Exklusives Wohnen: Wo Berlin gut und teuer ist

Wie bitte? 170 Millionen Euro für eine Wohnung? Man mag es kaum glauben, doch so viel kostet nach Angaben des auf Luxusimmobilien spezialisierten Maklerhauses Engel & Völkers ein 2300 Quadratmeter riesiges Apartment am Hyde Park in London. Ähnlich Wahnwitziges lässt sich auch aus Paris berichten: 5,4 Millionen Euro wurden dort kürzlich für eine Wohnung mit 430 Quadratmetern Wohnfläche im 6. Arrondissement aufgerufen.

Das sind Preise, die man in Berlin noch nicht kennt. Doch auch an der Spree ist in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach äußerst hochwertigen Wohnungen deutlich gestiegen. Gemäß einer Studie des Maklerhauses Dahler & Company haben sich die Verkaufszahlen von Luxuswohnungen in Berlin zwischen 2006 und 2010 mehr als verdreifacht – wenn auch auf niedrigem Niveau: Während im ersten Halbjahr 2006 noch 14 Luxuseigentumswohnungen verkauft worden waren, stieg diese Zahl im ersten Halbjahr 2010 auf 49. Erfasst wurden dabei Objekte mit einem Verkaufspreis von mehr als 750 000 Euro.

„Den starken Zuwachs im Markt für Eigentumswohnungen im Luxussegment führen wir in erster Linie darauf zurück, dass Privatanleger und Investoren nach der Finanz- und Wirtschaftskrise bewusst in solide Kapitalanlagen wie Immobilien investiert haben“, sagt Björn Dahler, geschäftsführender Gesellschafter von Dahler & Company. Außerdem seien die niedrigen Kreditzinsen ein entscheidender Faktor bei dieser Entwicklung gewesen.

Dieser Trend zeigt sich in Berlin noch deutlicher als in anderen deutschen Großstädten. Jedenfalls stiegen die Preise im Luxussegment in Berlin in den vergangenen zehn Jahren um 30 Prozent und damit stärker als zum Beispiel in München (23 Prozent), wie das Marktforschungsinstitut BulwienGesa in einer Untersuchung herausfand. „Die sympathische Ausstrahlung der Stadt, ihre bedeutende Geschichte und das kreative Image locken immer mehr solvente Käufer an die Spree“, sagt Daniel Ralf Schmitz, Geschäftsführer der Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft, die die BulwienGesa-Studie in Auftrag gegeben hatte.

Die Bulwien-Gesa-Fachleute berücksichtigten in ihrer Auswertung für Berlin Wohnungen in einer Preisspanne zwischen 3900 und 12 500 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnittspreis 6290 Euro pro Quadratmeter betrug. Dass dieses Segment auf verstärkte Nachfrage stößt, hängt wesentlich mit der von Schmitz beobachteten Attraktivität Berlins für Zuzügler zusammen. Viele davon, sagt Schmitz, „möchten im Ruhestand in einer Stadt mit einem großen kulturellen Angebot wohnen. Und da ist Berlin mittlerweile die Nummer eins in Deutschland.“ Eine andere Gruppe, ergänzt Florian Koch, Leiter des Büros Berlin-Zehlendorf von Dahler & Company, werde von wohlhabenden Menschen gebildet, die sich in Berlin eine Zweitwohnung „zu einem ihrer Ansicht nach vernünftigen Preis“ sicherten.

Dabei darf dieser Preis schon mal so hoch sein, dass alteingesessene Berliner ungläubig zusammenzucken. In ausgewählten Lagen in Mitte – etwa am Gendarmenmarkt, am Hausvogteiplatz und im Neubauprojekt neben dem Berliner Ensemble – wird für einzelne Wohnungen mittlerweile die Grenze von 10 000 Euro pro Quadratmeter überschritten. Wieder stärker begehrt sind allerdings auch bevorzugte Lagen in der City-West wie der Fasanenplatz, der Ludwigkirchplatz und die Seitenstraßen des Kurfürstendamms. „Wir beobachten einen leichten Trend von den Ostbezirken zurück in die alten Westbezirke“, sagt Florian Koch von Dahler & Company.

