Ferienwohnung: Ferienwohnung zu vermieten – was gehört dazu?

Mancher hat eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt, die er nur selten nutzt. Ein anderer hat auf dem von den Eltern geerbten Bauernhof so viel Platz, dass es lukrativer erscheint, ihn als Wohnraum zu vermieten, als das Gebäude weiter als Stallung zu nutzen. Es kann viele Gründe geben, in das Geschäft der Ferienwohnungsvermietung einzusteigen. Doch ob Gewerbeanmeldung, Hygienevorschriften oder Steuerpflicht: Die Behörden stellen einige Anforderungen an Vermieter.

Und diese können je nach Ort und Behörde unterschiedlich sein. „Wir empfehlen daher allen Vermietern von Ferienwohnungen, sich mit dem örtlichen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen“, sagt Elena Wlatschkov vom Deutschen Tourismus-Verband (DTV) in Berlin. „Unserer Erfahrung nach schätzen die meisten Behörden die Vermietung von Ferienwohnungen als Gewerbe ein und verlangen entsprechend eine Gewerbeanmeldung.“ Und diese zieht auch die Gewerbesteuerpflicht nach sich. In manchen Bundesländern gibt es zudem – wie zum Beispiel in Berlin – Regelungen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum untersagen. Das heißt, Wohnungen können nicht einfach an Urlauber vermietet werden.

Wer nur ab und zu zwei Zimmer vermietet, würde sich diesen Aufwand gern sparen. Doch das individuelle Beratungsgespräch ist sinnvoll, weil die Ansichten je nach Kommune auseinandergehen können. „Es gibt zum Beispiel die Auffassung, dass ein Gewerbe erst dann vorliegt, wenn in großem Umfang vermietet wird, eine Rezeption für die Organisation der Vermietung mehrerer Räumlichkeiten besteht und Zusatzangebote wie Frühstück angeboten werden“, sagt Wlatschkov. Ein anderes Gewerbeamt schätze die Situation aber möglicherweise anders ein. Mit pauschalen Kriterien wie der Bettenzahl sei die Frage jedenfalls nicht sicher geklärt.

Nach Angaben der IHK Berlin können eine erhebliche Anzahl an Wohnungen und Betten, ein schneller Mieterwechsel, die Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten und Angestellte für Zusatzdienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Handtuchservice und Frühstücksangebot Hinweise auf ein Gewerbe sein. Grundsätzlich sind laut Wlatschkov keine besonderen Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt zu erfüllen. Wer allerdings ein „gastronomisches Angebot“ macht und zum Beispiel einen Brötchenservice oder Frühstück für seine Gäste bereithält, muss das Infektionsschutzgesetz beachten, sagt Wlatschkov. Dieses regelt jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen. Schon das Anrichten von Aufschnitt kann dazugehören. Auch mit Blick auf die Gesundheitsvorschriften gelte daher: „Klären Sie beim Gewerbeamt, ob Ihr Betrieb unter Hygienebestimmungen fällt.“ Die einstige „gaststättenrechtliche Erlaubnis für Beherbergungsbetriebe“ ist allerdings bereits 2005 entfallen. Sie sah laut DTV vor, dass jeder Betrieb mit mehr als acht Betten eine Konzession benötigte, wenn er Speisen und Getränke ausgab. Beschränkt sich das auf Übernachtungsgäste, ist das heute nicht mehr notwendig. Erst wer an auswärtige Gäste Essen und Trinken verkauft, benötigt eine solche Erlaubnis.

Auch steuerlich ist einiges zu beachten. Zwar besteht in den meisten Fällen keine Gewerbesteuerpflicht, wie Uwe Rauhöft, Geschäftsführer des Neuen Verbands der Lohnsteuerhilfevereine (NVL) in Berlin erläutert. „Meist besteht ein Gewerbe erst dann, wenn Vermieter auch Nebenleistungen wie Frühstück anbieten und ich so viel Raum vermiete, dass ich eine laufende Gästebetreuung und eine Rezeption benötige.“ Doch grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht. „Ich muss also in der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen“, sagt Rauhöft. Im Gegenzug können sie aber auch Ausgaben für die Ferienwohnung – Strom, Gas, Versicherung, Renovierungsaufwendungen oder Ausstattungsgegenstände – in unterschiedlicher Höhe bei den Einnahmen gegenrechnen und verringern so ihre Steuerlast.

Auch die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz, ob Gewerbe oder nicht. Wenn die jährlichen Einnahmen aber unter der Grenze von 17 500 Euro bleiben, können Steuerzahler die sogenannte Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. „Der Vorteil davon besteht darin, dass ich keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis aufschlagen muss und auch nicht zum Einreichen einer Umsatzsteuervoranmeldung verpflichtet bin“, fügt Rauhöft hinzu. So können Vermieter die Wohnung günstiger anbieten, denn der Aufschlag von 19 Prozent Umsatzsteuer erhöht den Preis erheblich.

Vom Amt geprüft wird häufig, ob die Wohnung tatsächlich nur zur Vermietung dient oder ob sie auch selbst genutzt wird. Denn dann können Steuervorteile entfallen. „Der Nachweis einer ganzjährigen Vermietung ist aber vergleichsweise einfach“, erklärt Rauhöft. Die Finanzverwaltung akzeptiert es gemeinhin als Nachweis, wenn jemand zum Beispiel einen Makler mit der Vermittlung der Wohnung an Interessenten beauftragt. Dafür reicht laut dem Experten auch das Einstellen des Angebots auf entsprechenden Internet-Portalen aus.

Nicht nur Eigentümer müssen bei der Vermietung einer Ferienwohnung einiges beachten. Mieter dürfen sogar dann nicht ihre Wohnung tageweise an Touristen weitervermieten, wenn sie eine Erlaubnis zur Untervermietung bekommen haben. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe hervor (AZ: VIII ZR 210/13). (dpa)

Thorsten Wiese