Immobilien: Erst Rebellion – dann Investition

Die Beine gekreuzt, das Telefon am Ohr sitzt Wang Hui auf der Fensterbrüstung und hält die Nase in die Sonne. „How are you?“ frage ich – „Gut, aber können wir nicht Deutsch sprechen“, antwortet er. Dann stellt er sich vor: Er stamme aus China und studiere Gebäudetechnik an der Technischen Universität. Im Studentendorf Schlachtensee wohne er seit drei Monaten. Und es gefalle ihm gut hier. Doch noch besser wäre es, „wenn mehr Leute hier wohnen würden.“

Nur ein kleiner Teil der 1061 Zimmer in dem Studentendorf ist belegt. Zu den Bewohnern zählen auch die „Selbstverwalter“ um Johannes Prüßner. Sie sind nicht Eigentümer des Geländes. Und sie sind auch keine Pächter. Nur weigern sich die früheren Studenten seit 1998 die zum Verkauf frei gegebenen 53000 Quadratmeter mit den modernistischen Bauten aus den 50er und 70er Jahren trotz anhängiger Räumungsklagen aufzugeben. Heute steht der studentische Aufstand gegen das damals geplante Immobiliengeschäft des Landes kurz vor dem Ziel: Der Senat hat beschlossen, dass die Rebellen ihr Dorf selbst erwerben und sanieren dürfen. Der Liegenschaftsfonds des Landes arbeitet mit den „Besetzern“ Kaufverträge aus. Und die Initiative vermietet wieder Zimmer.

Dabei hätte eigentlich alles anders kommen sollen. Das Studentendorf liegt im Süden Zehlendorfs, und von hier ist es nicht weit nach Potsdam. Schlachtensee und Krumme Lanke sind nur ein paar hundert Meter entfernt, zwei Perlen in der Kette der Grunewaldseen. Hier gibt es viel Wasser, viel Grün, und auch die Avus ist nicht weit. So gelangt man mit dem Auto in einer viertel Stunde zum Kurfürstendamm. Daher zählt der Bezirk zu den gefragtesten Lagen mit den höchsten Grundstückspreisen der Stadt. Und weckt, ungeachtet der Immobilienkrise, die Begehrlichkeiten von Investoren: Die „Fischerhütte“ am Schlachtensee, dessen Ufer Bewohner des slavischen Dorfes „Slatendorp“ bereits im Jahr 1242 besiedelten, wird um einen Hotelneubau erweitert. Und Eigenheime erzielen hier Rekordpreise.

Ein schwieriges Geschäft

Auch auf das Studentendorf hatte eine Investorengemeinschaft aus Deutsche Bank, Realprojekt und Veba Immobilien 1998 ein Auge geworfen. Hintergrund war ein verzwicktes Grundstücksgeschäft, mit dessen Hilfe der Senat einen neuen Sitz für die Berlinische Galerie finanzieren wollte. Das Tauschgeschäft sah folgendes vor: Die Galerie sollte in das „Victoria-Areal“ am Fuße des Kreuzbergs Quartier ziehen. Das frühere Brauereigelände war im Eigentum der Investorengemeinschaft, die dort Wohnungen und die Galerieräume schaffen wollte. Dafür sollte den Bauherren das Wohnheim-Gelände zufallen. Um es den Investoren schmackhaft zu machen, war der Bausenat bereit, den Denkmalschutz aufzuheben. Nur fünf von 23 Häusern wären vom Abriss verschont geblieben. So hätte man Platz geschaffen für lukrative Neubauten.

Doch diese Pläne stießen rasch auf Widerstand. Gegen den Abriss protestierten außer den Studenten auch Denkmalschützer, Architekten, Stadtplaner, Freie Universität sowie Politiker. Sie gründeten einen Freundeskreis und mischten sich immer wieder ein in die Grundstücksverhandlungen der beiden zuständigen Bau- und Kulturverwaltungen mit der Investorengemeinschaft. Auch die Denkmalschützer gaben sich unbeugsam. Sie hatten schon einmal, in den achtziger Jahren, einen Abriss verhindert, weil das Ensemble die „hochschul- und gesellschaftspolitischen Ziele“ sowie die 50er-Jahre-Architektur „in besonders prägnanter Form“ darstelle.

Der Widerstand hatte Erfolg. „Hier findet nun die Fortsetzung der in Kreuzberg begonnenen behutsamen Stadterneuerung statt“, sagt Professor Walter Hämer, „und das trifft sich mit dem Demokratieverständnis für das diese Bauten stehen.“ Hämer, zusammen mit Paul Kleihues einer der Initiatoren der Internationalen Bauausstellung in Berlin 1987, leitet den Aufsichtsrat der zur Finanzierung der Sanierung gegründeten Genossenschaft. Und er ereifert sich bei dem Gedanken an einen Abriss dieses „hochrangigen Baudenkmals“: „Das Dorf ist ein Geschenk der Amerikaner und aus internationalen Verbindungen entstanden. Das kann man nicht einfach wegreißen“, sagt Hämer.

Die Demokratie praktisch erprobt

Ähnlich wie im Fall der Freien Universität kam das Geld zur Errichtung des Campus von der Ford-Foundation. Nach dem Ende des nationalsozialistischen Regimes sollte das Dorf Studenten eine praktische Möglichkeit bieten, „durch die Selbstverwaltung Demokratie zu erproben“, sagt das Mitglied des Freundeskreises Christian Schöning. Dem Architekten zufolge habe das Bauvorhaben auch für die politische Führung von „West-Berlin“ Modellcharakter gehabt. Die Grundsteinlegung erfolgte durch den damaligen Regierenden Bürgermeister und SPD-Granden Willy Brandt.

