Immobilien: Die soziale Schutzfunktion wahren

Protest gegen den Wegfall der Kappungsgrenzen zur Regulierung von MieterhöhungenVON ANDREAS LOHSEEine Mieterhöhung bemißt sich nicht an der Tageslaune des Vermieters, sondern unterliegt mehreren gesetzlichen Vorgaben.Eine davon ist die sogenannte Kappungsgrenze.Davon gibt es gleich zwei: Mieten von Wohnungen, die vor dem 1.1.1981 fertiggestellt wurden und deren Mietpreis ohne Betriebskosten 8 Mark pro Quadratmeter überschreitet, dürfen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen.Für alle übrigen Wohnungen gilt eine Kappungsgrenze von 30 Prozent, selbst wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete durchaus zuließe.Nicht mitgerechnet werden dabei Mieterhöhungen wegen Modernisierung, gestiegener Zinsen und Betriebskosten. Doch die 20prozentige Kappungsgrenze ist in Gefahr: Sie wurde im Zuge der vierten Mietrechtsänderung am 1.September 1993 befristet auf fünf Jahre eingeführt.Diese Frist läuft am 1.September dieses Jahres aus.Wird sie nicht verlängert, steigen die Mieten auch für Wohnungen, die vor 1981 gebaut wurden, stärker als bisher.Für eine solche Verschlechterung des Mietrechts gibt es jedoch nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes "keinen Raum".Denn begründet wurde die Einführung der 20-Prozent-Regel seinerzeit mit dem starken Anstieg der Mieten im Bestand aufgrund des fehlenden Wohnungsangebotes.Vor allem einkommensschwache Mieter wollte man vor drastischen Erhöhungen schützen."An diesen Gegebenheiten hat sich nichts geändert", meint DMB-Direktor Franz-Georg Rips.Der Bauboom der letzten Jahre habe nicht dafür gesorgt, daß das Angebot an preiswerten Wohnungen größer geworden sei.Die Mieten explodierten zwar nicht mehr so wie in der Vergangenheit, doch seien die Altbaumieten 1997 im Schnitt immer noch doppelt so schnell gestiegen wie der allgemeine Lebenskostenindex.Und die Einkommen der Mieter seien seit 1993 real bestenfalls gleich geblieben, wenn nicht gar zurückgegangen.Vor allem habe es der Gesetzgeber in den letzten fünf Jahren versäumt, das Wohngeld so zu gestalten, daß es einkommensschwächeren Mietern helfe, die Mietenbelastung auf ein vertretbares Maß zu senken."Der Deutsche Mieterbund hält den Wegfall der 20-Prozent-Grenze weder für sachgerecht noch für sozial vertretbar", heißt es auch in einem Schreiben von Rips an die beiden Bundesminister der Ressorts Justiz und Bau.Sie habe eine soziale Schutzfunktion, begrenze aber nicht den Mietanstieg insgesamt.Auch wirke sie nicht investitionshemmend."Kein Bauherr wird daran gehindert", so der DMB-Direktor in seinem Brief, "bei der Erst- oder Wiedervermietung die marktübliche Miete zu vereinbaren und im laufenden Mietverhältnis die Mieten regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen." Rips beruft sich unter anderem auf eine 1996 im Auftrag des Bundesbauministers erstellte Studie des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik.Darin heißt es, daß - anders als von der Expertenkommission Wohnungspolitik angenommen - von diesen Kappungsgrenzen "keine beziehungsweise nur eine sehr geringe Begrenzung der allgemeinen Mietendynamik" ausgehe.In Einzelfällen, so das Institut, "dürften die Kappungsgrenzen jedoch einen nicht unwesentlichen Schutz für die Mieter darstellen und dazu beitragen, besonders hohe Mietsteigerungen zu verhindern".Mit deren Abschaffung würde ein wesentliches Instrument des Schutzes entfallen, ohne daß die beabsichtigte Wirkung einer schnelleren Anpassung der Bestandsmieten auf breiter Ebene eintrete. Die Fraktionen von SPD und Grünen in Bonn treten unisono für eine Beibehaltung der bisherigen 20-Prozent-Grenze ein.Während sich die Bündnisgrünen jedoch für eine unbefristete Verlängerung stark machen, wollen die Sozialdemokraten vorerst eine Verlängerung um weitere zwei Jahre.Denn die vom Ring Deutscher Makler beschworene Entspannung auf dem Wohnungsmarkt, so heißt es in der Begründung, gelte fast ausschließlich für Wohnungen mit höheren Mieten.Das Statistische Bundesamt habe demgegenüber festgestellt, daß insbesondere in Ballungsgebieten für Miet- und Mietnebenkosten häufig mehr als die Hälfte des Haushaltsbudgets aufzubringen sei.Das Miethöhegesetz schaffe in dieser Situation ein wenig Erleichterung im Altbaubestand.Angesichts der neuen Konstellation im Bauministerium habe man "eine gewisse Hoffnung", das Ziel zu erreichen, da "CSU-Vertreter kaum eine Gelegenheit auslassen, ihre mieterfreundliche Politik zu betonen und mehrfach vor einer Verschärfung der Mietgesetzgebung gewarnt haben", heißt es bei der Bonner SPD. Bei Vermietern stößt diese Initiative naturgemäß auf wenig Wohlwollen.So wertet der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Friedrich-Adolf Jahn, das SPD-Ansinnen als "durchsichtigen Versuch, den neuen Bundesbauminister gegen geltendes Recht in Stellung zu bringen" und die Koalition zu verunsichern.Jahn: "Eine Verlängerung ist wirtschaftlich für die privaten Vermieter vor allem in den neuen Bundesländern nicht akzeptabel." Der Verbandschef hegt keinen Zweifel daran, daß "die Koalition bei ihrer Zusage bleiben wird, die befristete Sonderregelung auslaufen zu lassen".Mehr noch: Wenn schon im Hinblick auf die Entspannung der Wohnungsmärkte und angesichts der zum Teil sinkenden Mieten die sachlich gebotene Abschaffung der Kappungsgrenzen derzeit politisch nicht durchsetzbar sei, so sollte sie "wenigstens einheitlich sein, und zwar auf höherem Niveau". Die Auffassung, daß die Regelung mit unterschiedlichen Kappungsgrenzen unter dem Gesichtspunkt einer Vereinfachung des Mietrechts problematisch sei, teilt der Deutsche Mieterbund und befürwortet eine einheitliche Kappungsgrenze von 15 Prozent.Bis zum Inkrafttreten eines neuen Mietrechts sollte bis dahin "als Zwischenlösung die Geltungsdauer der Kappungsgrenze von 20 Prozent verlängert werden".