Gesundheitsimmobilien: Wie sieht die Zukunft der Pflegeheime aus?

Die Pflegeheime in Deutschland stehen vor weitreichenden Umstrukturierungen – mit vielfältigen mietrechtlichen Konsequenzen für Bewohner und Betreiber. Mit den Mietern von Pflegeheimplätzen könnten auch die Mieter der Einrichtungen in finanzielle Schieflagen geraten. Gewerbeimmobilienexperten rechnen mit Pleitewellen vor allem bei den gemeinnützigen Betreibern. „Die föderale Gesetzgebung erschwert insgesamt die Finanzierung von Pflegeheimen“, sagte am Vorabend der Altenheim Expo in der Hauptstadt Dirk Richolt, Finanzdirektor beim Beratungsunternehmen CBRE in Frankfurt (Main), in dieser Woche in Berlin.

Weil das Heimordnungsrecht seit der Föderalismusreform 2007 Ländersache ist, haben die Länder nun die Aufgabe, den ordnungsrechtlichen Teil der Heimgesetzgebung selbst zu regeln. Und das tun sie fast allerorten.

In Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg ändern sich bauliche Anforderungen. So auch in Berlin. Betroffen sind Fragen der Genehmigung des Betriebs von Heimen oder anderen Wohnformen für ältere, pflegebedürftige und behinderte Menschen, die personelle oder bauliche Ausstattung der Einrichtung oder Sanktionen bei Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorschriften.

"Investments in Pflegeheime bleiben attraktiv"

Die Vielzahl unterschiedlicher landesrechtlicher Gesetze und Verordnungen hat direkte Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit und Werthaltigkeit von Bestandsobjekten: Viele Häuser lassen sich nur mit erheblichen Umbaumaßnahmen – Stichworte: Barrierefreiheit, Einbettzimmer – weiter betreiben, andere überhaupt nicht mehr.

„Investments in Pflegeheime bleiben attraktiv. Investoren sollten aber gestiegene rechtliche Anforderungen an den Betrieb und den Bau von Pflegeimmobilien nicht unterschätzen“, rät Philip Huperz, Rechtsanwalt bei GSK Stockmann. „Die freien gemeinnützigen Betreiber, die 45 Prozent des Anbietermarktes ausmachen, haben hohe Personalkosten und hohe Belegungszahlen“, rechnete Richolt auf der Veranstaltung „Investments in Pflegeimmobilien – läuft der Markt (zu) heiß?“ am Montag vor. „Sie werden früher oder später in die Insolvenz fahren, wenn die neue Gesetzgebung kommt. Der größte Posten auf der Passivseite sind die Pensionsverpflichtungen – wenn die Betreiber in die Insolvenz gehen, sind die Pensionsverpflichtungen ungesichert.“

Betreiberwechsel indes sind teuer und erfordern viel Know-how und Fingerspitzengefühl.

In Berlin werden Mehrbettzimmer perspektivisch abgeschafft

Richolts Überlegungen pflichtete Martin Engel bei. Der Geschäftsführer der in Belgien gelisteten Aedifica Asset Management GmbH, die ihr Geld mit Gesundheitsimmobilien zunehmend auch in Deutschland verdienen will, sagt: „Es wird einen erheblichen Druck auf die Mieten geben, aber keine neuen Häuser mehr, weil der regulatorische Markt es so vorgibt.“ Nach der Berliner „Wohnteilhabe-Bauverordnung“ muss die Einzelzimmerquote in Pflegeheimen bei sechzig Prozent liegen.

Zum Vergleich: In Baden-Württemberg sind es ab 1. September einhundert Prozent, in Nordrhein-Westfalen liegt die Einzelzimmerquote im Neubau künftig ebenfalls bei 100 Prozent. Und Mehrbettzimmer werden perspektivisch auch in Berlin abgeschafft: In bestehenden Einrichtungen dürfen in Zimmern mit mehr als zwei Bewohnerbetten nach dem 31. Dezember 2018 keine neuen Bewohnerinnen und Bewohner mehr aufgenommen werden.

„Diese Gemengelage führt zu mietrechtlichen Fragen, die – gerade in älteren Mietverträgen – häufig nicht ausreichend geregelt sind“, schreiben die Berliner Rechtsanwälte GSK Stockmann in einem Papier über die „Änderungen des Heimrechts und deren mietrechtliche Folgen“.

Zudem: Wer hat möglicherweise erforderliche Umbauten in einem Pflegeheim vorzunehmen? Der, der es als Betreiber gemietet hat oder der, dem es gehört? In Deutschland waren Ende 2015 knapp 2,9 Millionen Menschen pflegebedürftig.

