Die schönsten Ausblicke in zentraler Lage: Hype um Projekte am Berliner Wasser

„Schön ist die Liebe im Hafen, schön ist die Liebe zur See! Einmal im Hafen nur schlafen, sagt man nicht gerne ade!“ Der Wahlhamburger Barde Freddy Quinn dürfte mit diesen Zeilen nicht nur Globetrottern aus dem Herzen singen: Wer am Wasser gebaut hat, freut sich über eine hohe Lebensqualität.

Das Heraustreten aus der täglichen Tretmühle des Arbeitslebens ist meist schon mit dem Schritt auf die Terrasse oder den Balkon bewältigt. So ist das Ergebnis des neuesten Global Waterfront Report 2019 glaubhaft, das die weltweit operierende unabhängige Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank herausdestilliert hat: Luxusimmobilien am Wasser erzielen weltweit einen durchschnittlichen Aufpreis von vierzig Prozent.

Demzufolge generiert Sydney mit knapp neunzig Prozent den weltweit höchsten Aufschlag, Hafenadressen verzeichnen mit knapp sechzig Prozent den stärksten Anstieg. Laut Liam Bailey, Partner bei Knight Frank und Global Head of Research, zählen Immobilien mit Wasserlage zwar zu den begehrtesten Adressen in der Welt, jedoch gibt es hinsichtlich ihrer Lage Unterschiede.

„In unserem Global Waterfront Report 2019 haben wir herausgefunden, dass Luxusimmobilien am Hafen mit 59,1 Prozent die höchsten Aufschläge erzielen“, lässt sie sich in einem Statement vernehmen: „Knapp dahinter folgen Prime-Immobilien am Strand mit durchschnittlich 58,5 Prozent und jene am Fluss und See mit 36,8 bzw. 32,7 Prozent.“

Deutschlands Hauptstadt steht Metropolen wie Sydney, Perth, Dubai, Paris oder Hongkong in dieser Hinsicht nicht mehr nach. Der Markt für Wohnen am Wasser hat sich in den vergangenen Jahren stark entwickelt. Während in Berlin bis zirka 2010 die Wasserlagen größtenteils den Gewerbenutzungen vorbehalten schienen, hat sich seitdem ein regelrechter Hype um Projekte am Wasser entwickelt.

Begrenzter Platz für neue Projektentwicklungen

Bei den Kriterien geht es immer nur um alles: die schönsten Ausblicke in zentraler Lage, die unvergleichlichsten Naturpanoramen, den exklusiven Zugang zum Wasser und zum Wassersport. Damit verbunden spielen private Liegeplätze eine große Rolle. „Aufgrund der Tatsache, dass es in Paris wenige Neubauimmobilien gibt, zählen die älteren Haussmann-Häuser entlang der Seine mit ihren hohen Decken zu den typischen Immobilien am Wasser.

Ähnliches sehen wir in Berlin mit seinem begrenzten Platz für neue Projektentwicklungen, so dass davon ausgegangen werden kann, dass die Preise für Immobilien am Wasser in der Kategorie Premium, die derzeit bei plus 28 Prozent liegen, weiter steigen werden.“ Damit liegt Berlin hinter London, das laut Knight Frank plus 30 Prozent verzeichnet.

Einzigartige Möglichkeiten

„Die Möglichkeiten in Berlin sind immer noch einzigartig“, betont Sven Henkes, Geschäftsführer Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH. In den 1990er und frühen 2000er Jahre boten viele alte Industrieanlagen und brachliegende Flächen – insbesondere an den Ufern der schiffbaren Spree – ein Bild des Jammers. Das änderte sich etwa zehn Jahre später mit dem rasanten Aufblühen Berlins als internationaler kreativer Hotspot und der damit verbundenen schnell steigenden Wohnraumnachfrage.

Hendrik Treff, seit Januar im Projektvertrieb Berlin von Engel & Völkers als Geschäftsführer verantwortlich, sieht das genauso. „Initial hierfür waren vorrangig die vielen Entwicklungen auf der Stralauer Halbinsel sowie die beiden Leuchtturmprojekte „Living Levels“ an der Mühlenstraße und „The White“ am Osthafen. Das Funktionieren dieser neuen Mischung aus Wohnen, Gewerbe und Wasser hat dann vor allem in den innerstädtischen Gebieten zahlreiche Entwicklungen entstehen lassen.“

Die wichtigsten Areale im innerstädtischen Bereich seien mit Blick auf das Wasser derzeit Europacity /Hauptbahnhof mit zahlreichen Entwicklungen entlang des Spandauer Schifffahrtskanals sowie dem Landmark-Projekt am Humboldthafen. Interessant außerdem: der Bereich um das Salzufer – beginnend an der Altonaer Straße und endend am Goslarer Ufer.

Auf der Kreuzberger Spreeseite ist noch Platz

„Die Wasserlagen in Friedrichshain sind nach unserer Einschätzung mittlerweile weitestgehend besetzt“, sagt der Makler von Engel & Völkers: „Das größte innerstädtische Potenzial liegt wahrscheinlich derzeit noch auf der Kreuzberger Spreeseite, wo sich die Entwicklung der Grundstücke – Cuvry-Areal, Viktoria-Speicher, Zapf, Eisfabrik – entweder durch politische Prozesse stark verzögert oder eine Bebauung mit Gewerbe vorgezogen wird, um den politischen Prozess zu umgehen.

Laut Sarah Harding (Knight Frank Australien) kommen die Kaufinteressenten für Immobilien mit Wasserlagen aus der ganzen Welt, wobei das stärkste Interesse in Australien aus UK, den USA, Kanada und Australien registriert wurde. „Aufgrund ihrer Lage und ihrer Seltenheit bleiben diese Immobilien sogar während eines Marktabschwungs sehr begehrt. Dadurch behalten sie ihren Wert und geben potenziellen Käufern zusätzlich Vertrauen auch bei ihrer Ausstiegsstrategie, falls sie verkaufen müssen.“

Potenzial für die Zukunft

Weil die innerstädtischen Areale in Berlin am Wasser mittlerweile rar sind, geht die Entwicklung mehr und mehr in die Außenbezirke. Damit folgt die Entwicklung dem generellen Trend des Wohnungsmarkts. „Während Köpenick hier noch Vorreiter war oder ist und bereits viele Entwicklungen namhafter Bauträger und Entwickler sieht bzw. gesehen hat, erachten wir Spandau als einen der Märkte mit dem größten Potenzial für die Zukunft“, sagt Treff. Die Preise lägen hier im Vergleich derzeit noch etwas unter dem Niveau von Köpenick: Doch die exzellente Anbindung und Nähe zur City-West bieten gute Chancen für den Standort.

Im innerstädtischen Bereich wird es laut Engel & Völkers schwer, Wasserlagen unter 8000 Euro pro Quadratmeter zu finden. Die Spitzenpreise für Einzelwohnungen liegen im Bereich von 15000 bis 20000 Euro. In Köpenick liegen die Preise mittlerweile über 5000 Euro pro Quadratmeter im Mittel und die Tendenz geht in Richtung 6000 Euro und mehr. In Spandau wird eine ähnliche Entwicklung notiert. Das Basisniveau liegt noch bei 5000 Euro pro Quadratmeter. Der Trend wird weiter aus der Stadt heraus entlang der Wasserstraßen gehen – zum Beispiel nach Wildau oder Tegel. Wer die Nase im Wind haben will, achtet auf die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr – ein sehr wichtiges Kriterium.