Immobilien: Deutschlands größter Grundeigentümer baut um

Reif für die Insel? In Berlin konnte man vor wenigen Monaten ein Eiland erwerben. Die Deutschen Grundstücksauktionen hatten das Kleinod mit dem Namen Sacrow angeboten – im Auftrag der TLG-Immobilien. Und es war nur eins von mehreren tausend Immobilien, die die bundeseigene Gesellschaft seit Jahren auf den Markt wirft: Darunter sind Häuser, Grundstücke, Gewerbeflächen und militärische Liegenschaften. Die TLG ist längst nicht die einzige Gesellschaft, die das Tafelsilber des Bundes verkauft. Dennoch plant das Finanzministerium nun den Aufbau einer weiteren Einrichtung mit ähnlichen Zielen: die „Bundesanstalt für Immobilienaufgaben“ (BImA) mit Sitz in Bonn.

Diese neue „Anstalt öffentlichen Rechts“ ist zwar anders als die TLG kein „Privatunternehmen“. Sie soll jedoch ähnlich wie diese mehr aus den Bauten des Bundes machen: Indem sie diese kostengünstiger verwaltet, wirtschaftlicher nutzt – und auch entwickelt, um die Objekte gewinnbringend zu verkaufen. Ähnliche Aufgaben werden zwar schon heute von Bundesbehörden erledigt. Die neue Immobilien-Anstalt soll das aber alles besser machen, damit die Kassen klingeln. Doch das wird der neuen Anstalt nicht gelingen, glauben Experten. Dies sagten sie bei ihrer Anhörung im Haushaltsausschuss des Bundestages. Und das Beispiel TLG zeigt, dass der Bund statt der erwarteten Milliardeneinnahmen zunächst viele Jahre Millionenverluste ausgleichen musste, bevor die mehrfach umstrukturierte Firma kleine Gewinne erzielte.

Skeptisch beäugt auch der Bundesrechnungshof die neuen Pläne für die Gründung einer weiteren Immobiliengesellschaft. Die Gesetzesvorlage (Drucksache 15/2720) enthalte „Ungereimtheiten und Widersprüche“, sagte Vizepräsident Norbert Hauser vor dem Haushaltsausschuss. Denn zunächst habe die Regierung eine Gesellschaft geplant, die jene rund 1700 genutzte Immobilien im Eigentum des Bundesfinanzministeriums verwaltet. Nur die „Nutzungsrechte“ an diesen Objekten sollten der neuen Anstalt übertragen werden. Kurz vor der Anhörung kam es jedoch zu einem Sinneswandel, so dass nun auch das Eigentum an den Immobilien auf die neue Gesellschaft übergehen soll.

Dieser dem Anschein nach kleine Unterschied hat gravierende Folgen: Die neue Anstalt könnte im Fall der Vermögensübertragung Immobilien umbauen oder auch verkaufen und droht dadurch wie jede andere gewerbliche Gesellschaft steuerpflichtig zu werden. Diese Steuern sind bei der Berechnung der erwarteten Einnahmen nach Auffassung der Opposition nicht enthalten und deshalb seien auch keine Erträge von der BiMa zu erwarten. So falle die einzige Begründung für die „Teilprivatisierung“ weg: Ohne die Mehreinnahmen von rund 95 Millionen Euro, die die neue Gesellschaft bis zum Jahr 2007 in die Kassen des Finanzministers spülen sollte, sei es sinnlos eine neue Anstalt zu gründen.

Große Zweifel daran, dass Mehreinnahmen durch die neue Gesellschaft erzielt werden, hat auch der Rechnungshof: „Es ist überhaupt nicht ersichtlich, wodurch Mehrerlöse enstehen sollen“, sagte Vizepräsident Hauser dem Gremium. Der Grund: Das Personal werde aus den bisher für die Immobilien zuständigen Bundesvermögensämter sowie aus den Oberfinanzdirektionen in die neue Anstalt übergehen. Ein räumlicher Wechsel des Arbeitsplatzes sei damit dennoch nicht verbunden. Außerdem seien die Mitarbeiter „unkündbar“. Kurz, Synergien seien weder durch die Zusammenlegung verschiedener Stellen an einem neuen Standort noch durch Personal-Abbau möglich.

