Immobilien: Fremdbestimmte Verwalter mit Eigeninitiative

WAS STEHT INS HAUS?

Der frühere Verwalter unserer Wohnungseigentumsanlage schloss für unser Gebäude keine Versicherungen ab. Als über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, haben wir einen neuen Verwalter bestellt. Auf der Versammlung der Eigentümer stellte sich jetzt heraus, dass auch dieser Verwalter seit über zwei Jahren keine Versicherungsverträge geschlossen hat. Ich erwäge nun, den Verwalter wegen dieser Säumnis abzumahnen. Können Sie mir sagen, ob und gegebenenfalls wie man den Verwalter abmahnen kann und ob der einzelne Wohnungseigentümer dazu berechtigt ist?

WAS STEHT IM GESETZ?

Jeder Wohnungseigentümer kann den Verwalter an seine gesetzlichen und vertraglich übernommenen Pflichten erinnern. Bevor man das tut, sollte man sich allerdings sicher sein, dass der Verwalter wirklich etwas falsch gemacht hat. In Ihrem Fall muss man unterscheiden. Zwar ist es richtig, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, eine Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abzuschließen. Und richtig ist es auch, dass jeder Wohnungseigentümer wenigstens diese Versicherungen verlangen kann – wobei es heutzutage kaum noch bloße Feuerversicherungen gibt (diese sind meist Teil einer umfangreicheren Gebäudeversicherung), und es sich häufig anbietet, über weitere Versicherungen nachzudenken. Falsch ist aber Ihre Annahme, dass der Verwalter von sich aus diese Versicherungsverträge schließen muss oder es nur könnte. Welche Versicherungen mit welchem Versicherer zu welchen Konditionen geschlossen werden, müssen vielmehr grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Beschluss, der einer einfachen Mehrheit bedarf, bestimmen. Nur auf die Notwendigkeit, einen solchen Beschluss zu fassen, muss der Verwalter von Gesetzes wegen hinwirken. Hat Ihr Verwalter insoweit nichts unternommen, können Sie ihn natürlich abmahnen. Besser ist es indes, die Frage zum Gegenstand einer Versammlung zu machen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Man muss sich das gesetzliche Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter im Prinzip so vorstellen, dass die Wohnungseigentümer bestimmen, wo es langgeht, und der Verwalter nur tut, was man ihm sagt. Dies trifft nicht nur auf Versicherungen, sondern unter anderem auch auf die Erhaltung der Immobilie zu. Nur dort, wo der Verwalter aufgrund einer gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtung von sich aus handeln muss, zum Beispiel einen beschlossenen Vertrag herbeizuführen, ist es daher sinnvoll, ihn abzumahnen. Ist es so, kann jeder Wohnungseigentümer allein handeln. Es reicht dann, in einem einfachen, formlosen Schreiben dem Verwalter seinen Pflichtenverstoß vor Augen zu führen, ihn zu bitten, die Pflichten künftig zu erfüllen und zu drohen, ihn anderenfalls abzubestellen und den Verwaltervertrag zu kündigen.