Spezialfondsmanager setzen auf Mikrowohnheime

© imago/Steinach

Annähernd drei Viertel (73 Prozent oder 2,08 Millionen) aller Pflegebedürftigen wurden zu Hause versorgt. In Berlin gab es 2016 nach Berechnungen von CBRE 35000 Plätze in rund 300 vollstationären Pflegeeinrichtungen. Die Auslastung lag im vergangenen Jahr bei 85 Prozent. Mit Blick auf die demografische Entwicklung wäre der Bau neuer Häuser wichtig – wer aber soll diese finanzieren, bzw. refinanzieren?

Nach Angaben von Gewerbeimmobilienexperten liegt der Anteil von Sozialhilfeempfängern in Pflegeheimen zwischen vierzig und fünfzig Prozent mit steigender Tendenz. Zwar dürfen Investitionskosten auf die Pflegeheimbewohner umgelegt werden, aber nur „die betriebsnotwendigen und angemessenen Kosten“, so will es der Gesetzgeber. Die Angemessenheit bemisst sich in erster Linie an den Marktpreisen, die sich aus dem Vergleich mit anderen Einrichtungen ergeben.

Mit Blick auf die Gesetzesänderungen stellt sich also – unter anderem - die Frage, ob im Falle einer Verringerung der Bettenzahlen, der damit einhergehenden Verringerung der Einnahmen bei gleichzeitig finanziell aufwendigen Umbauten der Heime der finanzielle Ausgleich durch höhere Investitionskosten überhaupt zulässig ist. Schon legen die ersten Betreiber den Hebel um.

„Der Umbau unseres Pflegesystems in Deutschland nach dem Grundsatz ambulant vor stationär hat weitreichende Konsequenzen für uns als Betreiber“, teilte die SeniVita Social Care GmbH („Ihr innovativer Partner für Altenpflege“) kürzlich mit. Das eigene Hauswirtschaftsteam sei obsolet geworden: „Wir müssen uns aus Tätigkeitsbereichen zurückziehen, die andere kostengünstiger darstellen können. In diesem Umstrukturierungsprozess sind wir jetzt.“

"Fünf bis sechs Prozent Rendite mit einer Gesundheitsimmobilie sind gesichert"

Das gilt wohl für die gesamte Branche. Insbesondere Solitäreinrichtungen werden es in Zukunft schwer haben. „Viele Betreiber haben ein Interesse, ihren Betrieb umzustellen – weg von der stationären Pflege, hin zu Hybridpflege, also zur Tages- und ambulanten Pflege“, sagt Rechtsanwältin Nicola Wiesinger von GSK Stockmann. Denn das Geschäft ist und bleibt lukrativ. Anleger werden (noch) mit Renditen um die sechs Prozent gelockt.

Dan-David Golla („AviaRent“) hat sich als Spezialfondsmanager für Versicherungen und Pensionskassen vor zehn Jahren noch auf klassische Pflegeheime konzentriert. Heute setzt er auf Mikrowohnheime. „Es wird nicht beim klassischen Pflegeheim bleiben“, ist er überzeugt, „sondern die Häuser werden einen hotelähnlichen Charakter haben – das neue Stichwort ist Senior Housing.“ Die künftigen Bewohner dürften diese Botschaft gerne hören, denn Pflegeheime sind einer Umfrage von YouGov zufolge deutlich unbeliebter als die Pflege im eigenen Zuhause – zumindest mit Blick auf die leichteren Pflegegrade eins bis drei.

Ein Leben mit den besonderen Extras – betreutes Wohnen für Senioren – das scheint vielen Investoren (und Anlegern) ein Erfolgsmodell der Zukunft zu sein. Vorausgesetzt die Anlage ist ausbaufähig bis hin zu Rundumbetreuung. Die Eyemaxx Real Estate AG hat ein solches Pflegeheim-Projekt in Niedersachsen eben abgeschlossen und an einen langjährigen Mieter vergeben: 20 Jahre plus Verlängerungsoption machen Pflegeimmobilien nicht nur in diesem Fall lukrativ.

„Fünf bis sechs Prozent Rendite mit einer Gesundheitsimmobilie sind gesichert wie bei einer Anleihe – fällt der Betreiber weg, habe ich immer noch die Immobilie“, sagt Richolt von CBRE. Das muss sich auch der „institutionelle Investor aus Deutschland“ gesagt haben, der das Eyemaxx-Projekt kaufte: Das Pflegeheim mit einem Projektvolumen von 11 Millionen Euro umfasst 71 stationäre und 14 Tagespflege-Plätze sowie 22 Einheiten für betreutes Wohnen. „Der steigende Bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland und das große Interesse von Investoren an dieser Asset-Klasse machen dieses Segment auch für uns sehr attraktiv“, kommentierte Eyemaxx-Geschäftsführer Michael Müller.