Immobilien: Die Hausse an der Börse hat begonnen

Von Meike Horn

Der Abwärtstrend an den Aktienbörsen ist ungebrochen. Nach einem Minus von 19,8 Prozent verloren deutsche Standardwerte gemessen am Deutschen Aktienindex (DAX) in den ersten knapp sechs Monaten dieses laufenden Jahres sogar bereits über 20 Prozent. Und diese Woche ging die Baisse weiter. Ähnlich schlecht sieht es europaweit aus. Doch Aktie ist nicht gleich Aktie. Deutlich besser als die 30 im DAX enthaltenen größten deutschen Unternehmen schlugen sich börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften.

Sowohl der sich ausschließlich aus deutschen Werten zusammensetzende DIMAX als auch der europäische Immobilienindex EPIX 50 sowie dessen Pendant, der EPRA-Index, schnitten in den vergangenen Wochen und Monaten deutlich besser ab als deutsche Standardwerte oder andere europäische Blue Chips. So büßte etwa der DIMAX im vergangenen Jahr „nur“ 2,3 Prozent ein. Für das laufende Jahr schlägt bis Mitte Juni vor allem aufgrund des Kurseinbruchs des Indexschwergewichts WCM ein Minus von 0,8 Prozent zu Buche. Die europäischen Immobilienaktien-indizes EPIX 50 und EPRA notieren seit Jahresanfang sogar deutlich im Plus.

Ein Grund für die Resistenz der Immobilienaktien gegenüber dem weltweiten Börsendesaster ist, dass die Aktien von Unternehmen, deren Geschäftszweck die Investition in Immobilien ist, als Substanzwerte gelten. In der Regel werden im Immobilienbereich nämlich langfristige Verträge zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt, so dass kürzere konjunkturelle Schwächephasen meist besser verkraftet werden können als von anderen Unternehmen. Kapitalmarktexperten sind nicht zuletzt deshalb davon überzeugt, dass sich die Anlageklasse „Immobilienaktie“ auch in Zukunft in aller Regel konträr zum Gesamtaktienmarkt entwickeln wird, weshalb sie sich insbesondere auch zur Risikostreuung innerhalb eines Portfolios hervorragend eignen. Der Anleger senkt mit der Investition in den Immobiliensektor systematisch das Gesamtrisiko seines Portfolios. Ungefähr fünf Prozent des Gesamtvermögens sollten daher in Immobilienaktien angelegt werden.

Wie in allen anderen Unternehmensbereichen auch, sind längst nicht alle Immobilienaktiengesellschaften an einer Börse notiert. Gehandelt werden in Deutschland zurzeit nur die Aktien von rund 60 Immobilien-Aktiengesellschaften. Abgesehen von einigen großen, wie IVG und WCM, sind viele dieser Unternehmen jedoch sehr klein und ihre Aktien wenig liquide. Anders sieht die Situation in Europa aus. Hier gibt es zahlreiche Immobilienaktiengesellschaften mit ausreichendem Streubesitz, dem so genannten Free Float. Grund: Insbesondere in Großbritannien hat die Immobilienaktiengesellschaft eine lange Tradition. Wer also in Immobilienaktien investieren möchte, sollte sinnvollerweise europaweit anlegen. Und hier gilt, wie für alle anderen Anlagenformen auch, uneingeschränkt der Grundsatz, niemals alle Eier in einen Korb zu legen.

Die Auswahl der richtigen Aktien ist jedoch angesichts der Vielzahl der Titel nicht leicht, zumal Immobilienaktiengesellschaften recht unterschiedliche Tätigkeitsfelder haben. So konzentrieren sich die so genannten Bestandshalter auf die Verwaltung bestehender Immobilien, wobei sich die einen verstärkt in Wohn-, die anderen in Gewerbeimmobilien engagieren. Eine dritte Gruppe setzt auf beide Bereiche. Wieder andere haben die Entwicklung neuer Projekte im Blickfeld, was zwar höhere Ertragschancen bietet, dafür aber oft auch höhere Risiken birgt. Der Königsweg ist daher, mit einem einzigen Wertpapier gleich ein ganzes Portfolio europäischer Immobilienaktien zu erwerben.

Dies ist entweder durch den Erwerb von Anteilen an einem Immobilienaktien-Fondss möglich oder durch den Erwerb eines Immobilienaktien-Zertifikats. Der wichtigste Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen besteht darin, dass das Immobilienaktien-Zertifikat einen oder mehrere Indizes, wie beispielsweise den EPRA-Index, nachbildet und damit auch in etwa dessen Wertentwicklung erreichen sollte, während ein Immobilienaktien-Fonds aktiv gemanagt wird, mit dem Ziel, die Entwicklung des zugrunde liegenden Marktes, das heißt den Index, zu schlagen.

