Immobilien: Gemeinnützig - aber wirtschaftlich

Vorschlag GSW: Dividendenbeschränkung, um kostendeckend preiswerten Wohnraum zu schaffenVON HANS JÖRG DUVIGNEAU Dies ist der zwölfte und letzte Teil unserer Serie zum geplanten Verkauf von Wohnungsbaugesellschaften. Die Aufgaben der städtischen Wohnungsunternehmen Berlins wurden mit der Abschaffung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 1989/90 in neuen Gesellschaftssatzungen aktualisiert und auf die aus kommunalen Wohnungsverwaltungen hervorgegangenen Wohnungsbaugesellschaften im Ostteil der Stadt übertragen.Die gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen des alten WGG fanden ihren Niederschlag, insbesondere die Pflicht zur Versorgung "breiter Schichten der Bevölkerung" mit Wohnraum sowie das Kostendeckungsprinzip, also die Beschränkung der Dividende auf maximal 4 Prozent des Stammkapitals. Mit gutem Recht dürfen sich die städtischen Gesellschaften daher weiterhin "gemeinnützig" nennen, zugleich ist aber die lästige Beschränkung ihrer Tätigkeiten aufgehoben: Sie dürfen als Projektträger für städtische Entwicklungs- und Erneuerungsaufgaben, für den Bau von Gewerbeprojekten und Infrastrukturmaßnahmen sowie als gewerbliche Anbieter wohnungswirtschaftlicher Dienstleistungen rund ums Wohnen tätig sein - ohne dafür Sondergenehmigungen einholen zu müssen. Seit 1995 haben die Berliner Unternehmen ein weiteres Geschäftsfeld besetzt, nämlich die Bildung von Eigentum durch Angebot und Verkauf von Bestandswohnungen an ihre Mieter.Sie tragen damit zur Vergrößerung des Anteils selbstgenutzten Wohnungseigentums in Berlin bei, das zur Zeit weniger als 10 Prozent beträgt.Sie unterstützen mit günstigen Angeboten die Vermögensbildung in Arbeitnehmerhand.Sie stabilisieren durch Mieterwohnungseigentum in den Großsiedlungen der Nachkriegszeit gemischte Bevölkerungsstrukturen und wirken der Bildung sozialer Ghettos entgegen.Sie schaffen sich durch kontinuierlichen Verkauf solcher Wohnungen das erforderliche Eigenkapital für Neubau, Instandhaltung und Modernisierung, das ihr Gesellschafter Berlin nicht mehr bereitstellen kann. Bis Ende 1997 sind mehr als die Hälfte der vorgesehenen 35 000 Wohnungen im Westteil der Stadt im Angebot.Aber der hohe Anteil älterer Mieter in unseren Beständen, für die der Erwerb ihrer Wohnungen keinen Sinn mehr macht, und die Unsicherheit des Arbeitsplatzes vieler Mieter begrenzen schnelle Verkaufserfolge.Daran ändert auch der Angebotspreis für die Wohnung nichts, der an der unteren Grenze der Werte für vergleichbare Eigentumswohnungen ermittelt wurde.Durch umfassende Beratung und Verkaufshilfen unterstützen wir die Bildung von Wohnungseigentum mit aller Kraft.Die Hauptaufgabe der städtischen Wohnungswirtschaft ist und bleibt jedoch die Versorgung "breiter Schichten der Bevölkerung", insbesondere der Haushalte mit kleinen oder unsicheren Einkommen, der Bezieher von Transfereinkommen, Alleinerziehender, kinderreicher Familien, von Obdachlosigkeit bedrohter Menschen und Haushalte, die auf dem Markt keine angemessene Wohnung finden.Diese Aufgabe entziehen sich fast alle übrigen Vermieter und Genossenschaften. In diesem Aufgabenfeld leisten die städtischen Gesellschaften - ohne gesetzlichen Auftrag - ein Stück gesellschaftlicher "Pannenhilfe" durch eine Vielzahl unterschiedlicher sozialer Aktivitäten von der Schuldnerberatung zahlungsunfähig gewordener Mieter bis zur Gemeinwesenarbeit.Die städtischen Wohnungsunternehmen verwalten zur Zeit rund 590 000 Wohnungen, sie verfügen als Eigentümer nur über rund 420 000 Wohneinheiten, 24 Prozent des Berliner Wohnungsbestandes, und zwar nach Abzug der für Mietereigentumsbildung ausgegliederten und der zu restituierenden Wohnungen. Trotz der in der Koalitionsvereinbarung von 1996 enthaltenen Aussagen gibt es zur Zeit keinen Konsens über die künftige Rolle der städtischen Wohnungswirtschaft, weder zwischen den beiden