Energetische Sanierungen: Auf der Kriechspur zur Klimawende

Geht es nach dem Willen der Bundesregierung, so soll im Jahr 2050 der deutsche Gebäudebestand nahezu klimaneutral sein. Bis dahin ist es allerdings noch ein weiter Weg. Und besonders langsam auf diesem Weg voran schreiten individuelle Wohnungseigentümer: Nach Angaben des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) beträgt die Sanierungsquote bei den Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nur etwa 0,6 Prozent. Anders ausgedrückt: Jährlich werden von 1000 Eigentumswohnungen gerade mal deren sechs energetisch saniert.

„Gelingt es uns nicht, private Wohnungseigentümer von der energetischen Sanierung zu überzeugen, scheitert die ausgerufene Energiewende“, sagt deshalb DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Denn die bundesweit 9,3 Millionen Eigentumswohnungen machen rund ein Viertel des gesamten deutschen Wohnungsbestandes aus. Von den Eigentumswohnungen sind laut DDIV lediglich 1,5 Prozent „voll saniert“, während 70 Prozent als „nicht saniert“ gelten.

Um herauszufinden, woran diese Zurückhaltung liegt, hat der DDIV Hausverwaltungen befragt. Wichtigstes Hemmnis, so das Ergebnis der Befragung, ist das Geld: 86 Prozent der Hausverwalter gaben an, dass Modernisierungen die Wohnungseigentümer wirtschaftlich überfordern. Denn oft reiche dafür die Instandhaltungsrücklage nicht aus, so dass Sonderumlagen erhoben oder Kredite in Anspruch genommen werden müssten. Darlehen seien jedoch besonders für ältere Eigentümer kaum zu bekommen.

KfW-Mittel kann man nur über seine Hausbank beantragen

Seit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 können zwar auch Gemeinschaften Kredite aufnehmen – zum Beispiel bei der staatlichen KfW-Bank, die in mehreren Programmen Zuschüsse und vergünstigte Darlehen für energetische Modernisierung zur Verfügung stellt. Davon Gebrauch machen aber nur wenige Eigentümergemeinschaften: Nach Angaben der KfW stammen beim Programm „Energieeffizient sanieren“ nur etwa zwölf Prozent aller Anträge von WEGs.

Das liegt nicht zuletzt am „Bankendurchleitungsprinzip“. KfW-Mittel kann man nämlich nicht direkt bei der KfW beantragen, sondern nur über seine Hausbank. Nach Angaben des DDIV lehnen jedoch zahlreiche Banken KfW-Anträge von Eigentümergemeinschaften ab, da sich dies bei den teilweise geringen Summen für sie nicht rechnet. Geschäftsführer Kaßler plädiert dafür, „dass Landesbanken und -förderinstitute KfW-Kredite deutlich besser durchreichen und als Bürgen für einzelne WEG auftreten“.

Praktiziert wird dies bereits in Baden-Württemberg, wo die landeseigene L-Bank einen erleichterten Zugriff auf KfW-Mittel gewährleistet. Auch in Berlin hat die Investitionsbank Berlin (IBB) ein eigenständiges Programm für die WEG-Finanzierung aufgelegt. Dieses hat den Vorteil, dass es jedem einzelnen Eigentümer frei steht, ob er seine Finanzierung über die KfW oder auf anderem Weg sicherstellen will. Außerdem wird auf eine gesamtschuldnerische Haftung der WEG verzichtet. Bis zu einer Darlehenshöhe von 50 000 Euro pro Eigentümer kann zudem auf die Eintragung einer Grundschuld verzichtet werden. Darüber hinaus veranstaltet die IBB regelmäßig Informationsveranstaltungen zur Finanzierung von Modernisierungen durch WEGs – das nächste Mal am 9. Oktober um 17 Uhr.

Vertreter der Wohnungswirtschaft fordern eine Vereinfachung der Förderung bei WEG

Ein Problem bei der energetischen Modernisierung haben auch diejenigen Eigentümer, die ihre Wohnung nicht selbst nutzen, sondern vermieten: Sie müssen den komplexen gesetzlichen Anforderungen gerecht werden, was die Ankündigung der Modernisierung bei den Mietern und die Umlegung der Kosten auf die Miete betrifft. Der Verband Wohnen im Eigentum, der die Interessen von Wohnungseigentümern vertritt, hat deshalb vorgeschlagen, ins Wohnungseigentumsgesetz eine zusätzliche Klausel aufzunehmen. Demnach sollen Modernisierungsbeschlüsse erst dann umgesetzt werden dürfen, wenn die Verwaltung den vermietenden Eigentümern die für die Ankündigung der Arbeiten und die Umlage der Kosten notwendigen Informationen überlassen hat. Umgesetzt worden ist die Forderung bisher nicht.

Immerhin: Darüber, dass der Weg für Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihr Haus energetisch auf Vordermann bringen wollen, geebnet werden soll, herrscht anscheinend weitgehend Einigkeit. Die Antragstellung und Bewilligung von KfW-Mitteln solle weiter vereinfacht werden, fordert beispielsweise das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen. Und sogar die Bauministerkonferenz der Länder hat unlängst den Bund gebeten, zu prüfen, inwieweit sich die Förderung energetischer Sanierung bei WEG vereinfachen lässt.

Der DDIV hat darüber hinaus noch einen anderen Vorschlag, um die energetische Modernisierung auf Touren zu bringen: Der Bund solle eine Sanierungs-AfA einführen. Nur: Eine solche steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung wurde in der vergangenen Legislaturperiode bereits vom Bundestag beschlossen – und dann vom Vermittlungsausschuss gestoppt.

Der DDIV hat in zweiter Auflage das Kompendium „Energetische Sanierung. Praxisnahes Fachwissen für Immobilienverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften“ herausgegeben. Das 142-seitige Werk gibt es kostenfrei als Download: ddiv.de/service/publikationen