Europacity in Berlin: Die Entwicklung des Quartiers Heidestraße geht in die nächste Runde

Die Europacity, mit rund vierzig Hektar Berlins größte innerstädtische Entwicklungsfläche, wächst weiter und nimmt jetzt auch im nördlichen Teil des Planungsareals deutlichere Konturen an. Denn noch gleicht das Areal links und rechts der Heidestraße größtenteils einer Mondlandschaft – mitten in der Stadt. Wo einst ein Güterbahnhof war, erstreckt sich eine sandige Brache. Einzig der alte Hafenspeicher am Ufer des Kanals, der den Nordhafen mit dem Humboldthafen und der Spree verbindet, erinnert an die Emsigkeit um den Lehrter Kopfbahnhof.

Am Montag geht die Entwicklung des Quartiers Heidestraße in die nächste Runde. Der Gewinner des Architektenwettbewerbs für eines der Herzstücke der Europacity soll bekannt gegeben werden. Was bereits jetzt an vielen Stellen der Europacity sichtbar ist, konnte auch hier beobachtet werden: International renommierte Architektenbüros beteiligen sich an den Wettbewerben. Die letzten Büros in diesem Wettbewerb sind indes beide in Berlin verortet: Gerkan, Marg und Partner und Robertneun Architekten, die den Wettbewerb nach Informationen des Tagesspiegels gewannen und nun mit der Realisierung ihres Entwurfs beauftragt werden.

Die Auslobung galt für ein Teilprojekt der zentralen Fläche des Quartiers Heidestraße. Hier sollen nun auf einer Grundfläche von 9490 Quadratmeter großflächiger Einzelhandel, Wohnen und Gewerbe realisiert werden. Aufgabe war es, die Gestaltung der Fassaden zu entwerfen sowie Grundrisse für die jeweiligen Nutzungsbereiche zu entwickeln. (Siehe dazu die Verortung des Projekts als Nr. 32 in der aktuellen Karte zum Entwicklungsstand des Quartiers Heidestraße).

© Tsp/Schmidt

Das Quartier Heidestraße soll ein lebendiges Stadtviertel werden

Vis-à-vis wird die Europacity nicht nur einen Stadtplatz erhalten, der über eine markante Fuß- und Radbrücke direkt mit dem gegenüberliegenden Kanalufer verbunden sein wird, sondern vielmehr sollen hier insgesamt in Platznähe Wohn-, Einzelhandels- und Gastronomieflächen über insgesamt 37900 Quadratmeter entstehen (Wohnfläche 22700 Quadratmeter, Bürofläche 9500 Quadratmeter, Einzelhandelsfläche 5700 Quadratmeter). Das knapp 9500 Quadratmeter große Sondergebiet gehört der 2014 gegründeten Quartier Heidestraße GmbH.

Die Gesellschaft hat sich zum Ziel gesetzt, das Projekt Quartier Heidestraße als Teil der Europacity zu einem lebendigen Stadtviertel zu entwickeln. Im Sinne der „Berliner Mischung“ sollen hier Wohn- und Bürogebäude, Gewerbeflächen, öffentliche Straßen und Plätze entstehen. Insgesamt sind im Quartier Heidestraße rund 175000 Quadratmeter Bruttogeschossflächen (Gewerbe- und Einzelhandel) sowie rund 860 Wohnungen geplant.

Geschäftsführer der GmbH ist Thomas Bergander. Gerade die Vernetzung sei wichtig, sagt Elke Pahl-Weber, Geschäftsführende Direktorin des Instituts für Stadt- und Regionalplanung der TU Berlin. „Für die Bewohner der umgebenen Quartiere ist es wichtig, fußläufige Verbindungen zu haben, Freiraum und auch Kinderspielangebote, von denen in den bestehenden Quartieren zu wenig vorhanden sind“, sagt sie. „Hier ist die Vernetzung des neuen Gebiets mit dem Bestand gefragt und das erscheint mir als gut zu lösende Aufgabe. Möglicherweise ist hier auch ein stärker kooperativer Ansatz in der Planung hilfreich.“

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„Besonders erfreulich ist, dass hier, wie auf allen Grundstücken westlich der Heidestraße, das Kooperative Baulandverfahren greift“, sagt Senatsbaudirektorin Regula Lüscher auf Anfrage. „25 Prozent der Wohnungen werden als bezahlbarer Wohnraum gefördert. Das ist wichtig für die soziale Nachhaltigkeit des Quartiers.“ Bei den ersten Entwicklungen auf der Ostseite sei das noch nicht möglich gewesen, weil die Liegenschaftspolitik damals noch eine andere gewesen sei. „Man darf nicht vergessen, dass wir 2006 angefangen haben, die Europacity zu planen, als Berlin noch keine wachsende Stadt war. Auch 2009, als der Masterplan beschlossen wurde, war noch nicht abzusehen, mit welcher Geschwindigkeit die Stadt in den nächsten Jahren wachsen würde“, sagte Lüscher dem Tagesspiegel.

