Immobilien: Günstiger Wohnraum vor Gericht In Pankow kämpft eine Genossenschaft

Im Jahr 2007, als noch kaum jemand von einer Wohnungsknappheit in Berlin sprach, erwarb die Wohnungsbaugenossenschaft DPF von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ein gut 2700 Quadratmeter großes Grundstück im Pankower Ortsteil Rosenthal. Dort wollte die Genossenschaft größere Wohnungen zu bezahlbaren Mieten errichten – „für Familien mit wenig Geld, die sonst ins Umland ziehen würden“, wie DPF-Vorstand Roland Henke sagt.

Heute, fünf Jahre nach Erwerb des Grundstücks, steht in der Mittelstraße noch immer kein Neubau. Dafür streitet die DPF juristisch mit dem Bezirksamt Pankow, das bis heute keine Baugenehmigung für das Vorhaben erteilt hat. Dabei will die DPF eigentlich genau das machen, was Senat, Politiker aller Parteien und Verbände unisono fordern: Sie will eben keine teuren Eigentumswohnungen errichten, sondern breiten Schichten der Bevölkerung ein angenehmes Wohnen ermöglichen. Damit passt das Vorhaben eigentlich perfekt in die Strategie des Senats. Denn nach dessen Willen kommt den Wohnungsbaugenossenschaften eine zentrale Rolle beim Neubau zu – jedenfalls lobte der Senat in diesem Jahr einen Wettbewerb aus, der Genossenschaften, die bezahlbaren Wohnraum errichten wollen, finanzielle Unterstützung verspricht.

Noch aus einem zweiten Grund kann Andreas Böhm, der zusammen mit Roland Henke den Vorstand der DPF bildet, nicht verstehen, warum der Bezirk das Vorhaben in der Mittelstraße blockiert: Die DPF führte dafür 2009 einen Architektenwettbewerb durch – was bei kleineren Bauvorhaben sehr ungewöhnlich ist. Die Jury setzte damals den Entwurf des Büros Ruf + Partner Architekten auf den ersten Platz: zwei Häuser mit zusammen 13 Wohnungen und einem großen Gemeinschaftsraum. Neun bis zehn Euro (kalt), so die Berechnung der DPF, wird das Nutzungsentgelt betragen.

Das Angebot, in der Jury mitzuwirken, lehnte der damalige Pankower Baustadtrat Michail Nelken (Die Linke) ab. Später machte das Bezirksamt klar, dass es den prämierten Entwurf für nicht genehmigungsfähig halte, da er sich nicht in die Umgebung einfüge. Entstehen soll der Neubau nämlich nach Paragraf 34 des Baugesetzbuches. Dieser legt fest, dass ein Bauvorhaben dann zulässig ist, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung (...) in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“. Die Wettbewerbsjury sah genau dies gegeben: Der Entwurf besteche „durch eine eindeutige städtebauliche Positionierung“. Vorgesehen sind zwei Baukörper: Der vordere, dreigeschossige nimmt auf die niedrige Nachbarbebauung Rücksicht, während das hintere, viergeschossige Gebäude den Übergang zu ähnlich hohen Häusern in der Umgebung herstellt.

Ganz anders beurteilt dies der heutige Pankower Baustadtrat Jens-Holger Kirchner (Bündnis 90/Die Grünen): „Die beiden Baukörper sind ziemlich massiv und nicht nach Paragraf 34 genehmigungsfähig.“ Einen Widerspruch zur politischen Absicht, den Neubau zu fördern, sieht Kirchner nicht: Dem Erteilen der Baugenehmigung stünden ausschließlich baurechtliche Gründe entgegen.

Das Verwaltungsgericht Berlin hingegen vermag diese Gründe nicht zu erkennen. Es befasst sich mit dem Fall, weil die DPF gegen die Ablehnung des Vorhabens durch das Bezirksamt Klage eingereicht hat. In der mündlichen Verhandlung im Oktober dieses Jahres stützte das Gericht die Haltung der Genossenschaft weitgehend. Ein Urteil ist noch nicht gefällt; laut Verhandlungsprotokoll empfiehlt das Gericht den Parteien jedoch, sich auf eine Lösung zu einigen, die das Konzept im Prinzip beibehält. Einzige Einschränkung: Das hintere Gebäude soll nicht mit vier Vollgeschossen, sondern mit drei Vollgeschossen plus einem Staffelgeschoss ausgeführt werden.

Es ist nicht das erste Mal, dass sich die DPF und der Bezirk Pankow juristisch in die Haare geraten. Schlagzeilen machte der (gescheiterte) Versuch des Bezirksamts, der DPF die Vergrößerung von Balkonen in einem Milieuschutzgebiet zu untersagen. Diese Vorgeschichte habe „nachhaltig die Atmosphäre versaut“, räumt Stadtrat Kirchner ein. Allerdings sei die DPF auch „ein Verhandlungspartner, der stark auf seiner Position beharrt und gern vor Gericht zieht“. Derartige Konflikte gebe es nur mit Pankow, entgegnet DPF-Vorstand Böhm; in Treptow-Köpenick, wo die DPF ebenfalls bauen will, „klappt alles hervorragend“.

Grundsätzlich aber scheint das Konfliktpotenzial nicht auf Pankow beschränkt zu sein. „Es ist häufig so, dass es in den Bezirken Probleme mit Baugenehmigungen gibt“, sagt Frank Schrecker, Sprecher der Marketinginitiative Wohnungsbaugenossenschaften Berlin. Mit seiner eigenen Genossenschaft, der Berolina, errichtet er gerade 95 Wohnungen in Mitte – doch bis zu einer Einigung mit dem Bezirk dauerte es zwei volle Jahre.

„Die langen Genehmigungszeiten sind ein Dauerthema“, sagt auch Maren Kern, Vorstand des wohnungswirtschaftlichen Dachverbandes BBU. Und Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des Landesverbands Berlin des BFW, der die privaten Bauträger vertritt, kritisiert ebenfalls lange Bearbeitungszeiten und politische Widerstände auf Bezirksebene. Vorbildlich ist für Sprungala der Bezirk Lichtenberg, der in diesem Jahr mit Akteuren der Wohnungswirtschaft ein „Bündnis für Wohnen“ abschloss.

Eine Ursache für die Schwierigkeiten sehen alle Beteiligten in der unzureichenden Personalausstattung der Bezirksämter. Im Übrigen, sagt der Pankower Baustadtrat Kirchner, könne man seinem Bezirk wahrlich keine Untätigkeit vorwerfen. Und in der Tat: Von den 6700 Wohnungen, deren Bau in den ersten neun Monaten dieses Jahres in Berlin genehmigt wurde, entfällt immerhin ein Sechstel auf Pankow. Die Wohnungen in der Mittelstraße allerdings müssen weiter auf die Genehmigung warten: Das Bezirksamt akzeptiert den Vergleichsvorschlag des Verwaltungsgerichts nicht. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung, sagt Stadtrat Kirchner, solle der Richter entscheiden.