Immobilien: Erst gründlich prüfen, dann zahlen

Eine korrekte Abrechnung der Nebenkosten muß auch der Durchschnittsmieter verstehen könnenVON ANDREAS LOHSE Alljährlich finden viele Mieter eine meist unerfreuliche Überraschung in ihrem Briefkasten: die Abrechnung der Nebenkosten.Rund 1 Mark 70 pro Quadratmeter zahlten die westdeutschen Haushalte 1995 für die "kalten Betriebskosten" (ohne Heiz- und Warmwasserkosten).In den ostdeutschen Ländern lagen sie bei 1 Mark 80 DM pro Quadratmeter.Durchschnittlich betrug der Anteil dieser Kosten an der Miete zwischen 17 Prozent (West) und 28 Prozent (Ost).Die "zweite Miete" steigt mitunter schneller als die Grundmiete, vor allem für kommunale Gebühren. Mitunter kann Geld sparen, wer die Betriebskostenabrechnung genau prüft.Denn "jede zweite ist falsch", schätzen Experten des Deutschen Mieterbundes.Fünf Schritte können helfen, etwaige Fehler aufzuspüren:Muß überhaupt gezahlt werden? Nach dem Gesetz hat grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen (§ 546 BGB).Mieter müssen zusätzlich zur Miete nur dann die Nebenkosten zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, was allerdings in den meisten Verträgen inzwischen der Fall sein dürfte.Aus dem Mietvertrag muß hervorgehen, welche Nebenkosten im einzelnen abgerechnet werden dürfen.Das Amtsgericht Köln entschied, daß zusammenfassend auch folgende Formulierung zulässig ist: "Für Betriebskosten gemäß § 27 der II.Berechnungsverordnung ist neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbeitrag von 62,40 DM zu leisten."Was sind Nebenkosten? Antwort darauf gibt die II.Berechnungsverordnung.Demzufolge gibt es 17 verschiedene Kostenarten, von denen drei Heizung und Warmwasser betreffen.Die übrigen 14 sind sogenannte "kalte" Nebenkosten: Grundsteuer, Wasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluß, Gemeinschaftswascheinrichtungen, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung sowie sonstige Betriebskosten.Wichtig: Es muß sich dabei immer um laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit Haus und Grundstück handeln.Einmalige Kosten, beispielsweise für die Entrümpelung des Kellers, sind keine umlagefähigen, von den Mietern zu tragenden Betriebskosten.Abrechnungszeitraum und Fristen.Über die Nebenkosten sowie die vom Mieter gezahlten monatlichen Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen.Auch ein Durchschnittsmieter ohne spezielle Kenntnisse muß in der Lage sein, den etwaigen anfallenden Zahlenwust zu überschauen, nachvollziehen und berechnen zu können.Zur Prüfung hat der Mieter nach Ansicht des Amtsgerichts Gelsenkirchen-Buer einen Monat Zeit.Der Vermieter darf nur die Nebenkosten abrechnen, die in dem vertraglich festgelegten Zeitraum von zwölf Monaten angefallen sind.Der Mieter hat das Recht, dazugehörende Unterlagen wie Steuerbescheide und Rechnungen zu kontrollieren.Auf Wunsch muß der Vermieter - gegen Erstattung der Kosten - dem Mieter Fotokopien dieser Unterlagen zuschicken.Nach den Urteilen verschiedener Gerichte darf der Vermieter pro Kopie höchstens 50 Pfennig berechnen. Für Sozialwohnungen ist ausdrücklich geregelt, daß der Vermieter die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vornehmen muß.Andernfalls hat er keinen Anspruch auf eine Nachzahlung. Bei anderen Wohnungen ist zunächst zu prüfen, was im Vertrag steht.Ohne eine Regelung ist eine ordnungsgemäße Abrechnung "alsbald" zu erstellen.Als Richtwert bestimmten Gerichte auch hier einen Zeitraum von zwölf Monaten.Andernfalls könne der Mieter die Zahlung weiterer Nebenkostenvorschüsse - nicht der Grundmiete - verweigern, bis ihm die Abrechnung vorliegt.Verteilerschlüssel.Die Heizkosten eines Hauses müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.Bei den "kalten" Nebenkosten ist eine verbrauchsabhängige Verteilung beispielsweise bei den Wasserkosten möglich, sofern Wasserzähler installiert sind.Für andere Nebenkosten dient als Schlüssel entweder die Wohnfläche oder die Anzahl der Personen pro Wohnung.Die Kosten.Der Vermieter darf