Die ersten Pläne gab es schon 1862

Heute steht die Europacity im Fokus von Investoren und Mietern. Seit Januar 2016 wurden im Rahmen von zehn Transaktionen nach Angaben des Immobilienberatungshauses Avison Young mehr als 425 Millionen Euro in der Europacity investiert. Darunter der sogenannte Forward Deal des Bürogebäudes The Cube.

Schon 1862 hatte James Hobrecht in seiner Funktion als Regierungsbaumeister Pläne für ein städtisches Quartier entlang der Heidestraße entwickelt. Doch statt eines zentralen Schmuckplatzes und gemischter Kieze wurde das Gelände damals von der fortschreitenden Industrialisierung und der notwendigen Infrastruktur vereinnahmt. Nach dem Zweiten Weltkrieg und der Teilung der Stadt war die Heidestraße eine West-Berliner Randlage, wo schließlich 1983 ein Containerbahnhof angelegt wurde.

"In der Europacity entsteht ein neues Stück Berlin"

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Mit seiner Umsiedlung 2003 wurde das Gelände frei für die Stadtplanung. Dass das damals öffentliche Eigentum von der Bahn schnell und ohne große Auflagen privatisiert wurde, sieht Christine Edmaier, Präsidentin der Architektenkammer Berlin, heute kritisch. „Die Chance, hier wirklich etwas Modellhaftes zu verwirklichen, ist nicht genutzt worden“, sagt sie. Zwar seien im Masterplanverfahren Anregungen von Anwohnern eingeflossen, aber scheinbare Kleinigkeiten, wie bestimmte Baumgruppen, altes Kopfsteinpflaster oder historische Mauern, die identitätsstiftend wirken können, würden nur an manchen Stellen erhalten.

„Insgesamt hätte man aber gerade aus den vorhandenen industriellen Strukturen ein vielleicht noch innovativeres Quartier entwickeln können, anstatt wieder einmal die in Berlin übliche Blockrandbebauung zu wiederholen oder die Blöcke gleich wieder durch Hochhäuser zu ersetzen, weil das den Investoren lieber war“, so Edmaier von der Architektenkammer Berlin. Weil aber die Stadt so schnell wächst und die Art, wie wir wohnen und arbeiten, im Umbruch ist, haben Anpassungen des Masterplans ihre Berechtigung.

Das Risiko für Investoren und Projektentwickler ist gering

„Dass das Mineralölunternehmen Total damals die Pionierrolle übernommen hat, war mutig“, sagt Henrik Thomsen, Geschäftsführer der Groth Gruppe. Als Entgegenkommen habe man die Firmenzentrale als Solitär konzipiert und nicht wie ursprünglich vorgesehen im Block belassen.

„In der Europacity entsteht ein neues Stück Berlin“, sagt Nicolai Baumann, Berliner Statthalter bei Avison Young, mit Blick auf das Entwicklungsgebiet. „Und zwar ein Stück Berlin, das so ist, wie wir Berlin kennen und lieben: urban und durchmischt, mit kurzen Wegen und Wasserbezug. Dazu eine hervorragende Erreichbarkeit und die Lage mitten im Herzen der Hauptstadt.“

Diese Attraktivität minimiere das Risiko für Projektentwickler und Investoren. Wer hier baue, könne sich sicher sein, dass bald jemand anklopfe und nach Flächen frage. „Wir sehen das im Moment ganz deutlich im Bürobereich“, sagt Baumann: „Wir wissen im Moment, dass zwei Unternehmen mit jeweils mehr als 10000 Quadratmeter Flächenbedarf den Standort prüfen und weitere drei Unternehmen, die rund 5000 Quadratmeter Bürofläche suchen, an Flächen in der Europacity Interesse zeigen.“