Pleite ausgeschlossen – Bund zahlt

Weiterer Schwachpunkt: Die Finanzierung der Anstalt. Diese darf keine Kredite am Kapitalmarkt aufnehmen. Die BImA bekommt Geld vom Bund. Wettbewerbsvorteile durch günstigere Finanzierungen sind dadurch ausgeschlossen. Schlimmer noch: Reicht das Geld nicht aus, weil die geplanten Erlöse aus Immobilengeschäften geringer ausfallen, dann muss auch der Bund einspringen. Eine Insolvenz der Anstalt ist ausgeschlossen. „Wo ist da ein Anreiz der Angestellten, bessere Ergebnisse zu erzielen?“ so die Frage des Rechnungshof-Vizes Hauser.

Auch der Experte von der Kieler Universität bilanzierte: „Eine effizientere Verwaltung der Immobilien ist auch bei Erhaltung bestehender Strukturen möglich.“ Sollten dagegen Immobilien entwickelt werden, um sie anschließend zu verkaufen, dann sei der Erfolg des Unterfangens von den in die Anstalt übertragenen Immobilien abhängig.

Allerdings bestehen auch in diesem Punkt erhebliche Zweifel daran, ob zurzeit überhaupt auskömmliche Erträge zu erwirtschaften sind: Der Immobilienmarkt in Deutschland steckt tief in der Rezession. Außerdem gibt es reichlich Wettbewerber aus den eigenen Reihen: Andere bundeseigene Gesellschaften sowie Töchter ehemaliger Monopolisten. So verkaufen unter anderem die Deutsche Bahn nicht betriebsnotwendige Immobilien, die TLG Immobilien sowie Liegenschaftsgesellschaften der Länder, wie in Berlin der eigens gegründete Fonds (siehe Kasten). Ein zusätzlicher Anbieter soll außerdem noch hinzukommen: Das Auswärtige Amt hat die Unternehmensberater Ernst&Young damit beauftragt, der Behörde ein Konzept für eine Immobiliengesellschaft vorzuschlagen.

Begehrte Vorstandsposten

Echte Synergien, die durch die Zusammenführung der unterschiedlichen bundeseigenen Verwaltungs- und Verwertungsgesellschaften für Immobilien zu erzielen wären, sind wegen der verschiedenen Interessen in den eigenständigen Unternehmen nicht angestrebt. Dass diese Interessen auch mit den lukrativen Posten im Vorstand der verschiedenen bundeseigenen Firmen zu tun haben könnten, deutete die Opposition an: Dietrich Austermann (CDU/CSU) wollte wissen, „ob die am Gesetzesentwurf beteiligten Kollegen aus dem Finanzministerium einen Wechsel in den Vorstand der BImA planen.“ Eine Antwort auf die Frage stellten die Angesprochenen in der nächsten Sitzung des Haushaltsausschusses in Aussicht – dieser tagt dann unter Ausschluss der Öffentlichkeit.

Dass eine private Rechtsform mit übertariflichen Gehältern für die Spitzenmanager allein kein Garant für erfolgreiches Immobilien-Management ist, zeigt das Beispiel TLG Immobilien. Die Firma war aus der Treuhand-Anstalt hervorgegangen, nachdem viele ehemals staatseigene Unternehmen in der früheren DDR verkauft und Immobilien sowie Grundstücke aus dieser Privatisierung übrig geblieben waren.

Die damals Treuhand Liegenschaftsgesellschaft genannte Gesellschaft startete 1995 und verbuchte bereits im Jahr 1996 einen dreistelligen Millionenverlust (115 Millionen Mark). Nach einem Gewinn im Jahr 1998 folgten erneut drei magere Jahre mit jeweils hohen Millionen-Verlusten. Erst im Jahr 2002 gelangte die Gesellschaft wieder in die schwarzen Zahlen.

Bei einem der größten „Kunden“ des Bundes, den Deutschen Grundstücksauktionen, wird die geplante Gründung der BImA begrüßt. Das Auktionshaus versteigert zwar schon heute jährlich etwa 150 Bundes-Immobilien. Doch der Weg der Objekte in die Auktion sei wegen des „Kompetenzvielfalt“ lang, so Auktions-Gesellschafter Hans Peter Plettner: Die Zuständigkeit sei auf 30 Bundesvermögensämter und ein halbes Dutzend Oberfinanzdirektionen verteilt. Durch die Einrichtung der BImA könnten Entscheidungen an einer Stelle schneller gefasst. Davon verspricht sich das Auktionshaus ein zusätzliches Geschäft. Für die bundeseigene TLG Immobilien versteigere man schon heute 500 Objekte jährlich.