nur Kosten abrechnen, die ihm selbst entstanden und gemäß Mietvertrag sowie der II.Berechnungsverordnung zulässig sind.Verwaltungs- und Reparaturkosten beispielsweise gehören nicht dazu.Am Schluß der Abrechnung muß der Vermieter die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen abziehen.Wichtig.Zahlen Sie etwaige Nachforderungen des Vermieters erst dann, wenn Ihnen eine ordentliche Abrechnung vorliegt und alle aufgelisteten Kosten zweifelsfrei ermittelt sind.Sind nur ein geringer Teil oder einzelne Punkte der Abrechnung strittig, dürfen Sie die Nachzahlung nicht in voller Höhe, sondern allenfalls anteilig verweigern.Weiter Informationen bietet die Broschüre "Die zweite Miete", erhältlich beim Berliner Mieterverein, Wilhelmstraße 74, 10117 Berlin, 7,50 DM. Vorauszahlung oder PauschaleSteht im Mietvertrag, daß mit einer monatlichen "Pauschale" alle Nebenkosten beglichen sind, trägt der Vermieter das Risiko, ob die Summe ausreichend ist oder nicht.Steigen die Kosten, kann er unter Umständen für die Zukunft zwar die Pauschale erhöhen, eine Nachzahlung indes nicht verlangen.Andererseits bekommt der Mieter auch keine Rückzahlung, wenn die tatsächlichen Kosten niedriger sind als die pauschal gezahlten. Ist vertraglich vereinbart, daß der Mieter monatlich eine "Vorauszahlung" leistet, muß der Vermieter einmal jährlich die tatsächlich angefallenen Kosten ermitteln, die der Mieter anteilig in voller Höhe tragen muß.Kostensteigerungen gehen zu seinen Lasten, Überschüsse bekommt er zurück. In manchen Mietverträgen findet man die Formulierung, es sei "eine Pauschale" in bestimmter Höhe zu zahlen, während an anderer Stelle steht, daß über die "Pauschale" jährlich abgerechnet werde.Statt des falschen Wortes "Pauschale" ist hier also tatsächlich "Vorauszahlung" gemeint. Eine Nachforderung des Vermieters ist möglich, denn es gilt das im Vertrag tatsächlich Gemeinte, sofern es daraus eindeutig hervorgeht.Läßt sich nicht klären, was im Mietvertrag wirklich gemeint ist, gehen diese Zweifel zu Lasten des Vermieters: Soweit eine Pauschalregelung für den Mieter günstiger wäre, gilt diese dann als vereinbart, urteilte in einem Fall das Landgericht Hamburg (11 S 277/89).- Verwaltungskosten, beispielsweise Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon sind keine umlagefähigen Betriebskosten, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.- Reparaturen zur Instandhaltung des Hauses sind Sache des Vermieters und nicht als Nebenkosten abzurechnen.- Wartungskosten für den Fahrstuhl sind Betriebskosten.Sogenannte "Voll-Wartungs-Verträge" beinhalten allerdings auch Reparaturkosten, die nicht vom Mieter getragen werden müssen.- Gewerberäume im Haus verursachen mitunter hohe Betriebskosten.Friseure oder Gaststätten beispielsweise haben einen wesentlich höheren Wasser- und Stromverbrauch als Wohnungsmieter.Mieter müssen nur zahlen, was anteilig auf ihre Wohnung entfällt.- Hausmeister sind oft auch für Gartenpflege, Treppenhausreinigung und kleinere Reparaturen zuständig oder übernehmen Verwaltungsaufgaben.Diese Kosten dürfen - sofern es sich dabei überhaupt um Betriebskosten handelt - nicht nochmals gesondert auf der Abrechnung auftauchen.Andernfalls sind Abzüge möglich.- Ölverbrauch darf nur für den Abrechnungszeitraum aufgelistet werden.Es ist die Differenz zwischen Anfangsbestand, Zukäufen sowie dem Restbestand im Tank am Ende des Abrechnungszeitraumes zu ermitteln.- "Sonstiges" ist kein Auffangbecken für alle denkbaren Kosten, die anderweitig nicht abgerechnet werden können.Will der Vermieter "sonstige Betriebskosten" geltend machen, muß im Mietvertrag stehen, um welche Kosten es sich dabei handelt.Keine Betriebskosten, selbst wenn es im Vertrag steht, sind beispielsweise Miete für Gastanks, Mietausfall- oder Umweltschädenversicherungen sowie Pförtner- und Überwachungskosten.-Sperrmüllentsorgung gehört normalerweise nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten da sie in der Regel nur einmalig Kosten verursacht und nicht ständig wiederkehrende.