Immobilien: Einer für alle, alle für einen

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Wohnanlage wird eine Umfrage zur Heizkostenabrechnung durchgeführt. Einige Mieter haben angeregt, künftig die Heizkosten im Verhältnis 70 zu 30 (bisher 50 zu 50) abzurechnen, um den Faktor verbrauchsbezogene Abrechnung mehr zu betonen. Unsere Verwaltung sagt allerdings dazu, dass die Umstellung nur dann vollzogen werden könne, wenn die Mieter aller Wohnungen dafür stimmen. Stimmt das? Oder unter welchen Bedingungen kann die Hausverwaltung doch dazu bewegt werden, das neue Verhältnis einzuführen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Heiz- und Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50, höchstens jedoch 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter abgerechnet werden. Dies schreibt die Heizkostenverordnung bindend vor. Inklusiv-Warmmieten oder Festbeträge für die Heizung sind deshalb im Grundsatz unzulässig (Paragraph 2 HeizkostenVO). Ausnahmen von der Verpflichtung zur Abrechnung nach Verbrauch sind jedoch in einigen Bereichen zulässig: bei Einrohrheizungen, bei Solaranlagen, bei Wärmerückgewinnung oder Kraft-Wärme- Kopplung, in Zweifamilienhäusern (dann, wenn eine der beiden Wohnungen vom Vermieter selbst genutzt wird), in Alters-, Studenten- und Lehrlingsheimen sowie bei ausdrücklicher Befreiung durch die zuständige Behörde (Paragraph 11 HeizkostenVO).

Die Heizkosten müssen also auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden. Für die 30 bis 50 Prozent, die nicht nach dem Verbrauch abgerechnet werden, gilt als Berechnungsgrundlage die Wohn-, beziehungsweise die beheizte Fläche oder der umbaute Raum – also Wohnfläche mal Deckenhöhe. Den genauen Prozentsatz und den Abrechnungsmaßstab kann der Vermieter zu Beginn bestimmen. Eine spätere einseitige Änderung ohne Zustimmung der Mieter scheidet grundsätzlich aus (Paragraf 6 Abs. 4 HeizkostenVO). Das einstimmige „Ja“ aller Mieter ermöglicht jedoch eine Maßstabsänderung. Darüber hinaus vermeidet der Vermieter so Konflikte mit der Mieterschaft.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Eine absolut gerechte Verteilung der Heizkosten wird es niemals geben können. Deshalb, weil alle Verbrauchserfassungen ungenau sind und die Heizkosten nur teilweise durch das individuelle Heizverhalten beeinflussbar sind. So können die einzelnen Wohnungen eines Hauses einen sehr unterschiedlichen Wärmeverbrauch haben: Wer unterm Dach oder über einem unbeheizten Keller wohnt, wer viele Außenwände hat, wer der Wetterseite ausgesetzt ist oder wer für seinen selten anwesenden Nachbarn mitheizen muss, der wird für die gleiche Raumtemperatur mehr Energie verbrauchen als andere. Deshalb ist die theoretisch auch mögliche Abrechnung nur nach Verbrauch auf keinen Fall zu empfehlen. Fachleute halten sogar einen Schlüssel von 50 zu 50 für optimal. Und da eine Veränderung immer Gewinner und Verlierer hat, wird es auch in Ihrem Fall aller Wahrscheinlichkeit nach keine Einstimmigkeit geben.