Zehn Jahre später lag die Politik im Kreuz mit den „Umtrieben“ im südlichen Zehlendorf: Hier war eine Wiege der Studentenrevolte. „Auf diesem Wege ist Rudi Dutschke der Polizei das eine um das andere Mal entkommen“, sagt Schöning und schließt das Fenster mit dem schmalen Metallrahmen. Die meisten Altbauten auf dem Gelände haben nur zwei Stockwerke und so gelangt man vom Obergeschoss über das flache, leicht angewinkelte Dach rasch in den Park zwischen den Bauten. Nur wenige höhere Häuser ragen über die Baumwipfel hinaus.

Diese entstanden in den siebziger Jahren. Zu dieser Zeit stieg die Zahl der im Dorf lebenden Studenten auf 1061. Doch der Zahn der Zeit nagte an den Bauten, und der Erhaltungsaufwand wurde immer größer. Zuletzt musste das Studentenwerk, das das Wohnheim verwaltete, die defizitäre Siedlung jährlich mit 750000 Euro bezuschussen. Noch heute zahlt die Einrichtung jährlich 600000 Euro für Schlachtensee – „weil uns niemand das Gelände abnimmt, müssen wir es weiter bewirtschaften“, sagt die Geschäftsführerin des Studentenwerks, Petra Mai-Hartung.

Den Plänen der Studenteninitiative sieht sie „mit Spannung entgegen“. Ausgeschlossen sei ein wirtschaftlicher Betrieb der Häuser nicht, sofern die als gestrenge Herren geltenden Denkmalschützer von Zehlendorf bei der Sanierung entgegenkämen. Dies sei in der Vergangenheit eher nicht der Fall gewesen: „Wenn man bei der Isolierung von Heizungsrohren Kacheln beschädigt, und die Denkmalpfleger auf einen Ersatz durch originalgetreue Nachbildungen bestehen, dann bleibt man im Spagat stecken zwischen geringen Mieteinnahmen und hohen Sanierungskosten“, sagt Mai-Hartung. Auch als Rost die Fenster in den Baudenkmälern angriff, durften sie nicht ausgetauscht, sondern mussten aus- und wieder eingebaut werden. Die Verluste aus der Vergangenheit schreckt die Mitglieder der Genossenschaft nicht ab. „Wenn die Siedlung saniert ist, lässt sie sich wirtschaftlich betreiben“, sagt Projektentwickler Andreas Barz.

Er ist Mitglied des Freundeskreises und sagt, die Pläne für den Umbau seien ausgearbeitet. Sie sehen den Erwerb des Areals für rund zehn Millionen Euro vor und einen mit elf Millionen Euro ähnlich großen Betrag für die Sanierung der Häuser. Das Geld soll zum Teil durch den Verkauf von zwei Parkplätzen an den südlichen und nördlichen Enden des Areals eingenommen werden. Einen Käufer gebe es schon: Die Nippon Development Corporation werde Eigenheime auf einem der Stellplätze errichten. Auf dem anderen soll ein Supermarkt entstehen.

Den wichtigsten Beitrag zu den Investitionskosten sollen jedoch neue Mitglieder der Genossenschaft aufbringen: 14 Millionen Euro. Die Schwelle für die einzelnen Investoren ist niedrig: 5400 Euro soll jeder aufbringen und diesen Betrag zum Teil durch die staatliche Eigenheimförderung zurück erhalten. Insgesamt 5000 Genossen will die Initiative für ihr Projekt gewinnen.

Nach der Sanierung rechnet das für Finanzen zuständige Genossenschaftsmitglied Klaus Vogler mit einer Rendite zwischen sechs und sieben Prozent. Das wäre ein beachtliches Ergebnis für eine Immobilieninvestition. Marktexperten rechnen hier zu Lande sonst mit einer etwa halb so hohen Rendite. Vogler geht von einer durchschnittlichen Zimmerbelegung von 90 Prozent aus und berücksichtigt Ausfälle in Höhe von sechs Prozent der Mieteinnahmen. Die Preise der Zimmer sollen von derzeit 160 Euro auf 190 Euro steigen, nach der Sanierung. Eine gute Auslastung des Wohnheims ist der Chefin des Studentenwerks zufolge durchaus möglich: Eine zur gleichen Zeit errichtete Siedlung des Werkes im Eichkamp sei trotz ähnlich geringem Standard begehrt. „Viele Studenten wollen in der Nähe der Uni wohnen, und an der FU gibt es sonst wenig günstige Unterkünfte“, sagt Mai-Hartung. Kritiker zufolge ist der Grundriss der Bauten eines der großen Probleme bei der Sanierung: Die Zimmer seien mit zehn Quadratmetern klein. Duschen und Toiletten gebe es bislang nur auf der Etage. Am Zuschnitt der Zimmer soll es dennoch keine grundlegenden Änderungen geben. Allerdings ist zwischen jeweils zwei Zimmern eine Nasszelle mit Dusche und Toilette geplant. Die Zusammenlegung von Zimmern zu größeren Einheiten, Apartments mit eineinhalb bis maximal sechs Zimmern, ist nur in Einzelfällen vorgesehen. Die Zahl der 1061 Wohnheimplätze sinkt nur unbedeutend auf 970.

Dafür werden die Bewohner in einem modernen Campus leben: Mit PC-Räumen, Fitness-Studio, Konzert- und Theatersälen. Natürlich bleibt auch der „legendäre Club A18“ bestehen, so Initiativenchef Prüßner. An der Wand hängt dort ein Plakat von Francis Ford Coppolas Kinoklassiker „Apocalypse Now“. Etwas von dessen Endzeitstimmung vermitteln die leer stehenden Wohnheimbauten derzeit noch – dabei ist die Initiative ihrem Ziel noch nie näher gewesen.