Immobilien: Drei Wege führen zu dem selben Ziel Wie man teure Baugeldkredite umschulden kann

Die derzeitigen Zinsen liegen im Schnitt 0,2 Prozentpunkte über dem historischen Tief im Februar 1999. Volkswirte fordern eine Herabsetzung der Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank. Wer ein Darlehen hat, wird sich angesichts dieser günstigen Umstände überlegen, ob er nicht umschulden sollte. Da eine Trendwende an der Zinsfront nicht in Sicht ist, können Kreditnehmer bei einem nahen Ende der vertraglichen Zinsbindung abwarten. Sollte jedoch die Konjunktur anspringen, kann sich das Blatt rasch wenden. Daher ist es sinnvoller, eine Umschuldung bereits heute durchzurechnen.

Eine Möglichkeit besteht darin, das Darlehen zu kündigen. Dann muss der Schuldner eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen und einen neuen Vertrag abschließen. Vorsicht: Die Bank muss die Kündigung nicht akzeptieren, sofern der Schuldner diese mit geringen Zinsen begründet. Zudem kommt die Entschädigung teuer, wenn die Restlaufzeit vier oder mehr Jahre beträgt.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, das bisherige Darlehen unverändert weiterzuführen und ein Forward-Darlehen abzuschließen. Damit kann sich der Schuldner das heute billige Baugeld für einen späteren Zeitpunkt sichern. Die Banker verdienen daran, indem sie zu dem derzeit gültigen Zinssatz einen Aufschlag von 0,02 bis 0,04 Prozentpunkte pro Monat verlangen bis zum Zeitpunkt, an dem man den Kredit in Anspruch nimmt. Läuft ein alter Kreditvertrag noch bis Mai 2004, dann muss der Schuldner für die verbleibenden 16 Monate also einen Zuschlag in Höhe von 0,48 Prozent in Kauf nehmen. Ab Mai 2004 müsste der Schuldner daher einen Nominalzins von rund 5,28 Prozent bezahlen - statt der derzeit gültigen 4,8 Prozent. Der Forward-Vertrag gilt dann wieder zehn Jahre bis Mai 2014. Voraussetzung für diese Umschuldung ist, dass der alte Vetrag noch maximal 42 Monate gilt.

Eine dritte Möglichkeit der Umschuldung besteht dann, wenn der alte Kreditvertrag nur noch 12 Monate oder weniger gilt. Dann kann der Immobilieneigentümer einen neuen Vertrag abschließen, ohne den alten zu kündigen. Für die Zeit zwischen der Unterzeichnung des Vertrages und der Überweisung des Kreditbetrages sind meistens 0,25 Prozent pro Monat ab dem vierten Monat nach der Zusage des Kredits fällig. Einige Kredithäuser verlangen diese Bereitstellungszinsen nicht. Einen solchen Vertrag kann man mit seiner alten oder auch mit einer neuen Bank abschließen. Der Nachteil: Die billigen Zinsen gelten zehn Jahre vom Zeitpunkt der Bewilligung an gerechnet. Max Herbst

Der Autor ist Inhaber der fmh-Finanzberatung.

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