Immobilien: Fristlose Kündigungen sind schwer durchzusetzen

Im Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern gibt es manchen Anlass für Streitigkeiten. Ist das Tischtuch ganz zerschnitten, dann kann es sogar zu einer fristlosen Kündigung kommen. Doch der Schutz des Mieters vor Willkür verlangt, dass hierfür ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Wohnungsnutzer seine Miete nicht zahlt. Dennoch rechtfertigt nicht jede Mietschuld eine Kündigung.

Ausdrücklich besteht nach dem Wortlaut des Gesetzes ein Grund zur fristlosen Kündigung, wenn die geschuldete Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht bezahlt wird. Eine fristlose Kündigung ist ebenfalls möglich, wenn ein Wohnungsnutzer innerhalb von zwei Monaten nur Beträge bezahlt, die zusammen weniger als einer Miete entsprechen. Bleibt der Mieter mehrere Monate lang kleinere Teilbeträge schuldig, dann kann der Vermieter kündigen, wenn nach drei Monaten ein Betrag offen bleibt, der zwei Mieten entspricht.

Hat der Mieter die Kündigung erhalten, dann ist das Mietverhältnis beendet. Allerdings hat das Gesetz mit ihm ein Nachsehen: Wenn der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt wurde, in voller Höhe ausgleicht. Dann wird die Kündigung unwirksam.

Eine derart lose Zahlungsmoral kann sich ein Mieter jedoch nur ein Mal alle zwei Jahre leisten. Erhält der Mieter innerhalb des Zweijahreszeitraumes die zweite fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, dann ist die Kündigung wirksam, auch wenn er den geschuldeten Betrag nachzahlt.

Die Gerichte erkennen auch in der fortwährend verspäteten Zahlung des Mietzinses seitens des Wohnungsnutzers einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung. Häufig regeln die Mietverträge, dass der Wohnungsnutzer bis zum dritten Werktag die Miete an den Vermieter zahlen muss. Für Verträge, die nach dem 1.September 2001 abgeschlossen wurden, ist dies grundsätzlich per Gesetz so festgelegt.

Zahlt der Mieter nun die Miete zu einem späteren Zeitpunkt, stellt dies einen Vertragsverstoß dar. Dies allein begründet noch keine Kündigung. Doch es berechtigt den Vermieter, seinen Mieter abzumahnen. Der Vermieter muss erklären, dass er die verspätete Zahlung nicht hinnimmt und für den Fall der Wiederholung eine fristlose Kündigung androhen. Verändert der Mieter sein Zahlungsverhalten nach dieser Ermahnung nicht, dann kann auch dies einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Ist unter diesen Umständen die fristlose Kündigung ausgesprochen worden, so besteht für den Mieter keine Möglichkeit mehr, die Kündigung zu revidieren, etwa in dem er sein Zahlungsverhalten umstellt.

Anders ist die Lage, wenn der Vermieter über mehrere Jahre hinweg die verspätete Zahlung des Mieters hinnimmt, ohne ihn abzumahnen. Dann werden die Gerichte aufgrund dieser abweichenden und vom Vermieter dem Anschein nach hingenommenen Praxis eine stillschweigende Änderung der vertraglichen Fälligkeitsregelung sehen. Dies hätte dann zur Folge, dass der Wohnungsnutzer weiterhin die Miete zu einem verspäteten Zeitpunkt zahlen darf. Allerdings sollten Mieter es hierauf nicht ankommen lassen, denn nicht jedes Gericht vertritt diese Auffassung.

Der Autor ist Rechtsanwalt in Berlin

Ferdinand Klasen