Immobilien: Gericht erschwert Umschuldung Vorzeitige Kreditkündigung ohne zwingenden Grund wird teurer

Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes vom Mai dieses Jahres erschwert die vorzeitige Umschuldung von Hypothekarkrediten erheblich (AZ: XI ZR 226/02). Nach Angaben der Allgemeinen Deutschen Kreditbank lassen die Richter bei einer vorzeitigen Kündigung von Baugeldverträgen den Banken weitgehend freie Hand bei der Festlegung der „Vorfälligkeitsentschädigung“. Verboten sei lediglich „sittenwidriger Wucher“. Doch diese Grenze sei erst dann erreicht, wenn das Geldhaus das „Doppelte des Üblichen“ von ihrem Schuldner für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag verlange.

Der BGH bestätigte allerdings erneut, dass die Banken bei zwingenden Gründen für eine vorzeitige Darlehensablösung keine erhöhte Entschädigung von ihren Kunden verlangen dürfen. Zwingende Gründe seien beispielsweise Scheidung, Arbeitslosigkeit, berufliche Versetzung oder einer günstigen Gelegenheit zum Verkauf der Immobilie. Hier könnten Banken lediglich einen Ausgleich für den mit der vorzeitigen Kreditkündigung verbundenen wirtschaftlichen Nachteil verlangen. Dieser bestehe in der Differenz zwischen dem (hohen) Zins, den die Bank von ihrem Kunden für den Hypothekarkredit laut Vertrag erhält und dem (niedrigen) marktüblichen Zins, den die Bank bei einer Anlage des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrages in festverzinslichen Wertpapieren am Kapitalmarkt erhalten kann.

Doppelt so hoch darf nach dem jüngsten Urteil dagegen die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank sein, wenn ihr Kunde keinen der oben genannten zwingenden Gründe für den vorzeitigen Ausstieg aus seinem Kreditvertrag vorweisen kann. Dies ist eine bittere Pille für viele Eigentümer von Immobilien. Denn in den vergangenen Jahren sind die Preise und die Mieten in fast allen Bereichen des Immobilienmarktes deutlich zurückgegangen. Während die Eigentümer mit geringeren Einnahmen rechnen müssen, können sie sich nach dieser Entscheidung keine Entlastung durch eine Umschuldung auf den aktuell niedrigen Baugeldzins verschaffen. Die Baugeldzinsen liegen nur leicht über dem niedrigsten Stand in der Geschichte der Republik. Wie lange die Tiefzinsphase anhält, ist unklar. Daher erwägen viele Kreditnehmer einen vorzeitigen Ausstieg aus alten Verträgen. Nach Expertenmeinung kann sich dies auch dann noch lohnen, wenn die Zinsbindung noch maximal zwei Jahre lang gilt.

Um sich dennoch die günstigen Zinsen zu sichern, können Kreditnehmer auf so genannte ForwardDarlehen zurückgreifen. Hier schließt der Immobilieneigentümer einen zweiten Kreditvertrag ab, der erst bei Ende der Laufzeit des alten Vertrags diesen ersetzt. Die vorzeitige Sicherung der Zinskonditionen kostet jedoch. Die Geldhäuser verlangen pro Monat Wartezeit einen Zuschlag in Höhe von rund 0,02 Prozent. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie schnell die Zinsen für Hypothekenkredite künftig steigen. Das kann niemand voraussagen. ball

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