Immobilien: Ein bisschen Schwund ist immer

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind Mieter im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der Energieverbrauch der Fußbodenheizung wird mit einem Wärmezähler gemessen. Wir beobachten aber, dass die eingekaufte Energie die an den Wärmezählern abgelesene Wärmemenge einschließlich Warmwasser um 20 bis 30 Prozent übersteigt. Zudem werden im Keller Heizkörper versorgt, deren Wärmeabgabe nicht erfasst wird. Vermutlich werden alle Mieter an den Heizkosten für die Kellerräume beteiligt. Die Hausverwaltung verweigert aus Gründen des Datenschutzes Einblick in die Abrechnungsunterlagen. Zu Recht?

WAS STEHT IM GESETZ?

Für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gilt die Heizkostenverordnung. Danach hat der Gebäudeeigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig auf die Nutzer zu verteilen. Zu den Kosten gehören alle verbrauchten Energiekosten des Hauses, ganz gleich wo sie auftreten. Der Verteilungsmaßstab kann in gewissen Grenzen vertraglich vereinbart werden. Ist allerdings keine Regelung vorhanden, obliegt die Wahl des Abrechnungsmaßstabes dem Gebäudeeigentümer. Er kann 30 bis 50 Prozent der Kosten einer zentralen Heizungsanlage nach einem festen Maßstab, etwa nach den Quadratmetern der Wohnfläche, verteilen und entsprechend 50 bis 70 Prozent der Kosten nach einem verbrauchsabhängigen Maßstab umlegen. Ausnahmen hiervon sind nur in ganz bestimmten Fällen möglich. Das gilt grundsätzlich sowohl für Miet- als auch für Eigentumswohnungen oder gewerbliche Räume. Eine Ausnahme regelt das Gesetz zum Beispiel für gemeinschaftlich genutzte Räume. Diese Räumlichkeiten sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Das bedeutet aber nicht, dass die dort entstehenden Heizkosten nicht von allen Nutzern getragen werden müssen, sondern nur, dass für die Verteilung der Kosten kein verbrauchsabhängiger Maßstab angelegt werden muss. Der Nutzer hat das Recht, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Der Datenschutz ist gegenüber der Pflicht des Eigentümers und Vermieters zur Rechnungslegung nachrangig.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Energieschwund, den sie feststellen, ist normal. Die Techniker sprechen hier von der „Erfassungsrate“ einer Heizungsanlage. Sie sollte nicht kleiner als 43 Prozent sein. Im Schnitt liegt sie zwischen 50 und 80 Prozent. Das heißt, dass von 1 Kilowattstunde eingekaufter Energie lediglich 0,5 bis 0,8 Kilowattstunden für Wärme genutzt werden. Der Rest ist Verlust, der aber natürlich von den Nutzern bezahlt werden muss. Gehören die Heizkörper im Keller zu Gemeinschaftsräumen, können die Kosten, die für die Erwärmung der Räume aufgewendet werden, auf alle Parteien im Haus umgelegt werden. Sind diese Kellerräume dagegen einzelnen Wohnungen zugeordnet, gehören die Heizkosten zu den Kosten dieser jeweiligen Wohnungen. Dann müssen auch Erfassungsgeräte installiert sein. Die Hausverwaltung ist verpflichtet, hier lückenlose Auskunft zu erteilen.