Immobilien: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug bedeutet noch nicht das Ende

Mit schneller Reaktion läßt sich das Schlimmste abwendenVON ANDREAS LOHSESieben Jahre schon wohnt Jutta K.in ihrer Schöneberger Altbauwohnung, und immer hatte sie die Miete pünktlich bezahlt.Mitte vergangenen Jahres jedoch wurde sie arbeitslos, der Vater ihres Sohnes stoppte unerwartet die Zahlung des Unterhalts.Jutta K.sparte, wo es ging, überwies die Miete nur noch unregelmäßig, zeitweise überhaupt nicht.Natürlich rechnete sie damit, daß sich der Vermieter irgendwann melden würde - und fand dann auch nach einigen Wochen Post in ihrem Briefkasten.Doch der Inhalt war schockierend: fristlos gekündigt.Begründung: Zahlungsverzug. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, muß also die gesetzliche Kündigungsfrist nicht beachten, wenn sich der Vertragspartner schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen läßt.Ein solcher Grund, besagt das Bürgerliche Gesetzbuch, ist Zahlungsverzug ( Paragraph 554).Demzufolge muß einer von drei Tatbeständen erfüllt sein 1.Der Mieter zahlt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen seine Miete nicht. 2.Er bleibt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen einen "nicht unerheblichen Teil" des Mietzinses schuldig. 3.Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung eines Betrages in Verzug, der die Höhe des Mietzinses für zwei Monate erreicht.Ergänzend gilt zu Punkt 2 bei Wohnraummietverhältnissen, daß ein Zahlungsverzug bereits dann als "nicht unerheblich" anzusehen ist, wenn er "den Mietzins für einen Monat übersteigt".Rechtlich ausreichend wäre mithin ein Rückstand von einer Monatsmiete und einem Pfennig.Zum Mietzins gehören dabei die Netto- und Bruttomiete, Betriebskostenpauschalen und Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.Unwirksam ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs also beispielsweise dann, wenn sie sich auf Kaution, Kosten aus Mietprozessen, Schadensersatzansprüchen, Nebenkostennachzahlungen oder berechtigten Mietminderungen bezieht.Ausschlaggebend sei, so das Oberlandesgericht Koblenz, daß die Zahlungen einmalige und nicht wie bei Miete und laufenden Betriebskosten zu bestimmten Terminen wiederkehrende Leistungen seien (Az.RE 386/84).Eine fristlose Kündigung ist allerdings auch dann möglich, wenn der Mieter ständig die Miete unpünktlich zahlt, das heißt erheblich verspätet (mehr als eine Woche) und eine Abmahnung des Vermieters mit Kündigungsdrohung daran nichts geändert hat (LG Frankfurt, Az.2/11 S 421/91). Eine fristlose Kündigung unterliegt ebenso wie eine fristgemäße strengen formalen Anforderungen: Sie ist schriftlich und von allen Vermietern unterschrieben an alle im Mietvertrag Genannten zu richten."Fristlos" gekündigt worden zu sein bedeutet indes nicht, daß der Mieter noch am selben Tag ausziehen müßte.Juristen halten allerdings eine "Ziehfrist" von etwa einer Woche für angemessen.Bleibt der Mieter einfach wohnen, muß der Vermieter auf Räumung klagen.Erst mit dem Urteil in der Hand kann er die Wohnung räumen lassen. Doch muß der Mieter selbst bei begründeten rechtlichen Schritten seitens des Vermieters nicht allein ohnmächtig zusehen, sondern kann, gleichsam in letzter Minute, den drohenden Wohnungsverlust verhindern.Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nämlich wird beispielsweise dann unwirksam, wenn der Mieter die rückständige Summe sofort bezahlt, vorzugsweise in dem Zeitraum zwischen Kündigung und Klageerhebung.Die Kündigung aufhebend wirkt auch, wenn sich eine "öffentliche Stelle", also das Sozial- oder Wohnungsamt, zur Mietübernahme verpflichtet.Auch dann, wenn der Vermieter bereits auf Räumung klagt, gibt es noch eine Rettung: Zahlt der Mieter die Mietrückstände bis zum Ablauf eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage, wird die Kündigung unwirksam.Das gilt auch, wenn innerhalb dieser Zeit das Sozialamt die Zahlung übernimmt oder eine entsprechende Verpflichtungserklärung dem Vermieter zugeht, so der Rechtsentscheid des Bayerischen Oberlandesgerichtes (RE-Miet 1/94).Das gilt allerdings dann nicht, wenn dies zuvor, laut BGB innerhalb der letzten zwei Jahre, schon einmal passiert ist (BGB 554, Abs.2 S.2).Erledigt sich ein Räumungsprozeß auf diese Weise, hängt es vom weiteren Verhalten des Vermieters ab, wer die Kosten dafür trägt.Allein die Rücknahme der Klage verursacht dem Vermieter Kosten, wissen Fachleute und raten, den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt zu erklären und zu beantragen, dem Mieter die Prozeßkosten aufzuerlegen. Daß Jutta K.heute noch immer in ihrer Wohnung wohnt, ist ihrer schnellen Reaktion zu verdanken.Ein klärendes Gespräch mit ihrem Vermieter ergab, daß dieser auf eine der Kündigung unmittelbar folgende Räumungsklage verzichtete und der Mieterin somit etwas Zeit gab, ihre Schulden zu begleichen.