Immobilien: Die geschönte Rechnung der Mallorca-Finca Ferienimmobilien bringen wenig Mieteinnahmen

Das wäre doch was: Ein Landhaus in der Toskana, der Bretagne oder auf Mallorca kaufen, in den Ferien selbst nutzen, den Rest des Jahres vermieten und aus den Einnahmen Zins und Tilgung bezahlen. Was am Urlaubsort oder in einem Verkaufsgespräch zunächst verlockend klingt, entpuppt sich meist als Milchmädchenrechnung. „Ferienimmobilien im Ausland sind keine herkömmliche Kapitalanlage mit Renditeaussichten, sondern kosten Geld“, warnt Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien e.V. (DSA) in Freiburg.

Oft lässt sich zwar ein Teil der laufenden Kosten wieder hereinholen, Gewinne machen aber unterm Strich die wenigsten. Das hat viele Gründe: Wer die Immobilie in der Hauptferienzeit selbst nutzt, erzielt in der Nebensaison nur vergleichsweise geringe Mieten – und riskiert Leerstand. Für Hausverwalter, die sich um Kaution und Wohnungsübergabe kümmern, fallen Kosten an. Außerdem schlagen Inserate, eventuell auch Maklergebühren zu Buche. Unter normalen Umständen gehen etwa 30 Prozent der Mieteinnahmen allein durch Posten wie erhöhte Betriebskosten, etwaige Vermittlungsprovisionen, Putzfrau und Zusatzversicherungen – etwa für Fremdschäden – verloren.

Manchmal kommen noch länderspezifische Probleme hinzu. In Spanien etwa muss die Vermietung angemeldet werden, und das Objekt muss bestimmte Vorschriften erfüllen, zum Beispiel bei den Sanitäranlagen, sonst drohen Bußgelder. Pech hat auch, wer einen unseriösen Verwalter einsetzt. Man riskiert dann, dass der die Immobilie „schwarz vermietet“, wenn (angeblich) kein Mietinteressent vorhanden ist. Der Eigentümer geht dann leer aus.

„Die Mehrheit der Deutschen, die Immobilien im Ausland hat, vermietet nicht an Fremde“, sagt Rechtsanwalt Schöllhorn. Dies habe vor allem mit schlechten Erfahrungen zu tun – sei es, dass der Mieter die Wohnung verschmutzt oder die Zahlungsmoral schlecht ist. Auch die Steuergesetze wirken mitunter abschreckend. In Spanien verlangt der Fiskus vom Vermieter 25 Prozent der Bruttomieteinnahmen – ungeachtet der Betriebskosten. Auch Vermieter mit Hauptwohnsitz in Deutschland müssen die Steuer zahlen.

Seine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung muss der deutsche Finca-Vermieter auch daheim in der Steuerklärung angeben. Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem ausländischen Staat, regelt dieses, welches Land die Steuern erhält. Mit rund 60 Ländern hat die Bundesrepublik solche Abkommen, die verhindern sollen, dass Bürger doppelt Steuern zahlen. Für das Beispiel Spanien heißt das: Die dort gezahlten Steuern werden angerechnet. Trotzdem muss der Steuerpflichtige für den deutschen Fiskus noch eine Einnahme-Überschuss-Rechnung erstellen, in der er die laufenden Kosten der Immobilie geltend machen kann.

Verluste aus der Vermietung von Auslandsimmobilien kann man in Deutschland nicht steuermindernd geltend machen. Der Bundesfinanzhof hatte aber bereits 2003 moniert, dies verstoße gegen EU-Recht. Hintergrund: Verluste aus der Vermietung inländischer Ferienwohnungen kann man hierzulande geltend machen, solange das Finanzamt nicht auf „Liebhaberei“ erkennt. DSA-Vorstand Schöllhorn rechnet damit, dass der Europäische Gerichtshof bald gleiches Recht herstellt. Betroffenen empfiehlt er deshalb, gegen ablehnende Steuerbescheide Widerspruch einzulegen.