den Senat tragenden Parteien noch innerhalb der Parteien: Wird in der CDU diskutiert, ob eigene Wohnungsunternehmen überhaupt zu den staatlichen Kernaufgaben gehören, ist in der SPD schon der En-bloc-Verkauf von Wohnungsbeständen aus städtischem Besitz an Dritte tabu - erst recht der Verkauf ganzer Gesellschaften.So nimmt es nicht wunder, daß die Wohnungsunternehmen Berlins der wildesten öffentlichen Spekulation preisgegeben sind, ohne daß sie sich gegen den damit einhergehenden Rufmord wirksam wehren oder gegen den dadurch bewirkten Schaden wirksam schützen könnten.Verunsicherung bei mehr als 500 000 Mieterhaushalten und Mißtrauen bei mehr als 8000 Mitarbeitern der Unternehmen sind die Folge. Der vom Senat verlangte Beitrag zur Haushaltssanierung von 4 Mrd.DM allein für die Jahre 1997 / 98 bedeutet das 80-fache des jährlichen Dividendenaufkommens der städtischen Wohnungsunternehmen.Solche Beträge sind nur zu mobilisieren, wenn ganze Gesellschaften zerschlagen und verkauft werden.Da 1998 das strukturelle Haushaltsdefizit nicht überwunden sein dürfte, muß sich der Rest der städtischen Wohnungswirtschaft ab 1999 auf weitere Operationen dieser Art gefaßt machen: Berlin läuft Gefahr, daß das jetzt zur Deckung von Defiziten preisgegebene Potential später durch Erwerb von Belegungsrechten teuer zurückgekauft werden muß. Was könnten die Elemente einer vernünftigen Politik in bezug auf die städtischen Wohnungsunternehmen sein? Sie müßte einen breiten politischen Konsens über Erhaltung und Weiterentwicklung eines Kerns kommunaler Wohnungswirtschaft in Berlin herstellen, so wie er aus gutem Grund in anderen deutschen Großstädten und Metropolen der Europäischen Union auch besteht.Sie würde die Versorgungsfunktion städtischer Wohnungsunternehmen definieren.Die Zahl der Sozialwohnungen geht stark zurück, vor allem bei privaten Vermietern: das Versorgungspotential Berlins schrumpft; den städtischen Wohnungsunternehmen wächst dadurch eine größere Bedeutung für die Wohnungsversorgung zu. Mit künftig 350 000 Wohnungen im Eigentum städtischer Unternehmen könnten jährlich rund 17 500 bis 30 000 Haushalte versorgt werden und einen Teil der WBS-Haushalte mit besonderer Dringlichkeit unterbringen.Er würde damit knapp 20 Prozent des derzeitigen Gesamtwohnungsbestands Berlins ausmachen und damit etwa einen gleich hohen Anteil wie in Hamburg (21 Prozent) erreichen.Das ist zwar ein doppelt so großer Anteil wie in München (10 Prozent) oder in Köln (9 Prozent) - die notorischen Probleme dieser zwei Metropolen mit der Wohnungsversorgung sind aber auh sattsam bekannt. Damit stünden weitere 70 000 Wohnungen zur Privatisierung zur Verfügung, sei es durch Verkauf an Mieter, sei es durch En-bloc-Verkäufe an Genossenschaften oder Dritte unter Sicherung der Mieterrechte, sei es durch Verkauf von Gesellschaften.Durch Fusion städtischer Wohnungsunternehmen können wenige starke Gesellschaften mit jeweils bis zu 60 000 Wohnungen entstehen, die Berlin weitere Mittel aus dem Erwerb von Stammkapital zuführen. Die in städtischen Eigentum verbleibenden Unternehmen müssen die Chance erhalten, sich nachhaltig konsolidieren und zur Sicherung ihrer Versorgungsfunktion ihre Ertragskraft steigern.Das ist nur möglich, wenn der Gesellschafter seine künftigen Ansprüche auf die Dividende beschränkt und den Unternehmen die Sicherheit gibt, daß sie die im Interesse Berlins notwendige betriebswirtschaftliche Konsolidierung ohne weitere Entnahmen erreichen können.Die Unternehmen leisten dafür dauerhaft ihren Versorgungs- und Integrationsauftrag für die weniger bemittelten Haushalte und halten ihre Wohnungsbestände in ordentlichem Zustand, ohne dafür Sondermittel Berlins in Anspruch zu nehmen.Dadurch leisten sie einen wichtigen Beitrag zum sozialen Frieden in dieser Stadt. Der Autor ist Geschäftsführer der GSW, Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft Berlin.

HANS JÖRG DUVIGNEAU