Zu den besten und teuersten Wohnlagen der Hauptstadt zählt ferner unverändert der Südwesten mit Grunewald und Dahlem. Besonders beliebt sind hier freistehende Einfamilienhäuser und Villen, für die nach Angaben von Dahler & Company in Einzelfällen bis zu fünf Millionen Euro bezahlt werden. Nicht ganz so teuer, aber ebenfalls „extrem begehrt“ ist laut Anne Riney, geschäftsführende Gesellschafterin von Engel & Völkers in Berlin-Mitte, die Gegend um den Majakowskiring in Pankow.

Gefragt sind hingegen nicht nur exklusive Häuser, sondern auch gehobene Neubau-Etagenwohnungen – wobei die Käufer dann entsprechend hohe Ansprüche stellen. „Unsere Kunden verlangen eine großzügige Raumhöhe, hohe Sicherheitsstandards und eine qualitativ hochwertige Ausstattung und Verarbeitung“, berichtet Daniel Ralf Schmitz, dessen Unternehmen auf den Neubau von Luxuswohnungen spezialisiert ist. „Wir sehen zum Beispiel immer eine Abfolge von Schlafzimmer, Ankleide und En-Suite-Bad vor.“

Ähnliche Wünsche gibt es nicht nur bei Eigentums-, sondern auch bei luxuriösen Mietwohnungen. Diese sind laut Schmitz „für Menschen interessant, die sich aus beruflichen Gründen nur wenige Jahre in Berlin aufhalten“. Im Topsegment gebe es nur ein sehr geringes Mietangebot, wobei Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter durchaus realistisch seien. Sogar von Mieten von bis zu 23 Euro in ausgewählten Mitte-Wohnungen berichtet Tatjana Schemmel, Vermietungsspezialistin bei Engel & Völkers in Berlin-Mitte. Nach ihren Worten ziehen nicht nur der Potsdamer Platz, der Gendarmenmarkt und der Boulevard Unter den Linden eine zahlungskräftige Klientel an, sondern auch die Oranienburger Straße. Und selbst in der lauten und eigentlich nicht eben ansehnlichen Torstraße werden Mieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Doch hält diese Aufwärtsentwicklung an? „Die Preise werden sukzessive steigen“, davon ist Florian Koch von Dahler & Company überzeugt. Auch Anne Riney von Engel & Völkers stellt „teilweise enorme Preissteigerungen“ fest. Allerdings werde es „noch lange dauern, bis der Markt Größenordnungen wie in London, Tokio, New York oder Paris erreicht hat“ – zumindest was die Preise betrifft. Denn auf einer anderen Ebene kann Berlin bereits jetzt international mithalten, sagt André Adami, Wohnungsspezialist bei Bulwien-Gesa: „Vom Image her bewegt sich Berlin auf einem Niveau mit Paris, London und New York.“

SCHÖNER WOHNEN: Darf's auch etwas mehr sein?

Nur um einmal vor Augen zu führen, welche Luxusobjekte aktuell auf dem Berliner Markt sind, führen wir einige Beispiele an, die wir in der abgelaufenen Woche sowohl im Internet als auch in Zeitungsanzeigen gefunden haben:

– Penthouse auf zwei Ebenen nahe Gendarmenmarkt mit Rundumblick, 5 Zimmer, 416,68 m², Kaufpreis: 3 950 000 Euro

– Baudenkmal Lietzensee, Maisonette-Wohnung, 13,5 Zimmer, 600 m² Wohnfläche, zwei Tiefgaragenstellplätze, 3 075 000 Euro

– Luxus nahe Roseneck (Grunewald) mit Pool, Maisonettewohnung, 7 Zimmer, 600 m², Kaufpreis: 3 000 000 Euro

– Einzigartiges Penthouse in Mitte, 7 Zimmer, 401 m² Wohnfläche, 80 m² große Dachterrasse, Kaufpreis: 2 220 000 Euro

– Exquisites Penthouse am Potsdamer Platz, 5 Zimmer, 212 m², 4540 Euro/Monat, warm allerdings.  Tsp