Deutscher Immobilienmarkt : Preise für Wohnimmobilien steigen auch 2018

Gutachterausschüsse sehen Zunahme der Umsätze bei gleichbleibenden Transaktionszahlen. Eine Immobilienblase sieht die Notenbank aber nicht.

Alexander Sturm
In Berlin werden bezahlbare Wohnungen gebraucht, doch es entstehen vor allem teure, wie der Wohnturm "Living Levels" (i.d. Mitte).
In Berlin werden bezahlbare Wohnungen gebraucht, doch es entstehen vor allem teure, wie der Wohnturm "Living Levels" (i.d. Mitte).Foto: Bernd von Jutrczenka/dpa

Die Preise für Wohnimmobilien werden auch 2018 weiter steigen, ein Ende dieser Bewegung ist nicht nach einer Auswertung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse nicht in Sicht. Laut Immobilienmarktbericht 2017, der sich aus den Daten der Bundesländer speist und auf tatsächlich realisierten Kaufverträgen fußt, legte der Geldumsatz für den Kauf von Immobilien im Berichtszeitraum deutlich zu, während die Zahl der Transaktionszahlen nahezu konstant blieb.

„Der gestiegene Geldumsatz resultiert in erster Linie aus den Käufen von Wohnimmobilien“, analysierten die Gutachterausschüsse. „Auf sie entfällt der größte Anteil des Geldumsatzes. Insbesondere die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen an. Dies ist sowohl der guten wirtschaftlichen Gesamtsituation als auch dem lang anhaltenden niedrigen Zinsniveau geschuldet.“ In den größten deutschen Städten legten die Preise besonders stark zu. Der Druck auf den Wohnungsmarkt bleibt hoch, und das fehlende Angebot treibt die Preise weiter hoch. Es sei davon auszugehen, so die Gutachterausschüsse weiter, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird – sowohl auf dem Wohnimmobilienmarkt als auch auf dem Sektor der Agrarflächen.

Grundlage der Immobilienmarktstudie sind die Marktinformationen der insgesamt rund 1200 Gutachterausschüsse in Deutschland. Der Bericht enthält Angaben zu den Umsätzen auf dem Immobilienmarkt, zu Durchschnittspreisen von Wohnbaulandplätzen, Eigenheimen und Wohnungen sowie Aussagen zu Gewerbeobjekten der Bundesländer.

Der Preisanstieg vielerorts alarmiert Experten

Die Immobilienpreise sind vielerorts schon sehr hoch“, sagte Andreas Mattner, Präsident Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), zu den Zahlen. Die Preise dürften daher im Schnitt zunächst stabil bleiben. Die Bedingungen seien aber robust, eine Trendumkehr erwartet der Branchenverband ZIA nicht. „Die Wirtschaft brummt, die Zinsen dürften absehbar niedrig bleiben, und es ist viel Geld im Markt.“ Gerade die Großstädte blieben beliebt. „Der Trend zum Wohnen in den Innenstädten ist ungebrochen.“

Laut Empirica-Daten haben die Immobilienpreise in Deutschland dieses Jahr kräftig angezogen: In den ersten drei Quartalen 2017 verteuerten sich Eigentumswohnungen um 7,8 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, Ein- und Zweifamilienhäuser um fast 5,8 Prozent. Der Boom hat aber längst nicht alle Regionen erfasst. So kostete demnach der Quadratmeter bei hochwertigen Eigentumswohnungen in Frankfurt zuletzt gut 4000 Euro im Schnitt und in München 6470 Euro, im Erzgebirgskreis hingegen waren es nur 781 und im Landkreis Osterode am Harz 710 Euro.

Der Preisanstieg vielerorts alarmiert Experten. So warnte die Bundesbank jüngst erneut, die Preise lägen in Städten teils 15 bis 30 Prozent über jenem Niveau, das sich durch fundamentale Daten wie Wirtschaftswachstum erklären lasse. Eine deutschlandweite Immobilienblase sieht die Notenbank aber nicht: Kredite zur Finanzierung von Wohnungen oder Häusern wüchsen nicht gefährlich schnell, auch würden Banken Darlehen nicht zu leichtfertig vergeben.

Doch zugleich warnt die Bundesbank: Sollten etwa die Zinsen steigen, könnten sich Wohnungsfinanzierungen „als nicht nachhaltig erweisen“, sagte Vizepräsidentin Claudia Buch. Ebenso könnten die Preise fallen und Wohnungen als Sicherheiten für Kredite an Wert verlieren. Dies wäre gefährlich, denn Immobilienkredite machen den Großteil der Verschuldung deutscher Privathaushalte aus.

Das Angebot bleibt eng

An fallende Preise in Metropolen und Regionalzentren glaubt Jan Linsin vom Immobiliendienstleister CBRE aber nicht. Das Interesse am Wohnungsneubau ist bei potenziellen Bauherren so groß wie der Wettbewerb um Grundstücke intensiv. Die Nachfrage sei ungebrochen, gerade ausländische Investoren legten viel Geld in Großstädten an. „Bei Asiaten, Amerikanern oder Käufern aus dem Nahen Osten stehen deutsche Immobilien hoch im Kurs.“

Zudem bleibe das Angebot eng, schätzt die Hessische Landesbank Helaba. Statt der jährlich benötigten 400 000 neuen Wohnungen würden 2018 wohl nur 320 000 gebaut. 2017 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt rückläufig. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden von Januar bis Oktober insgesamt 286 300 Wohnungen genehmigt – 7,3 Prozent weniger als in den ersten zehn Monaten des Vorjahres. 2016 wurden 278 000 Einheiten gebaut. Gebraucht würden bezahlbare Wohnungen, doch es entstünden vor allem teure, sagt Jan Linsin.

Eine schnelle Entlastung ist nicht zu erwarten

Mit Blick auf Berlin prognostiziert das Maklerhaus Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG in einer Mitteilung: „Auch wenn die Wohnungsfertigstellungen anziehen und in 2017 einen langjährigen Spitzenwert von voraussichtlich mehr als 15 000 Wohnungen erreichen, werden diese angesichts der hohen Nachfrage zügig vom Wohnungsmarkt absorbiert und decken nicht den prognostizierten Bedarf bis 2021 in Höhe von 20 000 Wohnungen pro Jahr.“

ZIA-Präsident Mattner fordert Entlastungen von der Politik, etwa eine bessere Abschreibung von Baukosten bei energetischen Sanierungen und den Verzicht auf noch schärfere Energievorschriften. Zudem kritisiert er die hohen Grunderwerbsteuern, die in manchen Bundesländern von einst 3,5 auf 6,5 Prozent gestiegen seien. „Die Länder haben einen Anreiz, sich damit die Kassen zu füllen.“

Eine schnelle Entlastung von der Politik ist indes nicht zu erwarten. Mit der langwierigen Regierungsbildung in Berlin verzögern sich auch mögliche Hilfen wie ein Baukindergeld für Familien oder mehr sozialer Wohnungsbau – von der Wirkung am Markt ganz zu schweigen: „Die Marktanspannungen“, so das ifs Institut Wohneigentum, „drücken sich auch in den sinkenden Transaktionszahlen von unbebauten wie bebauten Grundstücken in den wachsenden Städten aus.“

(mit dpa)

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