Immobilien: „Der Trend geht hin zum Wohnen“

Carsten Spallek ist Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Ordnung im Bezirk Mitte. Über die bauliche Entwicklung des Bezirks sprach mit ihm Christian Hunziker.

Herr Spallek, Kronprinzengärten, Belles Etages, Palais Theising, Lux – in Mitte werden derzeit mehrere Wohnungsbauprojekte im sehr gehobenen Bereich geplant oder gebaut. Wie finden Sie das?

Grundsätzlich muss man akzeptieren, dass die Grundstückspreise in den zentralen Bereichen von Mitte so hoch sind, dass preiswerter Wohnungsbau nicht machbar ist. Darüber hinaus halte ich es für ein positives Signal, wenn sich so hochpreisige Wohnungen gut vermarkten lassen. Denn das spricht für die Attraktivität Berlins. Außerdem führen solche Neubauprojekte dazu, dass der Druck auf die Bestandsbauten reduziert wird.

Wie erklären Sie das?

Viele Neu-Berliner haben einen gewissen Anspruch an ihre Wohnung. Unter Umständen kaufen sie sich eine Wohnung im Bestand, um diese nach eigenen Vorstellungen herzurichten, wodurch der Druck auf die Mieter erhöht wird. Ähnliches beobachten wir momentan in Moabit. Dort erwerben Investoren Mietshäuser und modernisieren sie anschließend, so dass die Bestandsmieten durch die umlagefähigen Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungskosten deutlich erhöht werden. Für gewisse Einkommensgruppen sind die Wohnungen dann nicht mehr erschwinglich. Deshalb lautet meine These: Wenn Baulücken durch Neubauten geschlossen werden, lässt sich Druck von den Bestandsbauten nehmen.

Zum Bezirk Mitte gehören auch Wedding und Moabit, die teilweise als soziale Brennpunkte gelten. Strahlt die Attraktivität von Alt-Mitte mittlerweile auf diejenigen Lagen aus, die an Alt-Mitte angrenzen?

Ich nehme wahr, dass in Moabit die Preise von Eigentumswohnungen steigen und dass vermehrt Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Moabit hat Nachholpotenzial. Zwar hat der Ortsteil eine zum Teil schwierige Sozialstruktur, aber er liegt in der Innenstadt, ist hervorragend an den öffentlichen Verkehr angebunden und weist viele Grün- und Wasserflächen auf.

Und wie sieht es in Wedding aus?

Nach meiner Einschätzung ist in Wedding die Umwandlung in Eigentumswohnungen noch kein so starker Trend. Aber wir sehen, dass die Neuvertragsmieten deutlich steigen, und zwar auch dann, wenn die Wohnung nicht modernisiert worden ist.

Können sich unter diesen Umständen Menschen mit geringem Einkommen im Bezirk Mitte noch eine Wohnung leisten?

Man muss unterscheiden zwischen Bestandsmietern und Neumietern. Bestandsmieter sehen sich zwar mit steigenden Mieten konfrontiert; diese Erhöhungen sind aber gesetzlich begrenzt. Bei Neuvertragsmieten von 6,50 bis 7 Euro pro Quadratmeter wird es für Geringverdiener hingegen sehr schwierig, eine neue Wohnung zu finden. Es findet also nicht primär eine aktive Verdrängung statt, aber die soziale Durchmischung wird durch hohe Neuvermietungsmieten zusätzlich erschwert.

Welche Möglichkeiten hat der Bezirk, hier einzugreifen?

Die wesentlichen Maßnahmen müssen auf Senatsebene ergriffen werden. Als Bezirk haben wir die Möglichkeit, im Rahmen von Bebauungsplänen Gebiete für das Wohnen auszuweisen.

Und wie reagieren Investoren auf die Forderung nach Wohnungen?

Hier stellen wir eine bemerkenswerte Veränderung fest. Als wir vor einigen Jahren im Innenstadtbereich einen zwanzig- bis dreißigprozentigen Wohnanteil forderten, lösten wir damit nicht gerade Begeisterungsstürme bei den Investoren aus. Jetzt hingegen fragen diese, ob in Kerngebieten nicht auch fünfzig Prozent Wohnen und mehr möglich wäre. Der Trend geht also vom Gewerbe hin zum Wohnen.