Darunter seien Technologieunternehmen wie auch Kanzleien. „Sie sind dann auch bereit, für diesen Standort und die dort entstehenden nachhaltigen Flächen Mieten von bis zu 28 Euro pro Quadratmeter und Monat zu zahlen“, sagt der Mann von Avison Young. „Das sind ganz klar Spitzenmieten in Berlin und unterstreicht nur die Ausstrahlungskraft, die die Europacity heute und auch in Zukunft haben wird.“

Architektur: von Klassik zu klassischer Moderne

„Es geht hier darum, fundierten Städtebau zu betreiben, der über viele Jahre Bestand hat“, sagt auch Thomsen von der Berliner Groth Gruppe. „Gut ist ein unaufgeregter Städtebau, auf dem innovative und interessante Architektur aufbauen kann.“ Ihm gefällt etwa das Zusammenspiel der vier Gebäude rund um das Amano Hotel, die in ihrer architektonischen Vielfalt durch einen stringenten Städtebau zusammengehalten werden. Auch der Übergang vom Hamburger Bahnhof zum Kunstcampus sei sehr gelungen.

„Architektonisch gibt es einen roten Faden von Klassik zu klassischer Moderne. Das ist wunderbar“, sagt Thomsen. „So entsteht gewissermaßen Vielfalt in der Einheit.“ Das verspricht sich auch die Senatsbaudirektorin von der Umsetzung des Entwurfs von Robertneun Architekten, die durch das feuerwehrrote Projekt „Am Lokdepot“ in Berlin bekannt wurden. „Es wird ein ganz tolles Gebäude, das neuen Wohnformen wie Cluster-Wohnungen ein Zuhause geben wird“, sagt Lüscher. „Entlang eines ruhigen Laubengangs sind auch Kleinwohnungen geplant.“

Außerdem sind für das neunstöckige Gebäude auch Büros vorgesehen und im Erdgeschoss ein Nahversorgungszentrum mit Supermarkt, Drogerie und Bäckerei. Im begrünten Innenhof soll es Platz geben für Gastronomie. Gestaltungswettbewerbe seien heute sehr wichtig. „Das gesamte Areal wird ja privatwirtschaftlich entwickelt, der Stadt gehört kein einziges Grundstück“, erklärt Lüscher. „Insofern ist es sehr löblich, dass wir hier über Wettbewerbe architektonische Qualität erzeugen und öffentliche Infrastruktur wie den Quartiersplatz sichern können.“

Eine Schwäche des Quartiers ist aber die Heidestraße selbst

Auch werde über städtebauliche Verträge für ausreichend Kita- und Schulplätze gesorgt. „Kitas sind auf den Baufeldern verankert, der Schulstandort entsteht an der an der Ecke Chausseestraße/Boyenstraße. Im ersten Schritt sind Ergänzungsbauten geplant. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung baut die Schule, die mit Fußwegen gut vernetzt als Brückenkopf zum Bestandsquartier fungieren wird“, sagt Lüscher. Wo Jugendliche jenseits von Spielplätzen laut sein dürfen oder welche nichtkommerziellen Angebote die Erdgeschosse beleben können, ist offen.

Eine Schwäche des Quartiers – und darin scheinen sich alle einig – ist aber die Verkehrsader Heidestraße selbst. „Komfortable Fuß- und Fahrradwege sowie Elektro-Ladestationen und sichere Abstellmöglichkeiten für Fahrräder wären schon ein guter Anfang und können übrigens, wenn es gestalterisch gut gemacht ist, teilweise auch sinnvolle Erdgeschossnutzungen sein“, sagt Christine Edmaier und empfiehlt Schallschutzfenster, Lüftungsanlagen, Straßengrün und Tempo 30. „Dann könnten solche Flächen auch Gemeinschaftsfunktionen, Ateliers oder Läden aufnehmen.“ Das würde dazu beitragen, ein lebendiges Quartier zu entwickeln mit einem eigenen Kiezgefühl, das Bestandteil der „Zukunftsstadt“ sein kann, wie sie gerade in Forschung und Praxis diskutiert wird. „In diesem Quartier böte sich die Chance, zu zeigen wie die Stadt von morgen funktionieren kann“, fasst Elke Pahl-Weber (TU Berlin) zusammen. „Dazu gehört vor allem die Chance zur Entwicklung eines gesellschaftlichen Zusammenhalts, der ein Quartier zu dem macht, was Menschen brauchen, um zu leben: zur Heimat.“ Wobei die Gestaltung der smarten Stadt von morgen eine Aufgabe ist, die nicht nur hier ansteht.