Immobilien: Die Mindesttemperatur sollte 20 Grad betragen

Zwischen 7 und 23 Uhr muß die Wohnung ausreichend beheizt werden / Mietminderung möglichVON ANDREAS LOHSEWer mit Kohlen heizt, muß zwar Brennstoff schleppen.Doch in anderer Hinsicht hat er es gut: Geheizt wird dann, wenn es kalt ist und gerade soviel wie nötig.Auch bei Etagenheizungen bestimmt der Mieter selbst, wann für ihn die Heizperiode beginnt. Anders bei Gebäudeheizungen, die ein ganzes Haus erwärmen.Wer jetzt vor Kälte bibbernd in seiner Wohnung hockt, sollte sich - nach einem Blick in den Mietvertrag - schleunigst an den Vermieter wenden: Der nämlich ist nicht nur für den ordnungsgemäßen Zustand der Heizung verantwortlich, sondern muß durch die Einstellung der Anlage dafür sorgen, daß sämtliche Wohnungen so warm werden, wie vertraglich vereinbart.Allerdings gibt es bei der Festlegung von Raumtemperaturen im Wohnbereich "keine Bestimmungen über die Höhe der erforderlichen Temperaturen in den einzelnen Räumen", weiß man beim Berliner Mieterverein.Hilfreich sind allenfalls Richtwerte: So entschied das Landgericht Heidelberg in einem Urteil, daß eine vertraglich festgelegte Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius nicht ausreichend sei (Wohnungswirtschafts & Mietrecht 82, 2).Und das Landgericht Berlin erklärte eine Regelung als unwirksam, derzufolge eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen acht und 21 Uhr herrschen sollte (Das Grundeigentum 91, 573). Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung über die Höhe der Wohnungtemperaturen, kann man aufgrund verschiedener Gerichtsurteile davon ausgehen, daß eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad als ausreichend gilt.Der Vermieter ist indes nicht verpflichtet, diese Durchschnittstemperaturen rund um die Uhr zu halten.Angenommen wird vielmehr, daß er seine Verpflichtungen dann erfülle, wenn er während der üblichen Tagesstunden zwischen sieben und 23 Uhr für eine ausreichende Erwärmung sorge, heißt es beim Deutschen Mieterbund in Köln.Gleichzeitig wird dort allerdings bezweifelt, daß "diese Zeitspanne heute noch als allgemein gültig betrachtet werden kann".So seien beispielsweise viele Berufstätige gezwungen, vor sieben Uhr aufzustehen, während das Fernsehen die Abende nicht selten über 23 Uhr hinaus verlängere, vor allem am Wochenende.Daher sollte, so der Mieterbund, "eine Wohnung mindestens in der Zeit von sechs bis 24 Uhr die Mindesttemperatur haben".Im Winter könne der Vermieter sogar verpflichtet sein, die Heizung während der ganzen Nacht in Betrieb zu halten.Das Amtsgericht Köln beispielsweise votierte in einem Fall dafür, daß zwischen 23 und sieben Uhr eine Temperatur von 17 Grad Celsius einzuhalten war (WM 80, 278).Wird eine Wohnung mangelhaft beheizt, kann dies den Mieter unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigen.Auch kann wegen eines Mangels an der Mietsache eine Mietminderung in Frage kommen. Eine Heizpflicht des Mieters besteht übrigens nicht.Er muß allerdings dafür sorgen, daß an Haus und Wohnung keine Schäden entstehen, entschieden in mehreren Fällen die Gerichte.Verpflichtet ist er - sofern es im Vertrag festgehalten ist - die Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, und zwar selbst dann, wenn der Vermieter seiner Heizpflicht nur ungenügend nachkommt.Auf der anderen Seite ist der Vermieter seinerseits nicht berechtigt, die Heizung einfach abzustellen, sofern der Mieter in Zahlungsrückstand ist.Er muß das ausstehende Geld einklagen. Doch höhere Temperaturen in der Wohnung belasten nicht nur die Umwelt, sondern auch den Geldbeutel.Schließlich zahlt der Vermieter die Heizkosten nicht aus seiner Tasche, sondern legt sie verbrauchsabhängig als Betriebskosten auf die Mieter um. Mietminderungen TIPS Wird die Heizung nicht in Betrieb genommen oder wird nur unzureichend geheizt, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern.Doch vor einer Mietminderung sollte eine rechtliche Beratung stattfinden.Gerichte hielten folgende Minderungen in konkreten Einzelfällen für zulässig 13 bis 20 Prozent bei einer Raumtemperatur von 17-18 Grad Celsius bis 20 Prozent bei fehlender Heizmöglichkeit in der Küche bis 20 Prozent bei einem Heizungsausfall im Schlafzimmer im Februar bis 20 Prozent bei einem Heizungsausfall im Oktober 15 bis 30 Prozent bei einer Raumtemperatur von 15 Grad bis 50 Prozent bei einem Heizungsausfall außerhalb der Wintermonate bis 100 Prozent bei einem Heizungsausfall in der gesamten Wohnung während des Winters.alo