Hafen-City : Sehen und gesehen werden

Die Virtuelle Realität verändert die Immobilienbranche. Ungebaute Wohnungen können in Hamburg bereits online besichtigt werden.

Die Hamburger HafenCity zählt zu den besten Wohnlagen Deutschlands. Hier entsteht der vom Architekten Hadi Teherani entworfene Luxuswohnturm „Fiftynine Strandkai“ (Bildmitte unten) mit insgesamt 76 Apartments in Größen von 54 bis 430 Quadratmeter.
Die Hamburger HafenCity zählt zu den besten Wohnlagen Deutschlands. Hier entsteht der vom Architekten Hadi Teherani entworfene...Grafik: Cadman

Die digitalisierte und die Immobilienwelt liegen in Kürze absehbar auf einer Linie wie Sonne und Erde bei einer Mondfinsternis. Schwer zu sagen, wer oder was sich da zuerst bewegt hat. Das klassische Maklergeschäft bewegt in gänzlich andere Räume – künstliche Intelligenz macht’s möglich. „Sie könnte die gesamte Makelei verändern“, sagt Björn Dahler, Makler und Geschäftsführer von DC Developments. Die Digitalisierung sei in seiner Branche ein großes Thema, sagt der Bremer in seinem Büro in der Hamburger Hafencity. Er meint die Darstellung und „Begehbarkeit“ von Immobilien über Portale im Internet, mit der sich Makler und potentielle Kunden zeitraubenden Vor-Ort-Termin ersparen können. Doch nicht nur das.

„Je intelligenter die Technik ist, könnte es auch möglich sein, ein Verhandlungsgespräch in automatisierter Form zu führen“, überlegt Dahler. Eine „Chatbox“ könnte den Makler an dieser Stelle überflüssig machen: „Idealerweise trifft man die Entscheidung am Computer – vor dem Notartermin kann man ja noch einmal hinfahren.“ In die reale Welt.

Das klassische Maklergeschäft verlagert sich in den virtuellen Raum

Zur Branche der digitalen Makler gehören natürlich auch Finanzdienstleister. Stefan Schulte sieht sein Unternehmen, die PlanetHome-Gruppe aus München, hier als Vorreiter: „Vielversprechende Potentiale bietet die Prop-Tech-Branche vor allem integrierten Maklerplattformen, die das klassische Maklergeschäft in den digitalen Raum übertragen und zusätzlich um eine breite Palette an Zusatzdienstleistungen erweitern“, sagt der Direktor für Big Data und Data Sciences. Auch die Allianz setzt auf den „Flow“ von Algorithmen.

Die Immobilientochter Allianz Real Estate richtete Ende des vergangenen Jahres eine „Mietererlebnisplattform“ für ihre Büroimmobilie „The Icon“ in Wien ein. Eine App bietet Mietern und Nutzern des Gebäudes eine nahtlose Verbindung zu den Angeboten, Diensten und dem Gemeinschaftsleben in und um das Objekt an: als digitaler Concierge und als „Fernbedienung“ für das Gebäude. Die Nutzer können so Buchungen vornehmen, die aktuelle Kapazität der Kantine überprüfen, Aufzüge rufen und Türen öffnen lassen. Darüber hinaus bietet die App sofortigen Zugang zu lokalen Diensten und Veranstaltungen. Im Wesentlichen ist die App ein Instrument für Benutzer, das dabei hilft, sich in der Community des Gebäudes zu bewegen.

Dem geht ein im Auftrag von DC Developments entwickeltes Computerprogramm noch voraus: Hier können sich potentielle Käufer in einem noch nicht errichteten Bau umsehen – in diesem Fall im Luxuswohnturm „Fiftynine Strandkai“ in Sichtweite der Elbphilharmonie. An die Stelle eines Imagefilmchens tritt die virtuelle Besichtigung.

