Immobilien: Eher ein Stadtteil als ein Wohnpark

Gartenstadt Falkenhöh: Gelungenes Großprojekt spekuliert aber auf teilweise hohe MieteinnahmenVON DETLEF POHL Bis die "Gartenstadt Falkenhöh" ihrem Namenalle Ehre macht, werden noch einige Jahre vergehen - bis die Grünanlagen ausgewachsen sind.Allerdings ist das Projekt auch weit größer als andere Wohnparks rund um Berlin: Investor Herlitz Falkenhöh AG, eine Tochter des Bürowarenherstellers, baut für 750 Mill.DM rund 1400 Wohnungen sowie Gewerbeflächen auf insgesamt 35 Hektar - von denen aber nur 50 Prozent, dafür dicht bebaut werden. Inzwischen leben in der 1992 begonnenen Siedlung 2000 Menschen.Ende 1997 soll alles fertig sein.Im Sozialbau entstehen 80 Wohnungen, 258 in vereinbarter Förderweg.Tür an Tür werden Eigentümer und Sozialmieter leben - ein gewagtes Experiment.Neben den Zeilenbauten entstehen 350 Reihenhäuser und Stadtvillen.Die Wohnungen sind ein bis fünf Zimmer groß, je nach Einkommen und Förderung werden Mieten von 7,50DM bis 22 DM pro Quadratmeter kalt verlangt.Die Mieten sind zwischen 15 und 21 Jahre lang subventioniert.Zu vermieten sind derzeit Wohnungen der vereinbarten Förderung sowie frei finanzierte Quartiere, in Stadtvillen, Reihenhäusern und 6- bis 8-Familienhäusern; derzeit werden maximal 19 DM pro Quadratmeter verlangt. "Jede Wohnung, die verkauft ist, wurdebislang auch vermietet", sagt Dirk Spindeldreher vom Vertrieb.Bis Ende September waren von 1000 fertigen oder fast fertiggestellten Wohnungen 900 verkauft.Unterschiede bei der Bauweise haben der Siedlung unterschiedliche Wohnqualitäten eingetragen: So sind die Außenwände in den Zeilenhäusern aus Beton, in den Reihenhäusern aus Kalksandstein und in den Stadthäusern aus Vollstein.Fußbodenheizungen gibt es fast überall, Sozialwohnungenausgenommen.Ansonsten bieten die öffentlich geförderten Wohnungen den gleichen, guten Ausstattungsstandard wie die anderen Quartiere: Holzfenster mit Isolierglas, Elektroherd mit Ceran-Kochfeldern sowie Einbauküchen.Der Ausstattungskomfort war wichtig, weil alle Wohnungen verkauft werden sollen, auch die Sozialwohnungen, die an einen geschlossenen Immobilienfondsgingen, wie Vorstandsvorsitzender Martin Kleinschmitt verrät. Zum 100 Quadratmeter großen Reihenhaus zu Preisen zwischen 570000 DM und 800000 DM gehören meist 200 Quadratmeter kleine Grundstücke; Kapitalanleger zahlen für Eigentumswohnungenje nach Nähe zum Naturschutzgebiet zwischen 4950 DM und 5800 DM pro Quadratmeter.Die stark nachgefragte 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung mit zwei Zimmern im ersten Geschoß kostet 377244 DM, also 5400 DM pro Quadratmeter. DemAnleger soll sie abzüglich der monatlichen Instandhaltungsrücklage von einer DM pro Quadratmeter rund 18 DM pro Quadratmeter Kaltmiete einbringen.Unterm Strich kann der Anleger vorerst mit einer Bruttorendite von 3,99 Prozent rechnen.Zu diesem Satz wird der Kaufpreis "verzinst", wenn die Wohnung zu den veranschlagten Mieten vergeben ist; von den nichtumlagefähigen Betriebskosten ist allerdings nur die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt, die Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuchamt fehlen ebenso wie etwaige Zinskosten für Fremdkapital.Die "reale" Rendite dürfte so bei knapp 3 Prozent liegen, eine eher magere Ausbeute, die ins Rutschen kommt, falls sich die relativ hohen Mieten als nicht nachhaltig erzielbar erweisen. Den Bewohnern wird die Rechnerei egal sein.Je länger sie in der Gartenstadtwohnen, desto wohler werden sie sich fühlen - weil das Grün heranwächst.Nicht nur die umliegende Natur, auch die Nahversorgung ist dank Läden und Gaststätten gut, seit kurzem gibt es sogar eine eigene Kindertagesstätte;hinzu kommt eine sehr gute Anbindung an die Altstadt von Spandau.Ein wunder Punkt ist der öffentliche Personennahverkehr.Sollte die Gartenstadt einen eigenen Regionalbahnanschluß erhalten, mit dem Berlins Bahnhof Zoo in 20 Minuten erreichbar wäre, so kam nun lediglich der weiter entfernte Haltepunkt Seegefeld an den Herlitzwerken zustande.Für die Gartenstädter ist derHaltepunkt Albrechtshof mit rund 15 Minuten zu Fuß näher.Doch auch von dort fährt die Regionalbahn auch nur bis Westkreuz, und das nur alle 30 bis 40 Minuten.Der Bus fährt auch nur alle 20 Minunten, vom Rathaus Spandau - das in 12 Minuten erreichbar ist - an der Gartenstadt vorbei bis zum BahnhofFalkensee.Ab 20 Uhr fährt er nur alle 60 Minuten und ab 23 Uhr überhaupt nicht mehr. Als Mieter sind Besserverdienende gesucht, die eine Grünlage wollen und über ein Auto verfügen.Das dürften zumeist Berliner sein,den Bewohnern von Falkensee werden in aller Regel nur die öffentlich geförderten Wohnungen bezahlbar erscheinen.Ob sich die Kapitalanlage langfristig rechnet, dürfte von der Entwicklung des Wohnungsangebots im Umland abhängen.Wächst das, könnten die Mietpreise fallen und Anwohner auf billigere Bleiben ausweichen.Informationen zu Vermietung und Verkauf: Herlitz Falkenhöh, Spandauer Straße160 d, 14612 Falkensee, Telefon: 0332224530.

DETLEF POHL