Immobilien: Die Mythen durch akribische Analysen kräftig erschüttert

Neue Studien über Offene und Geschlossene Immobilienfonds schärfen den Anlegerblick für die Tücken seiner pekuniären ObjekteVON RALF SCHÖNBALLSatte 77 951 000 000 DM steckten Anleger bis Mitte 1997 in Offene Immobilienfonds sowie rund 100 000 000 000 DM in Geschlossene Fonds.Solche Milliardensummen sollten für Fondsmanager Grund genug sein, Vorsicht bei ihren Ankäufen walten zu lassen - und für Verbraucherschützer, den Treuhändern dieser Gelder genau auf die Finger zu schauen.Diesen Forderungen wurde lange nicht genüge getan, bis sich der gelernte Banker und Fachjournalist Stefan Loipfinger der Aufgabe annahm.Er stellt den Offenen Fonds (OF) ein mittelmäßiges Zeugnis aus, das in manchen Sparten gar schlechter ausfällt als jenes der viel gescholtenen Geschlossenen Immobilienfonds.Letzeren ist eine zweite Neuerscheinung gewidmet und ein Info-Dienst im Internet. Seine "Analyse der offenen Immobilienfonds 1997" gibt Loipfinger im Eigenverlag heraus.Hinter dem leidlich spröden Titel steckt eine so unaufgeregte wie akribische Methodik: Auf 133 Seiten stellt er weitgehend tabellarisch die Leistungsfähigkeit der Fonds auf die Probe - und zerstört dabei ganz beiläufig den von Fondsmanagern gerne strapazierten Mythos, ihre "Kapitalsammelstellen" würfen "Rendite" mit der gleichen Zuverlässigkeit ab wie etwa die Schatzbriefe des Bundes. Tatsächlich unterliegen die OFs zwar der Rechenschaftspflicht gemäß Gesetz für Kapitalanlagegesellschaften (KAGG), doch dieses läßt recht große Lücken im Berichtswesen offen.Unverständlich ist etwa, daß Gesellschaften, die Geld von Anlegern einsammeln, nur lückenhaft über die damit erworbenen Immobilien Auskunft geben.Diese Informationen werden dagegen als selbstverständlich vorausgesetzt in den Prospekten Geschlossener Immobilienfonds - obgleich diese alternative Kapitalanlage in Immobiliendingen nicht gerade für Transparenz steht.Über die Informationslücken bei den OFs tröstet auch die Tatsache nicht hinweg, daß in diese Fonds zahlreiche Immobilie einfließen und dadurch ein einzelner Bau mit mäßigeren Mieteinnahmen das Gesamtergebnis des Fonds weniger beeinträchtigt als bei einem Geschlossenen Fonds; dort finanzieren die Anleger mit ihrem Geld nur eine oder einige wenige Immobilien. Gar noch tiefere Kratzer am Lack der Offenen Fonds hinterläßt die vergleichende Analyse der sogenannten "weichen Kosten" durch den schreibenden Banker Loipfinger: Satte 14,47 Prozent von allen eingesammelten Sparerbeträgen verwendet der Frankfurter Credit Immobilien-Fonds für die Entlohnung seiner Manager und Sachverständigen sowie für Depotgebühren und andere Verwaltungstätigkeiten.Dabei ist der genannte Fonds nicht unbedingt das einzelne "schwarze Schaf", denn seine Mitbewerber üben sich mitnichten in größerer Sparsamkeit: Elf Prozent Verwaltungskosten verschlingen die OFs im Schnitt.Der Vergleich mit den gern gescholtenen Geschlossenen Immobilienfonds zeigt auch hier wie groß der Schluck aus der Kostenpulle ist: Bei letzteren gelten schon 8 Prozent als "anlegerfeindlich".Aus gutem Grund: Je teurer die Verwaltung ist, desto weniger Gewinn kann der Fonds an die Anleger ausschütten. Diese schreckte die teure Verwaltung aber kaum ab - zumindest während