„Der Projektentwickler DC Developments und die AUG.PRIEN Bauunternehmung nutzen das eigens konzipierte Novum, um ihr Immobilienprojekt bereits vorab erlebbar zu machen“, lässt Dahler stolz über seine PR-Agentur verkünden: „Der jeweilige Ausblick aus jeder Wohnung wurde visualisiert und realistisch dargestellt – ob Blick auf Elbe, Speicherstadt, HafenCity oder Elbphilharmonie.“

Das erscheint überaus praktisch – wer viel Geld in die Hand nimmt, will bei Zeiten wissen , ob tatsächlich ein im positiven Sinne einzigartiger Blick zu erwarten ist. Damit nicht genug. Dahlers Tool (https://www.strandkai.com/wohnungen) macht es auch möglich, Bereiche der Wohnungen maßstabsgetreu zu gestalten: Wandgestaltung, Böden, Möbel, Armaturen, Raumaufteilung.

„Mir ist kein einziger Fall in Deutschland bekannt, in dem für ein Objekt rund 800 Computervisualisierungen erstellt wurden“, sagt Dahler und lobt die damit beauftragte Fullserviceagentur Cadman Real Estate Marketing, die sich als „eine der besten in Deutschland“ bezeichnet. Der Aufwand für die Programme in englischer und deutscher Sprache war jedenfalls groß – mehrere Hunderttausend Euro gingen für die Visualisierungen drauf.

Die angebotenen Einrichtungsstile orientieren sich an den Geschmacksrichtungen der gesuchten Klientel: „Blue Motion“, „Elegant Classic“, „Touch of Nature“ und „Modern Chic“. Auf eine ähnliche Art und Weise ist das Miewohnungsunternehmen Vision Apartments (Zürich) – unter anderem auch in Berlin – präsent: Hier gibt es die Designrichtungen: „St. Moritz“, „Black Nobility“, „Ibiza“ und „LED“ ist mit viel Plexiglas und genopptem Leder in einem bräunlichen Farbton („Sophisticated Elegance“).

„Interior Design macht nur Sinn, wenn man den Grundriss erlebbar macht“, sagt Dahler: „Es muss so erlebbar sein, als wäre es schon da.“

Präsentation und Vermarktung werden mithilfe Künstlicher Intelligenz optimiert

Im angelaufenen Wettbewerb um virtuelles Design für die Immobilienbranche ist die Cadman Real Estate Marketing möglicherweise eine der besten, aber nicht die einzige Agentur im deutschen Land. Auch „Inreal Technologies“ (Karlsruhe) bildet Büro- und Wohnimmobilien virtuell ab und bietet Asset Managern, Projektentwicklern und Bauträgern verschiedene elektronische Werkzeuge (Tools), um die Präsentation und Vermarktung der Objekte anschaulicher und effektiver zu gestalten. Durch den Einsatz spezieller Virtual-Reality-Tools lasse sich das Sonderwunschmanagement deutlich zeit- und kosteneffizienter gestalten, lässt das Unternehmen mitteilen und bezeichnet sich „bereits jetzt einer der führenden Anbieter für Virtual Reality in der Immobilienwirtschaft“.

Wer sich seine Wohnung auf der Grundlage einer virtuell vermittelten Erlebniswelt aussucht, wird möglicherweise froh sein, wenn dieses Niveau lange gehalten wird. Ausgerechnet im mietpreisgedeckelten Berlin ist jetzt ein Projekt „Virtuell betreutes Wohnen“ im Ostteil der Stadt an den Start gegangen. Innovative Technologien wie zum Beispiel AAL-Sensoren (Ambient Assisted Living = Altersgerechte Assistenzsysteme) sollen kritische Veränderungen im alltäglichen Bewegungsmuster der Senioren registrieren, die als Warnzeichen an geschulte Quartiersassistenten des sozialen Dienstleisters Sophia Berlin weitergegeben werden, teilt Sabine Pentrop für die städtische Wohnungsbaugesellschaft Howoge mit.

Erkannt wird möglicherweise auch, ob die Mieter Doppelbilder sehen.