Wer sich für das aktiv gemanagte Produkt entscheidet und damit für die Chancen – aber eben auch für das Risiko – besser oder auch schlechter abzuschneiden als die Marktentwicklung, dem bietet das Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger den E&G Immobilienaktien Europa an (WKN 940 739). Der Fonds, für den Privatanleger beim Kauf von Anteilen einen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent zahlen müssen, legt in die bedeutendsten Immobilienwerte aus 15 europäischen Ländern an. Anlageuniversum sind die 50 Aktien des EPIX 50, den die E&G-Fondsmanager durch Über- und Untergewichtungen einzelner Länder, Branchen und Titel zu übertreffen suchen. Derzeit sind französische und italienische Aktien übergewichtet, britische Werte untergewichtet. „Die Immobilienmärkte in Italien und Frankreich sind weiter robust, während die Büromärkte in Großbritannien, die stark vom Finanzsektor dominiert werden, unter Druck bleiben dürften“, sagt Helmut Kurz. Er managt gemeinsam mit Stefan Leibold den E&G Fonds. In der Vergangenheit schnitten die beiden Fondsmanager zumindest auf längere Sicht besser ab als der Vergleichsindex. Seit seiner Auflegung am 20. September 2000 bis Mitte Juni 2002 erzielte der E&G Fonds einen Wertzuwachs von 9,44 Prozent, während der EPIX 50 nur um 0,38 Prozent zulegte. In der Kurzzeitbilanz hat allerdings der Index die Nase vorne. Im laufenden Jahr bis Mitte Juni legte er um 11,27 Prozent zu, der Fonds dagegen um 9,34 Prozent. „Wir gingen in den vergangenen Monaten etwas zu vorsichtig vor“, räumt Kurz ein.

Anleger, die lieber ein passives Produkt erwerben wollen, können seit kurzem zwischen zwei Zertifikaten wählen: dem schon Ende 1999 emittierten IKB-Berblinger-Euro Immobilienaktien-Zertifikat (WKN 273 000). Die IKB Deutsche Industriebank AG spielte hier eine Vorreiterrolle, indem sie mit diesem Papier das erste Immobilienaktienzertifikat in Deutschland überhaupt auf den Markt brachte. Diesem Zertifikat liegt der vom US-Investmenthaus Salomon Smith Barney gemeinsam mit der Hamburger Berenberg Bank entwickelte SSBB Euro-Property Index zugrunde, ein Konkurrenzprodukt zum E&G-EPIX. Laut Berenberg Bank erfolgt die Auswahl der Aktien für den SSBB-Euro-Property Index anhand der Kriterien Marktkapitalisierung und Free Float. Daneben sei auch eine breite Länderverteilung wichtig. Nach einer leicht negativen Wertentwicklung im Jahr 2001verzeichnet das Zertifikat bis Mitte Juni 2002 ein positive Wertentwicklung von gut neun Prozent. Wer jetzt einsteigen will, sollte allerdings bedenken, dass das IKB-Berenberg Zertifikat nur noch bis zum 29. September 2003 läuft.

Wer eine vergleichbare, längerfristigere Anlage sucht, für den hat die Investmentbank UBS Warburg kürzlich ein Immobilienaktien-Zertifikat, das Europa Top 15 Immobilien Zertifikat (WKN 637 985), auf dem Markt gebracht. Dieses Zertifikat läuft noch bis Juni 2007. Es basiert auf dem Europa Top 15 Immobilienindex, dessen Veränderungen es eins zu eins abbildet. Der Index wiederum zeichnet die Wertentwicklung der 15, gemessen an der Marktkapitalisierung größten europäischen Immobilienunternehmen nach. Dabei sei, so heißt es von UBS Warburg, die Kapitalisierung der frei umlaufenden Aktien entscheidend. Als Auswahlpool diene der EPRA-Index der European Public Real Estate Association, der die Wertentwicklung von mehr als 70 europäischen Immobilienunternehmen erfasse. Die Zusammensetzung des Indexes werde im Januar jedes Jahres überprüft. Weitere Qualität gewinne der Index, indem die Gewichtung einer Aktie auf maximal 15 Prozent und die eines Landes auf maximal 40 Prozent beschränkt sei. Somit werde der größtmögliche Grad an Diversifikation, also an Mittelstreuung, erreicht.

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