Immobilien: Eine Talsohle ist nicht in Sicht

Mit einem Ende der „dramatischen Lage“ am Berliner Markt für Büroimmobilien ist frühestens zum Jahreswechsel 2003 / 2004 zu rechnen. Dieser Auffassung ist Thomas Beyerle, Abteilungsleiter Research bei der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi), einer Tochter der Dresdner Bank. Verschärft werde die anhaltende Krise durch die in diesem Jahr erneut große Zahl fertig gestellter Geschäftshäuser.

Ursache dafür, dass die Entwickler trotz des seit Jahren mehr als eine Million Quadratmeter großen Überangebots unvermieteter Büroflächen zusätzliche Gewerbeimmobilien errichten, sei die lange Phase von rund drei Jahren zwischen den ersten Bauplänen und der Fertigstellung einer Immobilie. „Deshalb schlagen wir uns heute mit den Investitionsentscheidungen aus den Jahren 1999 und 2000 herum“, so Beyerle. Zur Jahrhundertwende hätten Börsen und Internetboom eine Sonderkonjunktur ausgelöst, und die vielen neuen Firmen hätten überdurchschnittlich viel Büroflächen nachgefragt. Als die Blase im vergangenen Jahr platzte, kam es zu zahlreichen Insolvenzen, so dass die zusätzlichen Flächen in neuen Gewerbeimmobilien keine Abnehmer mehr fanden.

Nach Angaben von Beyerle hat sich die Krise auf dem Berliner Immobilienmarkt im ersten Quartal dieses Jahres zusätzlich verschärft: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hätten Vermieter 25 Prozent weniger Bürofläche absetzen können. Für das gesamte Geschäftsjahr sei mit einem Umsatz zwischen 375000 und 390000 Quadratmeter zu rechnen. In dieser Zahl seien auch Flächen in Bürohäusern enthalten, die Eigentümer für eigene Zwecke errichten. Erfüllt sich die Prognose, dann bedeutet dies einen Rückgang von über zehn Prozent im Vergleich zum Jahr 2002.

Nach Berechnungen der Degi-Marktforscher gibt es in Berlin derzeit 17,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche, fast sieben Millionen Quadratmeter mehr als in Frankfurt und fünf Millionen Quadratmeter mehr als in München. Leer stehen in der Hauptstadt 8,1 Prozent aller Flächen, gegenüber 8,9 Prozent in Frankfurt und vier Prozent in München. Durch das große Überangebot sind die Spitzenmieten in Berlin laut Degi-Marktforscher so niedrig wie seit 1992 nicht mehr. Und ein Ende der Talfahrt sei nicht absehbar: Bis zum Jahr 2004 werde die Zahl leer stehender Immobilien weiter wachsen und die Mietpreise dadurch noch stärker sinken. ball

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