der Immobilien-Euphorie 1992/93.Während die OFs 1990 noch ein negatives Ergebnis aufwiesen, also mehr Anleger ihr Geld zurückverlangten als neue bereit waren einzuzahlen, rollte ab 1992 eine Anlagewelle auf die OFs zu: Mehr als 6 Mrd.DM wurden ihnen neu anvertraut, im Folgejahr 1993 wurde der Rekord eingestellt: mit 14 Mrd.DM Mittelzuflüsse.Daß Immobilien für derartige Summen nicht einfach zu finden sind, liegt auf der Hand.Dennoch ist der Anlagedruck groß: Denn die OFs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 50 Prozent des eingesammelten Kapitals zu "verdinglichen".Deshalb investierten die Fonds zusehends im Ausland: In Großbritannien und den Niederlanden, wo sie heute jeweils mehr Immobilieneigentum haben und jährlich neu hinzukaufen als in Berlin - trotz des unvergleichlichen Baubooms in der Hauptstadt. Dieser Exodus ist nicht ohne Risiken: Der Wechselkurs zwischen den Währungen ist noch nicht festgezurrt, und der Verwaltungsaufwand ist im Ausland höher, sagt die Studie.Doch nicht nur deshalb dürften Analysten die Stirn in Falten legen: Die Fondsmanager haben in ihren Bilanzen den Wert ihrer Immobilien zuletzt nach oben korrigiert - obgleich kein Marktbericht den drastischen Preisverfall bei Gewerbeimmobilien seit 1994 verhehlt.Erklärbar ist die Aufwertung nur dadurch, daß die OFs mit der besten Wertentwicklung am einfachsten an den Anleger zu bringen sind.Der Buchungstrick gelingt den OFs durch Mietverträge, die zu Boom-Zeiten abgeschlossen wurden.Eine Gratwanderung, denn heute bezahlt niemand mehr diese Mietpreise, und sobald die Verträge auslaufen, werden die Mieteinnahmen erheblich sinken - und die ausgewiesenen Immobilienwerte Makulatur. So ist den Anlegern nur zu empfehlen, genau abzuwägen, ob sie ihr Erspartes den Offenen Immobilienfonds überantworten.Der "Flucht in Sachwerte" wird zwar gerne als Grund angeführt, Immobilien seien vor der Inflation sicher, die durch Einführung des Euros drohe, heißt es.Doch auch wen dieses Szenario überzeugt, ist nicht unbedingt mit Fondsanteilen am Besten beraten: Denn die OFs legen zum Teil über 40 Prozent der Anlegergelder in festverzinsliche Wertpapiere an.Das könnte ihre Bilanz trüben, weil die Zinsen durch die Einführung des Euros steigen dürften, sagen Finanzexperten - dann bleiben die Offenen Fonds auf niedriger verzinsten Papieren sitzen und können somit weniger an die Anleger ausschütten.Auch hierin liefert Loipfingers Studie wertvolle Entscheidungshilfen, indem sie für die "Liquidität" wie für viele andere Kriterien (Quadratmeterpreise, Mieteinnahmen, Immobilienerträge und andere) in vergleichenden Tabellen die 13 Offenen Immobilienfonds gegenüberstellt. Ebenfalls lehrreich - allerdings ohne kritische Würdigung der einzelnen Fondsangebote - ist das aktuelle Jahrbuch "Geschlossene Immobilienfonds 1997/98", das der Deutsche Sparkassen Verlag Stuttgart herausgibt.Nützlich ist vor allem die gut lesbare Einführung, die in prägnanter Kürze die Gesetzgebung und aktuelle Rechtsprechung rund um diesen zweiten Typus immobiliengebundener Kapitalanlagen vorstellt.Daß einige Sparkassen selbst Geld von ihren Kunden einsammeln, um damit einzelne Bauten zu finanzieren, stürzte die Verfasser in keinen "Interessenkonflikt": "Der Investor muß sich darüber im klaren sein, daß