Ferienimmobilien an der Ostsee: Nahe am Wasser gekauft

Ob der Kauf einer hochpreisigen Ferienimmobilie ein guter Griff für Kapitalanleger ist – da muss man lange nachrechnen. Edelobjekte in so genannten A-Lagen sind jedenfalls für das Ego gut. Wer sein Geld sicher durch turbulente Zeiten bringen und auf eine Grundrendite nicht verzichten will, der muss allerdings smart einkaufen.

Und smart rechnen. Eine Ferienwohnung an der Ostsee, die Interessenten aus Berlin im Urlaub genauso gut bewohnen können wie am Wochenende, bietet einen schönen Doppelnutzen: Die Immobilie sichert das Ersparte gegen die Entwertung durch Währungsturbulenzen – und macht erholsame Tage an der See erschwinglich. Mit etwas Fantasie kann man sich aus eingesparten Hotelkosten eine Eigenrendite ausrechnen. Und eine gelegentliche Vermietung an rücksichtsvolle Nutzer aus dem Bekanntenkreis trägt ein Scherflein zur soliden Kapitalanlage bei. Bei den gegenwärtig niedrigen Zinsen für reine Geldanlagen ist das keine falsche Entscheidung. Drei bis vier Prozent Renditenutzen wirft das Ferienobjekt immer ab.

Smart kaufen heißt zuallererst günstig einsteigen. Mit etwas Ausdauer finden Interessenten in den Immobilienanzeigen Angebote wie diese: In der Region um Peenemünde zum Beispiel gibt es neu erbaute Ferienwohnungen mit Blick aufs Wasser, nahe dem Bootshafen, mit rund 45 Quadratmetern Wohnfläche für knapp 70 000 Euro.

Noch smarter geht ein Kauf mit dreifachem Nutzen aus: Eine Wohnung mit 63 Quadratmetern in Greifswald-Wieck am Yachthafen, vor zehn Jahren gebaut, ist für 130 000 Euro zu haben. Das garantiert Kapitalsicherung, Urlaubsfreude – und, wenn in einigen Jahren ein Spross der Familie in Greifswald studieren sollte, ein vernünftiges Studentenquartier. Die Uni am Bodden ist nicht überfüllt wie viele andere deutsche Hochschulen, die Studiengänge Medizin und Zahnmedizin sind renommiert, auch die anderen vier Fakultäten der Ernst-Moritz-Arndt-Universität können sich im nationalen Vergleich behaupten.

Auch wenn man einen Rendite-Horizont von zehn Jahren anlegt und dabei die Ertragsfaktoren weitgehend selbst beeinflussen kann – schonende Vermietung, Urlaubsdividende oder Miet-BaFöG von Mama und Papa –, bleiben Objekte bis 150 000 Euro eine interessante Möglichkeit. Gutverdiener haben sich häufig ein finanzielles Polster in dieser Höhe angelegt: als Kapitallebensversicherung, in Aktienfonds, als Termingeld oder in einer Kombination verschiedener Anlagemöglichkeiten. Der Nachteil: Die Auswirkungen der Finanzkrise und die aktuellen Währungsrisiken wirken auf diese Anlagen ein.

Immobilien, mit Bedacht ausgesucht, bleiben harte Währung. Und achtet man bei der Kaufentscheidung auf gute Substanz und eine ruhige Lage, sind die mittelpreisigen dabei sogar besser wertgesichert als die teuren Objekte. Sie konkurrieren nicht um die Bestlagen-Preisaufschläge.

Dieses Risiko steckt gerade an der Ostsee in jeder Edelimmobilie. Man will dort die schönen Strände der „Berliner Badewanne“ nicht weiter mit Massenquartieren zubauen, sondern setzt auf Klasse, also auf Eigentumswohnungen von 250 000 Euro an aufwärts. Doch der Wettlauf um die Spitze am Immobilienmarkt folgt einem eisernen Gesetz: Es gibt eben immer nur eine Bestlage. Mit jedem Neubau einer Luxusanlage vor der Haustür wird die Konkurrenz größer und es droht der Abstieg in die zweite Liga. Beispiele dafür finden sich auf Usedom wie auf Rügen oder in Ribnitz-Damgarten. Dort werden nach und nach die älteren Objekte in Strandlage aufgenommen und neu gebaut.

Ob mittleres oder oberes Preissegment: Kaufinteressenten sollten darauf achten, über ihre Wohnung auch so verfügen zu können, wie sie sich das vorstellen. Manche Eigentümergemeinschaften haben in den Teilungsverträgen spezielle Vorbehalte vereinbart, etwa bei der Vermietung, bei einer kommerziellen Verwendung als Freiberufler oder einer Nutzung als Dauerwohnung, wie Ruheständler es sich wünschen. All das gilt es vor dem Erwerb zu klären und unter Umständen rechtskundigen Rat einzuholen.

Ein weiterer Tipp: Bei Eigentumswohnungen in Bestandsbauten haben sich über die Jahre ganz ansehnliche Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen angesammelt, die natürlich in den Kaufpreis einkalkuliert sind. Der Interessent sollte sich diesen Betrag aber im Kaufvertrag gesondert ausweisen lassen, denn Rückstellungen fallen nicht unter die Grunderwerbsteuer, ebenso wie Ausstattungsteile, vom Kachelofen bis zur Einbauküche. Macht 3,5 Prozent Rabatt vom Staat.