbarer Fläche übersteigen. Handelt es sich um einen Altbau, der vor dem 1.Januar 1949 fertiggestellt wurde und liegt das Gebäude in einem Sanierungsgebiet, einem Erhaltungssatzungsgebiet oder einem Kerngebiet, dann beträgt die Investitionszulage sogar bis zu 22 Prozent.

Übrigens: Selbstverständlich ist es nicht, dass Bauherren eine Investitionszulage erhalten und zugleich mit den Sanierungsaufwendungen Steuern sparen können. Andere Steuervorteile wie etwa die erhöhten Abschreibungen für Herstellungskosten im Sanierungsgebiet oder für denkmalgeschützte Immobilien kann der Steuerpflichtige nur dann geltend machen, wenn er keine Investitionszulage kassiert. Christoph Lehmann

Der Autor ist Rechtsanwalt und Notar in der Kanzlei Murawo.