Immobilien: Die gute Seite einer Pleite

Meistens beginnt es mit einer Überraschung: Die Wasserwerke kündigen an, dass sie ihre „Lieferung“ einstellen werden. Die Mieter sind perplex: Sie haben jeden Monat dem Hauseigentümer die Betriebskosten überwiesen, in denen auch der Anteil für die Wasserversorgung enthalten ist. Was die Betroffenen in vielen dieser Fälle nicht wissen: Der Vermieter hat das Geld erhalten, aber die Rechnungen nicht bezahlt. Weil er insolvent ist.

Die Zahl der insolventen Grundeigentümer in Berlin steigt. Große Namen sind darunter, aber auch eine Vielzahl unbekannter Hausbesitzer. Allein dem Mieterverein werden jährlich 200 Fälle bekannt. Oft sind die Grundeigentümer überschuldet. Gelegentlich kommt es vor, dass Vorschüsse und Kautionen von Mietern eingesetzt werden, um den völligen finanziellen Zusammenbruch zu verhindern. Dies gelingt meistens nur vorübergehend. Dann kommt ein Insolvenz- oder ein Zwangsverwalter zum Zuge. Eine gute Nachricht für die Mieter – für sie ist damit das Gröbste überstanden.

„Die wichtigsten Reparaturen und eine ordnungsgemäße Verwaltung zählen zu unseren ersten Aufgaben“, sagt Zwangsverwalter Wolfgang Vonnemann. Ein kaputtes Dach oder ein defekte Heizung lasse der Rechtsanwalt auch dann reparieren, wenn der Eigentümer völlig überschuldet ist. Das dazu erforderliche Geld hole er sich beim Gläubiger. Das sei meistens eine Bank. Diese verwehre nur selten das Geld für „Notreparaturen“. Denn andernfalls drohten noch größere Schäden sowie Auszüge von Mietern – und damit ein noch dramatischerer Wertverfall der Immobilie, die für den Gläubiger das einzige „Pfand“ ist.

Doch was sollten Mieter tun, wenn sie Wind von den finanziellen Schwierigkeiten des Hauseigentümers bekommen? „Am besten ist die Gründung einer Notgemeinschaft, um die drohende Sperrung von Wasser-, Strom- und Gaslieferungen zu verhindern“, sagt Hartmann Vetter, Chef des Berliner Mietervereins. Meistens verzichteten die Versorgungsunternehmen auf eine angekündigte Sperrung, wenn zumindest in der Zukunft die Zahlung der Pauschalen gesichert sei. Solange noch kein Insolvenzverwalter wieder für eine ordentliche Bewirtschaftung des Hauses sorge, könnten die in der Miete enthaltenen Betriebskostenvorschüsse abgezogen und direkt an die Versorgungsunternehmen bezahlt werden.

Dieselbe Strategie empfiehlt Vetter bei der Kaution: Wenn eine insolvenzsichere Anlage nicht nachgewiesen wird, den Betrag von der Miete abziehen, auf ein Sparkonto überweisen und an den Insolvenzverwalter verpfänden. Das verhindere böse Überraschungen beim Auszug.

Von den veruntreuten Geldern abgesehen, ziehen Insolvenzen für Mieter wenig Gefahren nach sich: Der vom Amtsgericht eingesetzte Verwalter muss die Mietverträge unverändert übernehmen. Beruhigend auch: Trotz der zunehmenden Zahl von Insolvenzen konnten fast alle Wassersperrungen verhindert werden. Aus gutem Grund: Ohne Wasser müsste das Haus geräumt werden – und die Ämter müssten sich um die Mieter kümmern. Denn sie sind gesetzlich verpflichtet, Obdachlosigkeit abzuwenden.