Immobilien: "Groß ist günstiger als klein"

Ein Nürnberger Bauträger bietet Mehrgenerationen-WohnungenVON RALF SCHÖNBALL D er IFG Bauträger aus Nürnberg hat es sich zum Ziel gemacht, Immobilien mit guter Ausstattung zu entwickeln, die nach sozialen Grundsätzen geplant und gebaut werden.Über die Konzeption von Mehrgenerationenwohnungen und über "flexibles Wohnen" sprach Ralf Schönball mit dem Geschäftsführer Harald Thiem. TAGESSPIEGEL: Sie verkaufen Ihre Bauten als Mehrgenerationen-Wohnungen oder -Häuser.Was ist darunter zu verstehen? THIEM: Das sind Wohnungen oder Häuser, die über mehrere Generationen genutzt werden können.Unsere Dreizimmerwohnungen bestehen aus zwei zusammenlegbaren Einheiten.Wenn zum Beispiel eine Familie einzieht, haben Eltern und Kinder jeweils ihren eigenen Bereich.Ziehen die erwachsenen Kinder aus, können die Eltern einen Teil der Wohnung vermieten oder verkaufen.Ähnlich haben wir auch die Vierzimmerwohnungen konzipiert, nämlich als zwei Zweizimmerwohnungen, die getrennt genutzt werden können.Dafür müssen natürlich zwei Bäder und Küchen eingebaut werden. TAGESSPIEGEL: Das dürfte erhebliche Mehrkosten verursachen.Können sich das normalverdienende Haushalte überhaupt leisten? THIEM: Ja, wenn man als Bauträger professionell plant, dann steigen die Kosten um drei bis höchstens fünf Prozent.Auf dieser Grundlage haben wir die Idee der Mehrgenerationen-Häuser wirtschaftlich gemacht.Die Grundidee dabei ist, daß man etwas größer kauft als nötig und einen Teil vermietet.Herkömmliche Reihenhäuser haben eine Fläche von rund 110 Quadratmetern, unsere Häuser dagegen 160 bis 170 Quadratmeter. TAGESSPIEGEL: Auch das sorgt eher für Mehrkosten... THIEM: Wirtschaftlich ist es aber im Endeffekt.Zunächst zur Konstruktion.Durch den Anbau der Treppenhäuser am Rande des Gebäudes kann man zwei abgeschlossene Einheiten im Haus schaffen.Die Grundidee ist dabei, daß wir eine Maisonette-Wohnung von etwa 100 Quadratmetern mit fünf Zimmern und zwei Bädern bauen und außerdem eine schöne Zweizimmer-Wohnung.So ergeben sich verschiedene Möglichkeiten der Nutzung, die sich durch die Generationen hinweg ändert.Ein Beispiel: Ein junges Paar zieht in die Zweizimmerwohnung im Erdgeschoß und vermietet die darüberliegende großzügige Wohnung.Sobald das Paar Kinder bekommt, zieht die junge Familie ins Obergeschoß.Wenn der Nachwuchs herangewachsen ist und eine eigene Wohnung wünscht, ziehen die Kinder in die Wohneinheit im Erdgeschoß.Sind die Kinder ihrerseits erwachsen und die Eltern Rentner, können sie noch einmal die Wohnungen tauschen, je nach Platzbedarf. TAGESSPIEGEL: Ist das nicht in erster Linie ein Marketingtrick? Wie hoch ist der Preis für ihr ausgeklügeltes Wohnungskonzept? THIEM: Wir verlangen einen Preis von unter 4000 DM pro Quadratmeter für Wohnungen in Bohnsdorf, das ist innerhalb der Stadtgrenzen.Der Preis gilt auch für Treptow.Zudem hat der Käufer durch die Untervermietung Steuervorteile.Nehmen wir an, die Kapitalbelastung bei einem normalen Reihenhaus beträgt 27 000 DM jährlich.Bei unserem Haus, das größer ist, kommen nur 19 000 DM zusammen.Für das normale Haus nehmen wir 500 000 DM als Finanzierungssumme an.Bei einem Zinssatz von sieben Prozent inclusive Tilgung kostet der Kredit Zinsen von 35 000 DM jährlich.Davon kann ein Eigennutzer mit zwei Kindern die Eigenheimzulage von 8000 DM im Jahr abziehen.Ihm bleiben also 27 000 DM jährlich zu berappen.Unser Haus ist in der Anschaffung teurer, weil es rund 60 Quadratmeter mehr Wohnfläche hat.Der Käufer leiht zum Beispiel 600 000 DM von der Bank.Damit beträgt seine Kapitalbelastung 42 000 DM.Davon zieht er wiederum die Eigenheimzulage von 8000 DM ab.Allerdings kann er nun aber 60 Quadratmeter für 12 DM inclusive Stellplatz vermieten.Das bringt ihm rund 10 000 DM Miete jährlich.Außerdem kann er von seiner Belastung die Steuervorteile abziehen.Eine herkömmliche Afa von 2 Prozent vorausgesetzt plus Schuldzinsenabzug, sind das 5000 DM im Jahr.Zusammengefaßt ist von der Zinsbelastung von 42 000 DM also die Summe von 23 000 DM abzuziehen, das ergibt 19 000 DM.Das sind 8000 DM weniger als beim Kauf des kleineren Hauses. TAGESSPIEGEL: Wie viele Projekte dieser Art haben Sie bereits errichtet? THIEM: In Thüringen haben wir ein Projekt abgeschlossen mit 130 Wohnungen.In Berlin entstehen derzeit zwei Projekte, 124 Einheiten am Großglienicker See, zudem entstehen in Treptow insgesamt 101 Häuser.