er kein festverzinsliches Papier erwirbt, sondern wirtschaftlicher Miteigentümer der Fondsimmobilien wird.Er partizipiert an den Chancen, trägt zugleich aber auch die wirtschaftlichen Risiken dieser Investition", lautet die unmißverständliche Warnung. Die Warnung sollte der Interessent umso mehr beherzigen, als er hier im Gegensatz zu Offenen Fonds keine "fungiblen" Anteile erwirbt.Daß heißt, er bleibt meist viele Jahre bis zum Verkauf der Immobilie durch den Fonds auch Teilhaber.Anteile an OFs dagegen kann er jederzeit gegen Bares zurückgeben.Daraus sollten Interessenten an Geschlossenen Immobilienfonds (GI) Konsequenzen ziehen: Nicht die Steuerersparnis, sondern die Perspektive des Standortes und die Bauqualität der Immobilie sollten beim Kauf von Anteilen im Vordergrund stehen.Zudem ist die Seriosität der Fondsgesellschaft zu prüfen, indem andere Fonds desselben Initiators auf die einst prognostizierte und dann tatsächlich eingetretene Wertentwicklung sowie Ausschüttungen geprüft werden.Dazu gibt das Jahrbuch als Orientierung eine Ausschüttung von 4 bis 5 Prozent im ersten vollen Mietjahr vor, steigend in den Folgejahren. Interessant auch die zwei Gesellschaftskonstruktionen für Fonds sowie deren Rechtsformen: Ein steuerorientierter GI firmiert zumeist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts und beschert Anlegern hohe Verlustzuweisungen aber auch hohe persönliche Haftung also Risiken; dagegen begrenzen "ausschüttungsorientierte Fonds" die Haftung ihrer "Kommanditisten" auf die Höhe des eingezahlten Kapitals. Gemeinsam ist beiden Fonds, daß allein die Vermietbarkeit und die Höhe der dadurch erzielbaren Einnahmen über den Erfolg entscheiden, und deshalb ist die Beratung des Anlegers besonders wichtig.Der sollte sich auch nicht lumpen lassen, zumal der Gesetzgeber Fondsinitiatoren eine "erweiterte Beratungspflicht" aufgab.Genügt er seiner Pflicht nicht, droht sein Fall gar als Straftatbestand des Kapitalanlagebetruges behandelt zu werden.Das kann dem Anleger nur Recht sein, dürfte das doch Fondsinitiatoren den nötigen Nachdruck verleihen, die Risiken seines Angebots genaustens darzulegen.Derartiges leistet das Jahrbuch der Geschlossenen Immobilienfonds nicht.Dort werden die Fonds gelistet und nur Eckdaten wie etwa Fondsvermögen, steuerliches Jahresergebnis, Höhe der letzten Ausschüttung und Stückelungen verzeichnet. Billiger ist dieser Überblick über die Geschlossenen Fonds im Internet zu haben: unter der Online-Adresse http//www.fondswelt.de.Nach Angaben des Hamburger Betreibers solutionline sind mehr als 50 Fonds gelistet.Ein kurzer Test zeigt, daß die alphabetisch geordneten Angebote an Anleger mit einer Kurzbeschreibung der Beteiligungsimmobilien versehen sind.Wer mehr wissen will, kann über die "Links" direkt von der Homepage des Fondsinitiator nähere Informationen herunterladen oder diesem ein E-Mail schicken.Die sinnvolle Übersicht über das Marktgeschehen wird kritisch nicht durchleuchtet. Stefan Loipfinger: Analyse der offenen Immobilienfonds 1997, zu beziehen über den Autor: Lerchenweg 31, 83 556 Griesstätt, Tel: (08039) 9174 Jahrbuch Geschlossene Immobilienfonds 1997/1998, Deutscher Sparkassen Verlag Stuttgart, Reihe Recht, Wirtschaft, Finanzen, ISBN 3-09-305880-5 Fondsüberblick im Internet: